Hvorfor svinger to valuarvurderinger af samme ejendom?

Spændet opstår i to tal, ikke i hele regnestykket

De skærpede krav til valuarer trådte i kraft 1. juli 2018 og gælder for vurderingsopdrag indgået fra 1. oktober 2018 (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, § 2). Kravene blev udarbejdet for at ensrette vurderingerne (ABF, 2018). Formålet i lovforslagets bemærkninger var, at der ikke for den samme ejendom kunne foreligge vurderinger, som er markant afvigende fra hinanden (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021).

Indenrigs- og Boligministeriet gennemførte evalueringen i 2020 og offentliggjorde den 26. februar 2021. Rapporterne var blevet mere omfattende og lettere at gennemskue, men konklusionen om selve tallene var nøgtern: to valuarer kan nå til forskellige vurderinger for den samme ejendom, uanset at vurderingerne opfylder bekendtgørelsens krav (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021).

Evalueringen udpeger især to steder i regnestykket. Det ene er det lejedes værdi, altså den leje en investor skønnes at kunne opkræve. Det andet er forrentningskravet, altså det afkast en investor ville forlange. Selv små udsving i de to har stor betydning for den samlede værdi (samme kilde).

Begge tal skal underbygges med referencer. Forrentningskravet skal underbygges af referencer (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 6, stk. 2), og ansættes lejen til det lejedes værdi eller markedslejen, gælder det samme (bilag 1, § 8, stk. 7).

Problemet er, at referencerne er svære at skaffe. Huslejenævnene offentliggør ikke deres afgørelser, og det er vanskeligt at finde sammenlignelige ejendomme (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021). Der er sjældent mere end tre til fem relevante referencer i en konkret sag (DE, 2022).

Det meste af grundlaget er tal, der kan tjekkes

Skønnet sidder få steder, men vejer tungt. Ministeriets evaluering konkluderer, at spillerummet i det lejedes værdi og forrentningskravet gør de øvrige, ellers omfattende beregninger mindre betydende for værdiansættelsen (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021).

Evalueringen nævner dertil uenighed om, hvordan referencer skal dokumenteres, hvor lang budgetperioden skal være, og hvordan energimærket skal påvirke beregningen (samme kilde). Men størstedelen af driftsbudgettet er bundet til poster, der kan efterprøves.

En driftsudgift ansættes som udgangspunkt til andelsboligforeningens egen udgift (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 9, stk. 2). Det er tal fra jeres eget regnskab.

Administration og vicevært ansættes som udgangspunkt efter de normtal, huslejenævnet fastsætter i kommunen, og findes der ingen normtal, efter tal fra en sammenlignelig kommune (bilag 1, § 10, stk. 1). Afviger normtallene væsentligt fra dokumenterbare udgifter i sammenlignelige ejendomme, kan valuaren bruge de dokumenterbare udgifter i stedet (§ 10, stk. 2). Det valg skal kunne dokumenteres.

Er ejendommen bindingspligtig i Grundejernes Investeringsfond for en investor, ansættes vedligeholdelsesudgiften til det beløb, der skal indbetales på den bundne konto. Er den ikke, ansættes den efter reglerne om udvendig vedligeholdelse alene, og føres der ingen sådan konto, efter en sammenlignelig ejendom, der gør (bilag 1, § 11, stk. 1 og 2).

Normen henviser fortsat til boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, men den lov blev ophævet 1. juli 2022 (lov nr. 341 af 22. marts 2022, § 207, stk. 1 og 3). Reglerne står nu i lejeloven § 119 om udvendig vedligeholdelse og § 120 om den bundne konto.

Selv de tal, der ikke kan dokumenteres, skal kunne efterprøves. Vurderingen må ikke baseres alene på valuarens egen subjektive opfattelse (DE, 2022), og rapporten skal som minimum indeholde 22 navngivne punkter, blandt andet en redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet (bilag 1, § 14, stk. 1, litra a-v).

Hullerne i foreningens papirer bliver til skøn i rapporten

Her flytter foreningen selv på spændet. Normen tillader valuaren at lægge en række almindelige forudsætninger til grund, men kun i det omfang andet ikke er oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 5, stk. 3).

To af forudsætningerne rammer foreningens egne registreringer: at arealerne er som anført i BBR, og at bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet (litra C og D). Det er antagelser, ikke kontroller, og de bliver kun rykket af papirer, der siger noget andet.

Fire dokumenter kan i praksis kun komme fra foreningen: to års generalforsamlingsreferater, seneste årsregnskab og budget, en eventuel vedligeholdelsesplan, og en oversigt over de fælles forbedringer med hvilke der er lavet, hvornår, og hvad de hver især kostede (bilag 1, § 12, stk. 2).

Det fjerde punkt er det, der oftest mangler. Kan oplysningerne om forbedringerne ikke skaffes fra foreningen eller administrator, må beregningen af det beløb, forbedringerne lægger oven i lejen (forbedringsforhøjelsen), foretages på baggrund af et skøn over både forbedringsomkostningerne og tidspunktet for udførelsen (DE, 2022). Et hul i mappen bliver til et skøn i rapporten.

Vedligeholdelsesstanden virker på samme måde. Skønnes efterslæbet væsentligt, forhøjes vedligeholdelsesudgiften, og skønnes ejendommen i ekstraordinær god stand, kan der medtages et beløb for sparet vedligeholdelse (bilag 1, § 11, stk. 3 og 4). En vedligeholdelsesplan, der viser hvad der er udført hvornår, er forskellen på dokumenteret stand og et indtryk fra en rundgang.

Alt sammen ender i andelskronen, det tal foreningen ganger dit indskud med for at finde din andelsværdi.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Foreningen bestiller og betaler, men må ikke forhandle tallet

Valget af værdiansættelsesprincip træffes af generalforsamlingen, oftest i forbindelse med den ordinære generalforsamling (DE, 2022). Metoden kan ændres fra generalforsamling til generalforsamling, uden at foreningen skal angive nogen grund (Social- og Boligministeriet, 2025). Bestyrelsen forbereder valget og indgår aftalen med valuaren, og foreningen betaler regningen.

Dér stopper indflydelsen. Bekendtgørelsens regler kan ikke fraviges ved aftale med den, der har bestilt vurderingen (rekvirenten), eller med andelsboligforeningen (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, § 1, stk. 4, og bilag 1, § 1, stk. 2). En aftale om at lande på et bestemt niveau findes ikke, og en aftale om at springe et krav over findes heller ikke.

Én undtagelse står i normen selv. Vil valuaren udelade en driftsudgift, foreningen faktisk afholder, fordi en investor ikke ville have den, kræver det foreningens eller administrators tiltrædelse, og udeladelsen skal begrundes i rapporten (bilag 1, § 9, stk. 1; DE, 2022). Det er en vetoret over grundlaget, ikke en forhandling om tallet.

Der er derimod en dialog, og den handler om oplysninger. De forudsætninger, valuaren lægger til grund om mulighederne for at forbedre boligerne, bør fastlægges i dialog med bestyrelsen og en eventuel administrator (DE, 2022).

Ét sted afgiver foreningen en erklæring med direkte betydning for grundlaget. Har samme valuar besigtiget ejendommen før, kan en genbesigtigelse begrænses eller helt undlades, hvis foreningen eller administrator erklærer, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens fysiske forhold, hverken i forbedringer eller vedligeholdelsesstand (bilag 1, § 13, stk. 3 og 5).

Skifter foreningen valuar, gælder undtagelsen ikke. Og uanset hvad skal hele ejendommen genbesigtiges, når seneste besigtigelse er tre år eller mere gammel (§ 13, stk. 6).

Den erklæring bør kun afgives, hvis den kan dokumenteres. Underskriver bestyrelsen den på hukommelse, bygger den nye vurdering videre på en gammel iagttagelse.

Bankens tal er en anden vurdering med et andet formål

Foreningens vurdering og bankens vurdering måler ikke det samme. Før en bank låner til køb af brugsretten til en andelsbolig, skal den sikre, at køberen som udgangspunkt lægger en passende udbetaling af købesummen (bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025, § 19, stk. 3). Samme krav gælder, når foreningen selv køber sin ejendom (§ 19, stk. 4).

Udgangspunktet er 5 pct. af summen af andelsbevisets værdi og en forholdsmæssig andel af foreningens gæld. I Finanstilsynets eget regneeksempel er ejendommen sat til 50 mio. kr. fordelt på 12 andele, og maksimalprisen, det højeste beløb andelen lovligt må sælges til, er 625.000 kr. pr. andel. Så bliver udbetalingen 208.333 kr. (Finanstilsynet, 2023).

Vejledningen beder samtidig banken forholde sig til værdien selv. Er ejendommen teknisk set værdiansat for højt, er prisen for andelsbeviset også for høj, og køberen risikerer et tab ved et senere salg. Banken bør derfor blandt andet se på, om der er en ikke uvæsentlig forskel mellem den regnskabsmæssige tekniske værdi og valuarvurderingen (Finanstilsynet, 2023).

Det er ikke en påstand om, at valuaren tager fejl. Det er en anden opgave: valuaren fastsætter en handelsværdi, banken fastsætter en stødpude. ABF pegede i april 2025 på, at bankernes lavere vurderinger sammen med udbetalingskravene gør det sværere at låne til en andelsbolig, og opfordrede til, at valuarvurderingerne blev evalueret igen, da ordningen ikke er evalueret siden 2020 (ABF, 2025).

For dig som sælger betyder det, at en høj vurdering hæver den lovlige pris, men ikke køberens lånemulighed. Bliver afstanden stor nok, bliver boligen sværere at sælge.

Sådan ser du, hvad tallet i din forening bygger på

Start med nøgleoplysningsskemaet. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referat fra seneste ordinære generalforsamling, en eventuel vedligeholdelsesplan, energimærkningen og nøgleoplysninger om både forening og bolig (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1).

I skemaets felt F1 står det anvendte værdiansættelsesprincip, i F1b tidspunktet for værdiansættelsen, i F1a om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020, og i F2 ejendommens værdi med de forbedringer, der er lagt oveni, udskilt i F2b (samme bekendtgørelse, bilag 1). De samme felter skal stå som noter til foreningens årsregnskab (§ 3).

Bed derefter bestyrelsen om selve rapporten og læs to afsnit først: redegørelsen for forrentningskravet med de referencer, der underbygger det, og angivelsen af, hvor meget værdien flytter sig, hvis forrentningskravet eller lejeniveauet ændrer sig (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 14, stk. 1, litra m og o). Sidstnævnte viser i tal, hvor bredt spændet er for netop jeres ejendom.

Som bilag skal ligge en specificeret oversigt over de fælles forbedringer, der er medtaget, med udgift og år for hver enkelt (§ 14, stk. 2). Kan I ikke genkende jeres egen historik dér, ved I hvor hullet sidder. Hvad valuaren ellers bygger på, har vi samlet i hvad valuaren bygger vurderingen på, og forskellen på grundlagene i valuar eller offentlig vurdering.

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen. Men grundlaget kan ligge samlet: foreningens dokumenter i ét arkiv med adgangsstyring og søgning, og forbedringer i den enkelte bolig registreret med kvitteringer og billeder i Min Bolig, som er gratis for andelshavere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.