Kan andelsværdien blive negativ, og hvad sker der så?

Andelskronen kan regnes under nul, fordi den er en brøk

Andelskronen er ikke et beløb. Den er det tal, du ganger dit indskud med for at finde din andelsværdi.

Den beregnes som ejendommens værdi plus foreningens øvrige aktiver minus foreningens gæld, delt med alle andelshaveres oprindelige indskud (ABF, tilgået 2026).

Brøken har ingen bund. Er gælden større end ejendommen og de øvrige aktiver tilsammen, bliver tallet over brøkstregen negativt, og så bliver andelskronen det også. Ganger du et negativt tal med dit indskud, får du en andelsværdi under nul.

Ejendommens værdi er ikke ét fast tal. Andelsboligloven § 5, stk. 2 giver fire principper: a) anskaffelsesprisen, b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom fastsat af en valuar, c) den senest ansatte ejendomsværdi og d) samme ejendomsværdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det fjerde princip kom til ved lov nr. 330 af 9. april 2024, som trådte i kraft 15. april 2024 (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025).

Gælden kan også vokse af andre grunde end nye lån. En renteaftale (renteswap), der er blevet en udgift for foreningen, gør gælden større på papiret, og ABF beskriver, hvordan andelskronen derfor svinger med renten (ABF, tilgået 2026). Det gælder kun under valuarvurdering og offentlig vurdering. Under anskaffelsesprisen medtages swappen ikke (ABF om Højesterets dom af 24. januar 2013, tilgået 2026).

Hvordan brøken stilles op i praksis, står i sådan beregnes andelskronen trin for trin.

Under anskaffelsesprisen står værdien stille, mens gælden kan vokse

Anskaffelsesprisen er det princip, hvor et negativt tal lettest opstår, og grunden ligger i selve reglerne.

Anskaffelsesprisen består af købesummen tillagt foreningens omkostninger ved købet (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 4.1). Tallet er historisk. Det stiger ikke med markedet og falder heller ikke med det.

Til tallet kan lægges forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen (andelsboligloven § 5, stk. 4). Men kun arbejder, der har øget ejendommens værdi, kan medtages, og udgiftens størrelse er underordnet (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 8.2).

På den anden side af regnestykket trækkes prioritetsgælden fra opgjort til det, foreningen reelt skylder på lånene (pantebrevsrestgælden, andelsboligloven § 5, stk. 5). Låner foreningen penge til et arbejde, der holder ejendommen ved lige uden at hæve dens værdi, kommer lånet med som gæld, mens foreningens værdier står uændret.

Et konstrueret eksempel viser mekanikken. En forening har en anskaffelsespris på 40.000.000 kr., en pantebrevsrestgæld på 37.000.000 kr. og samlede indskud på 2.000.000 kr. Andelskronen er 1,5. Foreningen låner 6.000.000 kr. til et arbejde, der ikke kan lægges til som forbedring. Gælden er nu 43.000.000 kr., og andelskronen er -1,5.

En bolig med et indskud på 40.000 kr. har i eksemplet en andelsværdi på -60.000 kr. Ingen andre aktiver er regnet med, og tallene er opfundet for at vise regnestykket.

Foreningen kan skifte princip, men kun mellem lovens fire

Ifølge ministeriets vejledning kan en ny generalforsamling vælge en anden metode, og foreningen behøver ikke begrunde skiftet (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 3). Et negativt tal efter anskaffelsesprisen kan altså føre til, at generalforsamlingen vælger et andet princip.

Der er tre grænser. Er foreningen stiftet ved køb af en udlejningsejendom, skal den bruge anskaffelsesprisen de første 2 år (andelsboligloven § 5, stk. 2). Har foreningen valgt metoden i vedtægterne, er det den, der gælder (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 3.1). Og en valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (lov nr. 330 af 9. april 2024).

Indhenter foreningen en ny valuarvurdering, kan en ældre vurdering ikke længere bruges i andelsværdiberegningen, selvom den er under 42 måneder gammel (ABF, tilgået 2026). Foreningen kan ikke vælge den pæneste af to vurderinger.

Gælden opgøres også anderledes, når foreningen skifter. Under principperne b, c og d trækkes prioritetsgælden fra til lånenes aktuelle markedsværdi (kursværdi, andelsboligloven § 5, stk. 5, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Har foreningen en renteswap, kommer dens negative værdi også med efter et skift fra anskaffelsesprisen (ABF, tilgået 2026). Et skift kan altså også gøre tallet værre.

I eksemplet ovenfor vil en valuarvurdering på 46.000.000 kr. give en positiv andelskrone, hvis gælden opgjort til lånenes aktuelle markedsværdi (kursværdi) ligger tæt på 43.000.000 kr. En vurdering på 41.000.000 kr. vil ikke. Et skift flytter kun tallet, hvis et andet princip giver en ejendomsværdi over gælden. Giver alle fire et tal under gælden, er andelskronen negativ, uanset hvad generalforsamlingen vælger.

Hvad en negativ andelsværdi betyder ved en overdragelse, er ikke afklaret

Andelsboligloven § 5, stk. 1 siger, at prisen ved overdragelse ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Bestemmelsen er et loft. Den fastsætter ikke en mindstepris, og den fastsætter ikke en betaling fra sælger til køber.

Man støder af og til på den opfattelse, at sælger må betale køber for at overtage en andel med negativ værdi. Vi har ikke fundet noget i loven, der giver ret til det. Ministeriets vejledning om prisfastsættelse (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025) behandler ikke situationen, hvor andelsværdien er under nul, og vi har ikke fundet en dom, der afgør spørgsmålet.

Det der står fast, er reglerne om prisen nedad. Sælger må gerne sætte prisen lavere end maksimalprisen, altså den højeste pris loven tillader. Det forudsætter, at det pant, der er tinglyst i boligen, ikke er større end den pris, andelen ender med at blive solgt for (ABF, tilgået 2026).

Har du lån i andelen, er det dér, problemet typisk ligger: lånet skal stadig indfries, også selvom salgsprisen er lav. Det er et forhold mellem dig og din långiver, ikke mellem dig og foreningen.

En negativ andelsværdi er heller ikke det samme som konkurs. Forskellen på et fald i andelskronen og hæftelse ved konkurs er gennemgået i når andelskronen falder under din købspris. Står du foran et salg med et negativt tal, så få en konkret vurdering hos en advokat, før du skriver under.

Forbedringernes restværdi er det, der stadig kan gøres op pr. bolig

Forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Den beregning bruger ikke andelskronen.

Har foreningen ikke selv valgt en afskrivningsmetode, bruges ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve, som Erhvervsstyrelsen ophøjede til branchenorm pr. 1. maj 2019 (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Et konstrueret eksempel: skabe og bordplade fra 2018 til 120.000 kr. (20 år) og sanitet og bruser fra 2022 til 60.000 kr. (10 år), begge efter ABF's forbedringskatalog (november 2025).

Forbedring	Anskaffelsespris	Fulde år i 2026	Restværdi
Skabe og bordplade 2018, 20-årig kurve	120.000 kr.	8	88.800 kr., 74 %
Sanitet og bruser 2022, 10-årig kurve	60.000 kr.	4	42.000 kr., 70 %
Forbedringer i alt	180.000 kr.		130.800 kr.

Satserne er ABF's kurver (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Kun de 63 procent efter 10 år på den 20-årige kurve står som eksempel i ABF's egen vejledning. Alderen er udgangspunktet, og en nedslidt post kan sættes lavere (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Forbedringerne er en selvstændig post ved siden af andelen i formuen (§ 5, stk. 1), og vejledningen siger, at posterne opgøres hver for sig (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 2). Om det negative beløb skal trækkes fra forbedringernes værdi, eller om de kan kræves betalt ved en andelsværdi på nul eller derunder, er ikke afklaret i loven eller i vejledningen.

Restværdien kan gøres op. Om den kan udbetales, kan vi ikke sige. Kurverne er gennemgået i ABF's afskrivning af forbedringer, og hele feltet er samlet under vurdering og andelskrone.

Andelo regner på forbedringerne, ikke på andelskronen

Et tal, der kan gøres op, kræver papirer. Kvitteringer er ikke et lovkrav, men de gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og er bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Andelo fastsætter ikke andelskronen og vurderer ikke foreningens ejendom. Det gør foreningen efter et af lovens fire principper. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og restværdien beregnes løbende efter ABF's afskrivningskurver. Papirerne ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.