Kan generalforsamlingen forkaste en ny valuarvurdering?

Generalforsamlingen vælger metoden, ikke et tal over loftet

Generalforsamlingen bestemmer, hvilken metode foreningen bruger til at sætte værdien af ejendommen. Den bestemmer ikke, hvad ejendommen er værd. Det er forskellen, der afgør, om en ny vurdering kan forkastes.

Loven giver fire metoder: anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi efter en valuarvurdering, den senest ansatte ejendomsværdi og den samme ejendomsværdi reguleret med prisudviklingen (nettoprisindekset) (vejledning nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3). Foreningen kan skifte metode fra generalforsamling til generalforsamling uden at angive nogen grund (samme punkt).

Hver metode giver et loft. Ejendommen ansættes til en af lovens værdier, og den må ikke overskrides ved opgørelsen af andelens værdi i foreningens formue (andelsboligloven § 5, stk. 2). Det er den del af prisen, foreningen udtrykker som andelskronen: det tal, dit indskud ganges med.

Generalforsamlingen kan gå under loftet, men kun hvis vedtægterne tillader det. Uden en sådan bestemmelse svarer andelsværdien til boligens del af ejendommens værdi fratrukket gælden, med eventuelle tillæg for forbedringer på ejendommen (vejledning nr. 9588, 2025, punkt 3.1).

Har foreningen skrevet metoden ind i vedtægterne, er friheden mindre. Så kan den kun ændres med det flertal, en vedtægtsændring kræver (punkt 1.3).

Loven svarer ikke på valget mellem to gyldige vurderinger

Situationen i en forening med to vurderinger på bordet er typisk denne: den gamle er under 42 måneder gammel (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret i 2024) og stadig gyldig efter alderen, og den nye er lavere. Må generalforsamlingen vælge den gamle?

Hverken andelsboligloven eller vejledning nr. 9588 af 17. juni 2025 indeholder en regel, der med rene ord tager stilling til valget mellem to gyldige valuarvurderinger. Det skal siges klart, fordi det er fristende at læse friheden til at vælge metode som en frihed til at vælge den højeste vurdering. Den læsning har ingen kilde.

Det, kilderne siger, går den anden vej. Konstaterer foreningen i løbet af gyldighedsperioden, at ejendommens værdi er faldet væsentligt, kan valuarvurderingen ikke længere bruges ved overdragelse af andelsboliger (vejledning nr. 9588, 2025, punkt 5.1.1, med henvisning til Højesterets dom U 2013.1076 H). De 42 måneder er et loft, ikke en garanti.

Vejledningen sætter ingen procentgrænse for, hvornår et fald er væsentligt. Den afgør heller ikke, om en ny vurdering fra en anden valuar i sig selv tæller som en konstatering, eller om spændet mellem to valuarer kan forklares på anden måde. Det er spørgsmål, der afgøres i den konkrete sag.

Den nye vurdering har også en følge for forbedringerne. Når foreningen har modtaget en ny valuarvurdering, kan den ikke længere lægge forbedringsværdi til ejendommens værdi for forbedringer, der er udført før den nye vurdering (vejledning nr. 9588, 2025, punkt 8.3.1).

Mange vedtægter er mere direkte. Efter ABF's standardvedtægter skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris, hvis der inden næste generalforsamling sker væsentlige ændringer, som påvirker formuen negativt, og et fald i ejendommens værdi er nævnt som eksempel (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 1, litra A). Står det i jeres vedtægter, venter pligten ikke på generalforsamlingen.

En fastholdt vurdering fra før 2020 kan kun forlades én gang

Én slags gammel vurdering har sin egen regel. Havde foreningen en gyldig vurdering den 1. juli 2020, kan den fastholdes i en ubegrænset periode, uanset de 42 måneder (andelsboligloven § 5, stk. 3).

Fastholdelsen gælder kun, indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for andelsværdierne (samme bestemmelse). Ordet er vælger at anvende. At bestyrelsen bestiller en ny vurdering for at se tallet, er ikke det samme som at generalforsamlingen bruger den.

Men skifter foreningen til en anden metode eller en ny valuarvurdering, er døren lukket. Den kan ikke senere gå tilbage til den fastholdte vurdering (vejledning nr. 9588, 2025, punkt 5.3), heller ikke hvis den næste vurdering skulle blive endnu lavere. Derfor er det et valg, der bør træffes med åbne øjne og stå i referatet.

Fastholdelsen skal også kunne ses. Bruges en fastholdt vurdering som grundlag for andelsværdierne, skal det fremgå af en note til årsregnskabet (§ 5, stk. 3).

I det skema med foreningens nøgletal, som køberen får ved salg (nøgleoplysningsskemaet), står det i felt F1a, om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020, ved siden af metoden i F1 og tidspunktet for værdiansættelsen i F1b (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

Reglerne for den fastfrosne valuarvurdering er gennemgået for sig.

Bekendtgørelsen om valuarvurderinger udpeger ingen klageinstans

Bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om valuarvurderinger fastlægger, hvem der må vurdere, og hvordan det skal gøres, men den udpeger ingen klageinstans, foreningen kan sende to uenige vurderinger til.

Den binder til gengæld begge parter i opdraget. Bekendtgørelsens regler kan ikke fraviges ved aftale med den, der har bestilt vurderingen, eller med andelsboligforeningen (§ 1, stk. 4, og bilag 1, § 1, stk. 2). Foreningen kan ikke aftale sig ud af de regler, vurderingen skal laves efter.

Hvad foreningen kan, er at spørge ind til grundlaget. Er en oplysning forkert, for eksempel om arealer, lejemål eller udførte forbedringer, er det dét, valuaren skal have rettet. Spændet mellem to korrekte vurderinger forklares i hvorfor valuarvurderinger svinger, og hvad valuaren bygger på, står i hvad valuaren bygger vurderingen på.

Ender sagen i retten, kan ejendommens værdi blive fastsat ved en uafhængig vurdering, som retten udpeger (syn og skøn).

I en landsretsdom, trykt i 2021, blev en vurdering tilsidesat, fordi den var lavet af en person, der ikke var valuar. Værdien blev herefter fastsat ved syn og skøn, som lå under den handlede pris, og køberen havde dermed betalt en overpris (T:BB 2021.699 Ø, omtalt i vejledning nr. 9588, 2025, punkt 5.1).

En serie vurderinger kan kun læses, hvis hver rapport er gemt i den form, den blev afleveret

Et spørgsmål til brevkassen på andelsportal.dk i juni 2013 viser, hvorfor tallet alene ikke rækker. Spørgeren beskrev et rækkehus med 8 boliger i Kolding, hvor andelsværdien over de seneste seks vurderinger var gået fra 454.000 kr. til 409.000 kr., og hvor en ny valuarvurdering førte til 285.000 kr.

Regnet om er det første fald 9,9 pct. og det næste 30,3 pct. (Andelos udregning på spørgerens tal, 2013). Det er ét tilfælde fra 2013, ikke et billede af markedet. Men det viser problemet: en forening, der kun har tre beløb, kan ikke se, om ejendommen er blevet mindre værd, eller om den nye valuar har regnet anderledes.

Svaret ligger i rapporterne, hvis de findes. I dag skal en vurderingsrapport som minimum indeholde 22 punkter (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 14, stk. 1, litra a-v).

Fem af dem bærer sammenligningen: vurderingsdagen, forudsætningerne, redegørelsen for det afkast, valuaren regner med (forrentningskravet), med referencer, den ansatte leje med referencer og følsomheden over for ændringer i forrentningskrav og leje.

Lægger man to rapporter ved siden af hinanden punkt for punkt, kan man se, hvilken forudsætning der flyttede tallet. Det kræver, at den gamle rapport ligger i foreningen i den form, den blev afleveret, med dato. En rapport, der kun findes som et beløb i et referat, kan ikke sammenlignes med noget.

Bemærk, at kravene gælder for vurderingsopdrag indgået fra 1. oktober 2018 (bekendtgørelse nr. 978, § 2). Rapporter fra før den dato er ikke bygget efter samme skabelon, og det gør sammenligningen sværere for foreninger med en lang historik.

Den solgte andel følger datoerne, og reglerne står andetsteds

Kommer den nye, lavere vurdering, efter at en andel er solgt, er spørgsmålet ikke, hvad generalforsamlingen vedtager bagefter. Det er, hvad der var den højeste lovlige pris den dag, aftalen blev endelig, og hvad foreningen vidste på det tidspunkt.

Bestyrelsen er den, der godkender prisen, og den kan forlange prisen nedsat (andelsboligloven § 6, stk. 6). Bestyrelsen skal også påse, at andelshaverne får orientering om foreningens forhold, når der er behov for det, og at foreningens økonomi løbende vurderes, herunder udviklingen i andelspriser (§ 6 c, stk. 1, nr. 4 og 6).

Er der i mellemtiden sket væsentlige ændringer i foreningens nøgleoplysninger, skal foreningen oplyse om dem i en erklæring, som udleveres til den sælgende andelshaver sammen med nøgleoplysningsskemaet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 9, stk. 2 og 3).

Resten er dækket i stykker for sig. Hvordan datoerne afgør prisen, står i fejl i vurderingen: hvilken pris gjaldt hvornår. Bestyrelsens oplysningspligt over for en sælger står i når en ny vurdering skal nå frem i tide. Køberens muligheder ved overpris og fristerne står i kan du klage over prisen på en andel.

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen. Men foreningens vurderingsrapporter kan ligge i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, hvor man kan søge i dem med almindelige ord, og hvor alt, hvad bestyrelsen ændrer, bliver logget. Så kan næste generalforsamling se, hvad den forrige vurdering byggede på.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.