Kostpris eller dagsværdi: hvad står ejendommen til?

Regnskabsværdien og andelsværdien er to tal med hver sin lov

Ejendommen bliver værdisat to gange i den samme årsrapport, og de to tal behøver ikke at være ens. Det ene står i balancen. Det andet bruges til at beregne andelskronen, altså det tal foreningen ganger hver andelshavers indskud med for at finde andelens værdi.

Balancen følger årsregnskabsloven. Her kan foreningen vælge mellem at sætte ejendommen til den oprindelige kostpris eller til dagsværdi (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1).

Andelsværdien følger andelsboligloven § 5, stk. 2. Her er der fire lovlige principper: anskaffelsesprisen, valuarens vurdering af ejendommen som udlejningsejendom, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi og samme værdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (litra a-d, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

ABF skriver det ligeud: intet forhindrer, at værdiansættelsen i balancen er en anden end den, andelskronen bygger på (ABF, tilgået 2026). Erhvervsstyrelsen forudsætter det samme. Er ejendommen i regnskabet opgjort efter en anden metode end den, foreningen bruger til andelsværdien, skal der korrigeres for forskellen i andelsværdiberegningen (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 4.3.1).

For læseren betyder det, at egenkapitalen i balancen ikke er andelshavernes formue. Det tal, der sætter rammen for prisen på din andel, står i noten om andelsværdien (andelsboligloven § 5, stk. 1). Hvordan det tal er bygget op, og hvorfor foreningen ofte holder noget tilbage, står i bufferen mellem vurdering og andelskrone.

Dagsværdi i balancen skal passe på balancedagen

Vælger foreningen dagsværdi, skal værdien vurderes ved udløbet af hvert regnskabsår (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). Dagsværdien er en aktuel salgsværdi mellem uafhængige parter, og den skal bygge på de forhold, der er til stede og kendte på balancedagen (samme kilde).

Det har en konsekvens, mange overser. En fastholdt valuarvurdering fra før 1. juli 2020, som foreningen bruger til andelsværdien, kan som udgangspunkt ikke bruges som dagsværdi i balancen (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). Den er netop ikke aktuel. Reglerne for den fastholdte vurdering står i den fastfrosne valuarvurdering.

Omvendt gælder også en bindende regel. Bruger foreningen en aktuel valuarvurdering som grundlag for andelsværdien, skal den samme vurdering bruges som dagsværdi i balancen (samme kilde).

Dagsværdien behøver ikke komme fra en ny valuarvurdering hvert år. Den kan fastholdes fra året før, hvis de væsentligste parametre i værdiansættelsen ikke har ændret sig, og det kan for eksempel underbygges med et notat fra valuaren. Den kan også fastlægges med værdiansættelsesmodeller, altså en beregnet værdi, eller ud fra sammenlignelige handler (samme kilde).

Ansvaret er bestyrelsens. Det er bestyrelsen, der skal dokumentere værdiansættelsen, herunder metoder, data og vurderinger, og det gælder i særdeleshed, hvis foreningen selv opgør dagsværdien (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1).

Et notat holder regnskabet, men det bærer ikke en ny andelskrone

Betegnelser som "forenklet vurdering" står hverken i andelsboligloven eller i Erhvervsstyrelsens vejledning. Vejledningen taler om et notat fra valuaren, der underbygger, at en dagsværdi fra året før stadig holder (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). Spørg derfor altid, hvad der konkret er bestilt, og til hvilket formål.

En valuarvurdering til andelsværdien efter § 5, stk. 2, litra b, er noget andet. Den kan kun laves af en person, der blandt andet har uddannelsen Diplom i Vurdering og mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 3).

Den skal også følge branchenormen i samme bekendtgørelse, og reglerne kan ikke fraviges ved aftale med foreningen (§ 1, stk. 2 og 4). Normen kræver en besigtigelse og en vurderingsrapport med blandt andet vurderingsdag, forudsætninger og beregninger (bilag 1, § 13 og § 14).

Besigtigelsen kan begrænses, hvis samme valuar har set ejendommen før. Men er den seneste besigtigelse tre år eller mere gammel, skal hele ejendommen genbesigtiges (bilag 1, § 13, stk. 6).

Lever et notat ikke op til de krav, kan det ikke lægges til grund for andelsværdien efter litra b. Notatet tjener balancen. Vurderingen tjener andelskronen. En forening, der vil hæve andelskronen på et nyt grundlag, skal derfor bestille det, normen kalder en valuarvurdering.

Kostpris sparer vurderingen, men ændrer hvad balancen fortæller

Kostprisen er det beløb, foreningen oprindeligt betalte for ejendommen, med tillæg af eventuelle tilbygninger og forbedringer (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). ABF peger på fordelen: kostprisen koster ikke noget, fordi den ikke skal fornys hvert år (ABF, tilgået 2026).

Kostpris er ikke det samme som at se bort fra værdien. Er ejendommen faldet i værdi, har bestyrelsen et ansvar for at vurdere det og i så fald nedskrive til den lavere værdi over resultatopgørelsen. Der er derimod ikke krav om årlige afskrivninger på ejendommen (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1).

Prisen for besparelsen betales i læsbarheden. ABF skriver, at det kan have væsentlig betydning for størrelsen af foreningens egenkapital, om ejendommen står til kostpris eller dagsværdi, og at der kan være væsentlig forskel mellem værdien i balancen og værdien i andelsværdiberegningen (ABF, tilgået 2026).

En forening, der har ejet sin ejendom i mange år, kan derfor vise en lille egenkapital i balancen og samtidig have en høj andelskrone. De to tal måler noget forskelligt og kan begge være korrekte.

Dagsværdi giver til gengæld en oplysning, kostprisen ikke giver. Stigninger i dagsværdien føres direkte på egenkapitalen som "reserve for opskrivning af ejendom", og regnskabet skal oplyse, hvad ejendommen ville have stået til uden opskrivning (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). Den, der læser et dagsværdiregnskab, kan altså se begge tal.

Skiftet til kostpris med henvisning til fastholdt værdi kan kun bruges én gang

Hovedreglen er, at foreningen ikke skifter regnskabspraksis, altså måden regnskabet opgøres på. Den værdiansættelsesmetode, foreningen én gang har valgt, må som udgangspunkt ikke ændres, og der kan ikke skiftes mellem kostpris og dagsværdi fra år til år (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). Efter årsregnskabsloven må praksis kun ændres, hvis regnskabet derved bedre giver et retvisende billede, eller hvis nye regler kræver det (afsnit 2.2.3).

Erhvervsstyrelsen har dog åbnet en dør. Styrelsen accepterer et skift fra dagsværdi til kostpris, hvis det sker med henvisning til reglerne om fastholdt vurdering i andelsboligloven § 5, stk. 3 (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1).

Døren har tre egenskaber. Foreningen behøver ikke selv at bruge en fastholdt vurdering til andelsværdien. Der er som udgangspunkt ingen frist. Og muligheden kan kun bruges én gang (samme kilde).

Går foreningen senere tilbage til dagsværdi, er det tilladt, fordi dagsværdi som hovedregel anses for at give det mest retvisende billede. Men ønsker den derefter igen kostpris, kan det ikke ske med henvisning til reglerne om fastholdt værdi, for muligheden er brugt (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1).

Skiftet til kostpris sker som hovedregel med tilbagevirkende kraft, så også sidste års tal i regnskabet skal regnes om. Skiftet fra kostpris til dagsværdi sker derimod kun fremadrettet (samme kilde). Et skift mellem metoder inden for dagsværdi, for eksempel fra valuarvurdering til en værdiansættelsesmodel, er ikke et skift af regnskabspraksis, men skal oplyses (samme kilde).

Lovændringen i 2024 ændrede andelsværdien, ikke regnskabet

Lov nr. 330 af 9. april 2024 forlængede valuarvurderingens gyldighed i andelsværdiberegningen fra 18 til 42 måneder og indførte den indeksregulerede offentlige vurdering som fjerde princip. Loven trådte i kraft 15. april 2024 og ændrer kun andelsboligloven § 5, stk. 2 og 5 (lov nr. 330, § 1 og § 2). Årsregnskabsloven og balancens regler er ikke berørt.

Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning er ikke opdateret efter lovændringen. Den er fra december 2021 og fik i oktober 2022 en mindre opdatering om Grundejernes Investeringsfond (Erhvervsstyrelsen, tilgået 2026). Vejledningens afsnit 4.2 nævner derfor stadig 18 måneder. Det tal gælder ikke længere for andelsværdien.

Kravet til balancen står uændret: dagsværdien skal vurderes ved udløbet af hvert regnskabsår (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). En forening kan altså lovligt bruge den samme valuarvurdering i tre et halvt år til andelskronen og alligevel skulle tage stilling til ejendommens værdi hvert år i regnskabet.

ABF peger på, at netop dét kan gøre engangsskiftet til kostpris relevant for en forening, der vil bruge en valuarvurdering i to eller tre år i træk i andelsværdiberegningen (ABF, tilgået 2026).

Hvad revisor konkret kræver for at kunne skrive under på regnskabet, aftales med revisor. Hvor længe vurderingen gælder for andelsværdien, står i hvor længe en vurdering gælder.

Sådan læser du hvilket princip foreningen bruger hvornår

Start et andet sted end mange tror. Feltet F1 i nøgleoplysningsskemaet hedder "Anvendt værdiansættelsesprincip til beregning af andelsværdien" (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Det fortæller altså, hvad andelskronen bygger på, ikke hvad ejendommen står til i balancen. F1b oplyser tidspunktet for værdiansættelsen, og F1a om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020.

Balancens princip står i årsregnskabets afsnit om anvendt regnskabspraksis. Bruger foreningen dagsværdi, skal den her beskrive, hvilken metode dagsværdien er fastsat efter (Erhvervsstyrelsen, 2021, afsnit 3.3.1). Er princippet ændret, skal ændringen beskrives og begrundes, og det skal stå, hvor meget ændringen flytter tallene (afsnit 2.2.3).

Læg de to sammen år for år. Notér, hvornår princippet skiftede i balancen og i andelsværdien, om engangsskiftet til kostpris er brugt, og hvilken vurdering lå til grund og dens dato. Svarene står spredt over flere årsregnskaber, og en køber eller ny bestyrelse har kun dem at læse. Hvad du ellers bør tjekke, står i sådan tjekker du foreningens økonomi før køb.

Andelo samler foreningens dokumenter i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, og alt, hvad bestyrelsen ændrer, bliver logget. Det gør det lettere at finde årsregnskaberne, vurderingsrapporterne og referaterne frem i rækkefølge, når nogen spørger, hvilket princip der gjaldt hvornår.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.