Energimærket og de nye energikrav

Et energimærke gælder i 10 år og kan bortfalde før tid

Et energimærke rangordner bygningen fra A til G, hvor A er bedst. Rangordningen bygger på bygningens beregnede energiforbrug, ikke på det målte (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 12). Mærket står i en energimærkningsrapport, der samtidig giver overblik over de energiforbedringer, det kan betale sig at gennemføre (ABF, tilgået 3. august 2026).

Gyldigheden er fast. Energimærkninger har gyldighed i 10 år (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15, stk. 1). Loven sætter samme loft: gyldigheden af en energimærkning må ikke overstige 10 år (lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 4, stk. 2).

Uret starter ikke ved besigtigelsen. Gyldighedsperioden regnes fra den dato, hvor Energistyrelsen har sendt energimærkningsrapporten med energimærkningsnummer til det certificerede energimærkningsfirma (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15, stk. 2). Rettes mærkningen bagefter, fastholdes den oprindelige periode.

De ti år er et loft, ikke en garanti. Er der efter udarbejdelsen gennemført ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, altså hvor meget energi den bruger, er den udarbejdede energimærkning ikke gyldig (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15, stk. 3, og LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 4, stk. 3).

Nye vinduer eller et efterisoleret tag kan altså sætte mærket ud af kraft midt i perioden.

Reglen har været anderledes. Energimærkninger udarbejdet fra 1. september 2006 til og med 31. december 2011 var gyldige i syv år, men den regel blev ophævet, og alle mærkninger er nu gyldige i ti år (ABF, 2017).

I en etageejendom er det foreningen, der skal sørge for energimærket

Forpligtelsen til at lade udarbejde energimærkning påhviler den til enhver tid værende ejer (lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 5, stk. 1). I en etageejendom er ejeren foreningen.

Skellet mellem boligerne afgør resten. I etageejendomme med vandrette skel mærkes hele bygningen, og foreningen er forpligtet og betaler. I tæt/lav bebyggelse med lodrette skel, altså kæde-, række- og dobbelthuse, mærkes hver bolig for sig, og her betaler den enkelte andelshaver (ABF, tilgået 3. august 2026).

Foreningen har frister, når en andelshaver i en etageejendom beder om mærkningen. Findes en gyldig energimærkning allerede, skal foreningen stille den til rådighed uden beregning senest 8 dage efter anmodningen (LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 8, stk. 4). Skal boligen mærkes, som var den én bygning, påhviler pligten ejeren af boligenheden (samme lov, § 8, stk. 6).

Findes den ikke, gælder to andre frister: aftale med et godkendt firma senest 3 uger efter anmodningen, og mærkningen i hænde senest 60 dage efter (LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 8, stk. 2 og 3).

Mærkningen laves af et certificeret energimærkningsfirma i en standardiseret rapport, som Energistyrelsen genererer og offentliggør (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, §§ 7 og 9). Undtaget er blandt andet fritliggende bygninger under 60 m2, bygninger der sælges til nedrivning, sommerhuse og kolonihavehuse (§§ 4 og 5).

Bemærk, at kravet følger bygningen. Energimærkning udarbejdes for hver enkelt bygning, selv om der er flere bygninger på ejendommen (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 6, stk. 1). En forening med flere bygninger har altså flere mærker, hver med sit eget udløbsår.

Energimærket skal frem ved salg, og det når valuarvurderingen ad omveje

Ved overdragelse af en andel skal der foreligge en energimærkning for boligenheden, og overdrageren skal sørge for, at køberen får den udleveret inden aftalen (lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 8, stk. 1). Findes flere, fremlægges den senest udarbejdede (samme lov, § 10, stk. 1).

Ikke enhver overdragelse tæller som salg. Arv, gave, tvangsauktion, overdragelse fra et insolvent bo og overdragelse til ægtefælle eller samlever er undtaget (LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 9).

Annoncen tæller til gengæld. Ved annoncering i kommercielle medier skal annoncen vise energimærket fra en gyldig energimærkning (LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, § 8 a). Mærket skal altså findes, før boligen sættes til salg.

Herfra bliver koblingen indirekte. Valuarvurderingen skal udarbejdes efter Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm, bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018. Ordet energi står ikke i bekendtgørelsen, og det læses ofte, som om mærket er uden betydning.

Normen henter det ind ad en åben dør. Valuaren skal indhente de sædvanlige dokumenter som ved en vurdering af en boligudlejningsejendom, og listen kan udvides efter omstændighederne (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 12, stk. 2 og 3). Dansk Ejendomsmæglerforenings vejledning til normen regner energimærket med blandt dem (DE, 2022).

Mærket rammer værdien gennem lejen. Vurderingen sker som udlejningsejendom, og lejen ansættes til den maksimale lovlige leje (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, §§ 5 og 8).

Den gennemgribende forbedrede leje forudsætter energimærke A, B eller C eller et løft på to niveauer siden 1. juli 2020 (lejeloven, LBK nr. 341 af 22. marts 2022, § 19, stk. 6). Et dårligt mærke lukker for et lejepotentiale, der ellers ville løfte vurderingen.

Sådan ser tidslinjen i EU's bygningsdirektiv faktisk ud

Direktivet er vedtaget. Direktiv (EU) 2024/1275 om bygningers energimæssige ydeevne er dateret 24. april 2024, og medlemsstaterne skulle sætte de nødvendige regler i kraft senest 29. maj 2026 (artikel 35, stk. 1).

Kravet rammer bygningsmassen, ikke den enkelte forening. Hver medlemsstat skal sikre, at det gennemsnitlige energiforbrug pr. kvadratmeter i hele boligmassen falder med mindst 16 % i forhold til 2020 senest i 2030 og med mindst 20-22 % senest i 2035 (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 9, stk. 2).

Der er en prioritering indbygget. Mindst 55 % af faldet skal opnås gennem renovering af de 43 % beboelsesbygninger, der bruger mest energi pr. kvadratmeter (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 9, stk. 2).

Minimumsstandarder for den enkelte bygning er i direktivet fastsat for ikke-beboelsesbygninger, ikke for boliger (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 9, stk. 1). For boligmassen vælger medlemsstaten selv midlerne, men skal handle: der træffes foranstaltninger såsom minimumsstandarder, teknisk bistand og finansiel støtte (samme direktiv, artikel 9, stk. 2).

Nybyggeri har faste datoer. Nye bygninger ejet af offentlige organer skal være nulemissionsbygninger, altså uden fossile brændsler på stedet, fra 1. januar 2028, og alle nye bygninger fra 1. januar 2030 (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 7, stk. 1).

Danmark er ikke i mål. Danmark fremsendte den 26. februar 2026 udkastet til den nationale bygningsrenoveringsplan til Europa-Kommissionen, og Energistyrelsen skriver, at arbejdet med implementeringen fortsætter (Energistyrelsen, 2026). Den første nationale plan skal forelægges Kommissionen senest 31. december 2026 (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 3, stk. 7).

Udkastet er ikke gældende ret. ABF læser det sådan, at fokus ligger på ældre etageejendomme og tæt/lav bebyggelse med mærke D, E, F og G, og advarer om, at andelsboligforeninger har ringere adgang til støtte end andre boligformer (ABF, 10. februar 2026).

Renoveringspasset er en frivillig køreplan, ikke et krav til foreningen

Renoveringspasset er direktivets navn for en individuelt tilpasset køreplan for en gennemgribende renovering af en bestemt bygning i et maksimalt antal trin, som i væsentlig grad vil forbedre bygningens energimæssige ydeevne (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 2, nr. 19).

Senest den 29. maj 2026 indfører medlemsstaterne en ordning for renoveringspas på grundlag af den fælles ramme i bilag VIII (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 12, stk. 1).

Ordningen er frivillig. Den skal være til frivillig brug for ejere af bygninger og bygningsenheder, altså også for ejeren af den enkelte bolig, medmindre medlemsstaten gør den obligatorisk (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 12, stk. 2). Passene skal desuden være økonomisk overkommelige.

Passet er ikke noget, bestyrelsen selv skriver. Det udstedes digitalt af en kvalificeret eller certificeret ekspert efter et besøg på stedet, og bagefter tilbydes ejeren en drøftelse om de bedste skridt frem mod 2050 (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 12, stk. 4 og 5).

Indholdet er fastlagt på forhånd. Passet skal blandt andet indeholde bygningens aktuelle energimæssige ydeevne, en køreplan med trin, en kort redegørelse for rækkefølgen, og for hvert trin de anslåede energibesparelser i kWh, besparelsen på energiregningen og den energiklasse, trinnet fører til (direktiv (EU) 2024/1275, bilag VIII, punkt 1).

Passet skal kunne findes igen. Medlemsstaterne skal sikre, at renoveringspasset kan indlæses i den nationale database over bygningers energimæssige ydeevne, og at det lagres i eller kan tilgås via den digitale bygningslogbog, når en sådan er tilgængelig (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 12, stk. 7 og 8).

Hvordan den danske ordning kommer til at se ud, og hvornår en forening kan bestille et pas, kan vi ikke bekræfte her. Energistyrelsen oplyser fortsat, at arbejdet med implementeringen pågår (Energistyrelsen, 2026).

Pligten til nyt energimærke efter større renovering er uafklaret

Regeringen har foreslået en ny bestemmelse i energibesparelsesloven om, at bygningsejere skal sørge for en ny energimærkning efter større renoveringsarbejde. Forslaget afgrænser større renoveringer som arbejder, der omfatter mere end 25 procent af bygningens klimaskærm, altså ydervægge, tag, vinduer og døre (ABF, 30. januar 2026).

Grænsen kommer fra direktivet. En større renovering er enten, at omkostningerne til klimaskærm eller tekniske installationer overstiger 25 % af bygningens værdi uden grunden, eller at over 25 % af klimaskærmen renoveres. Medlemsstaten vælger kriteriet (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 2, nr. 22).

Direktivet kobler energiattesten, som er dets ord for energimærket, til situationen. Der skal udstedes en digital energiattest, når en bygning eller bolig bygges, gennemgår en større renovering, sælges, lejes ud til en ny lejer, eller når en lejekontrakt fornyes. Kravet gælder ikke, hvis der allerede foreligger en tilgængelig og gyldig attest (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 20, stk. 1).

ABF advarer mod formuleringen. Foreningen peger på, at gældende regler allerede fjerner gyldigheden ved ændringer, der i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, og at en kategorisk ny bestemmelse kan give indtryk af en generel pligt, også for bygninger, der normalt ikke er energimærkningspligtige (ABF, 30. januar 2026).

Status er den vigtige del. Forslaget var i høring med frist den 13. januar 2026 og er foreslået at træde i kraft den 29. maj 2026 (Høringsportalen, sag 70831). Vi kan ikke bekræfte, om det er vedtaget i den form. Læg ikke jeres planer efter reglen, før den står i Lovtidende.

En ting er allerede sikker. Renoverer I klimaskærmen væsentligt, mister det eksisterende mærke sin gyldighed, uanset hvad der sker med forslaget (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15, stk. 3).

Bygningens journal: energimærket er et datapunkt med årstal og udløb

Et energimærke er ikke en tilstand. Det er et dateret datapunkt: en klasse fra A til G, et nummer, en startdato og en udløbsdato ti år senere, der kan bortfalde før tid (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15).

Derfor kan man ikke huske det. Man skal kunne slå det op. Ejendommens papirer, altså BBR-oplysningerne, foreningens vedligeholdelsesplan, afleveringsdatoerne fra bestyrelsens ansvar i en byggesag og energimærkningsrapporten med sit årstal, er det, foreningen skal kunne fremvise udadtil. Det kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens.

Direktivet tænker den samme tanke. Den digitale bygningslogbog er defineret som et fælles lager over alle relevante bygningsdata, herunder energiattester og renoveringspas, som letter informeret beslutningstagning og informationsudveksling inden for byggesektoren og mellem bygningsejere og beboere, finansielle institutioner og offentlige organer (direktiv (EU) 2024/1275, artikel 2, nr. 41).

Valuarnormen peger samme vej. Den kræver oplysninger om de fælles forbedringer: hvilke, hvornår og til hvilken udgift (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 12, stk. 2). En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Skalaen gør det konkret. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), og hver af dem skal kunne finde årstal, rapporter og dokumenterne ved overdragelse af en andel frem, hver gang en bolig skifter hænder.

Andelo henter ikke energimærket automatisk. Rapporten skal lægges ind som dokument, ligesom vedligeholdelsesplanen. Til gengæld ligger den så i foreningens arkiv med mapper, adgangsstyring, fritekstsøgning og log over ændringer, så udløbsåret ikke kun findes i den nuværende formands indbakke.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.