Gælder maksimalprisen også i en familiehandel?

Slægtskabet flytter køberkredsen, ikke prisen

Andelsboligloven regulerer overdragelse af en andel, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Der står ikke noget om, hvem køberen er.

Det, slægtskabet ændrer, står et andet sted. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, gives fortrinsretten til at overtage boligen i en fast rækkefølge.

Øverst står den, andelshaveren selv indstiller, når overdragelsen sker ved bytte eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen (§ 13, stk. 2, litra A). Ventelisterne kommer først derefter.

Prisen står i den næste paragraf (§ 14). De to spørgsmål er adskilt i vedtægterne, fordi de er adskilt i virkeligheden. Hvem der må overtage boligen, afgøres af relationen. Hvad boligen må koste, afgøres af foreningens formue og af de forbedringer, der kan dokumenteres.

Derfor holder den udbredte antagelse ikke: at en handel inden for familien kan aftales frit, uden om maksimalprisen. Det kan den ikke.

Maksimalprisen er et loft, ikke et gulv

Du må gerne sælge billigere. Loven sætter en øvre grænse, og foreningen kan selv have vedtaget en lavere, hvis det fremgår af vedtægterne (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3.1). En pris under maksimalprisen er lovlig, også når køberen er dit barn.

Standardvedtægterne har endda en lettelse til familiehandlen. Vil en andelshaver sælge under den lovlige pris til andre end de nære slægtninge i § 13, stk. 2, litra A, og er nedsættelsen mere end 15 pct. af den udbudte lovlige pris eksklusive løsøre, skal ventelisterne have boligen tilbudt igen til den lavere pris (ABF's standardvedtægter, § 13, stk. 4).

Køberen er samtidig bundet af sit tilbud i 10 hverdage (samme bestemmelse). Vælger du at sælge under den lovlige pris direkte til dit barn, gælder den regel ikke.

Har boligen derimod været udbudt, uden at nogen ville betale den lovlige pris, gælder proceduren uanset hvem køberen bliver (ABF's standardvedtægter, § 13, stk. 4).

Til gengæld flytter spørgsmålet sig til skatteretten. En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen (boafgiftsloven § 27, stk. 1), og forskellen mellem den aftalte pris og handelsværdien kan derfor blive behandlet som en gave. Boafgiftsloven har både en kreds af nære slægtninge og regler om afgift af det, der overstiger et årligt bundbeløb (§ 22 og § 23).

Satserne hører ikke hjemme i en artikel om andelsboligloven. De hører hjemme hos en revisor eller en advokat, inden prisen aftales.

Forbedringer fra 1999 tæller med, men prisen skal kunne bevises

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). To oplysninger bærer hele regnestykket: hvad arbejdet kostede, og hvornår det blev udført.

Ingen af de to oplysninger kræver en kvittering efter loven. Social- og Boligministeriet skriver det direkte: bestemmelsen indeholder ingen krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet, men kvitteringer gør anskaffelsesprisen lettere at fastlægge og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3). Prisen skal bevises, ikke nødvendigvis med en kvittering.

Har foreningen ikke selv valgt afskrivningsmetode, gælder ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve, som Erhvervsstyrelsen ophøjede til branchenorm pr. 1. maj 2019 (samme kilde). En kurve kan ikke aflæses uden en alder. ABF understreger selv, at kurverne er vejledende og ikke bør bruges til at udregne en præcis decimalværdi (ABF, 7/2022). Hvordan kurverne virker, gennemgår vi i ABF-afskrivning af forbedringer.

Alderen arbejder imod dig. Et badeværelse fra 1999 er 27 år gammelt i 2026. Ligger emnet på en tyveårig kurve, er afskrivningsperioden løbet ud for syv år siden. Tilbage står 10 pct. af anskaffelsesprisen, som fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF, 7/2022), plus en samtale om stand.

Den samtale kræver dokumentation, ikke hukommelse. Hvad der skal gemmes undervejs, står i sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Eget arbejde tæller med, men efter en fast målestok: anskaffelsesprisen ansættes til den svendeløn uden avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 2).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Bestyrelsen godkender både køberen og prisen

Bestyrelsen har to opgaver ved enhver overdragelse, og familiehandlen har ingen genvej udenom. Køberen skal godkendes af bestyrelsen (andelsboligloven § 6, stk. 5). Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger, hvad der er tilladt (§ 6, stk. 6).

Nægter bestyrelsen at godkende den, du indstiller, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles (ABF's standardvedtægter, § 13, stk. 1). Og bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris (§ 14, stk. 1).

De to regler gælder i de foreninger, der har vedtaget standardvedtægterne. Der findes ikke et sæt vedtægter, som gælder automatisk, hvis foreningen ikke har vedtaget sine egne (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 1.3).

Selve godkendelsespligten står derimod i loven og gælder for andelsboligforeninger med ejendom til helårsbeboelse med flere end to beboelseslejligheder (andelsboligloven § 1, stk. 1). Andelos register rummer alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ i alt (Andelo-registret, 2026).

Opgørelsen af forbedringer, inventar og løsøre laver den fraflyttende andelshaver selv (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 4). I et almindeligt salg bliver den prøvet af en køber med modsatrettet interesse. I en familiehandel er begge parter enige om tallet, og så er bestyrelsen den eneste kontrol, der er tilbage. Det gør gennemgangen vigtigere, ikke mindre vigtig.

Efter handlen skal foreningen indberette salget i Social- og Boligstyrelsens nøgleoplysningssystem senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen blev solgt (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 10). Det gælder, uanset om der er tale om andelsboligforeninger i København eller andelsboligforeninger i Aarhus. Familiehandlen ender altså også i statistikken.

Overprisen kan kræves tilbage, også af dit eget barn

Papirerne skal udleveres på præcis samme måde. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere op til ni dokumenter og nøgleoplysninger til køberen, fra vedtægter og årsregnskab til de to nøgleoplysningsskemaer (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1). Hele listen står i overdragelse af andel: hvilke dokumenter skal med.

Sælger skal desuden skriftligt gøre køberen bekendt med indholdet af § 5, § 15, stk. 1, og § 16, stk. 1 og 3 (andelsboligloven § 6, stk. 1). Bekendtgørelsen har ingen undtagelse for familie.

Grunden er, at køberens rettigheder ikke kan aftales væk. Er overdragelsen sket i strid med § 5, kan køberen hæve den indgåede aftale (§ 16, stk. 1) eller kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt (§ 16, stk. 3).

ABF skriver det direkte til køberne: det kan ikke aftales på forhånd, at bestemmelsen ikke skal gælde, og den almindelige treårige forældelsesfrist gælder for kravet (ABF, marts 2025). Vejene til at rejse sagen står i kan du klage over prisen på en andel.

Strafansvaret følger med. Den, der overdrager en andel i strid med § 5, straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (§ 15, stk. 3). Et slægtskab er ikke et forsvar, kun en relation, der gør det mindre sandsynligt, at nogen rejser sagen.

Andelo fastsætter ikke andelskronen og laver ikke vurderinger. Men grundlaget kan ligge samlet. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og årstal, og værdien opgøres løbende efter ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.