Den fastfrosne valuarvurdering og hvad den kræver

Fastfrysning er en undtagelse, ikke en metode

Andelsboligloven giver foreningen fire måder at værdisætte ejendommen på, og valuarvurderingen er den ene af dem. Fastfrysning er ikke en femte. Det er en undtagelse fra reglen om, hvor gammel vurderingen må være.

Bestemmelsen kom med lov nr. 819 af 9. juni 2020. Baggrunden var en ændring af lejeloven, der indførte en karensperiode på fem år efter, at en udlejningsejendom har skiftet ejer, før lejen kan sættes til det lejedes værdi efter en gennemgribende modernisering.

Fordi valuaren skal vurdere foreningens ejendom, som var den en udlejningsejendom, forventedes det lavere afkast at trække vurderingerne ned (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588, 2025, punkt 5.3).

Loven lod derfor foreningerne blive stående. En vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier (andelsboligloven § 5, stk. 3).

Det flytter opgaven. Foreningen skal ikke længere skaffe en vurdering med jævne mellemrum. Den skal bevare én bestemt vurdering intakt og kunne finde den frem, hver gang nogen spørger.

Det er vurderingen, ikke foreningen, der er låst til tiden før juli 2020

Kun en vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes (andelsboligloven § 5, stk. 3), og Social- og Boligministeriet præciserer, at foreningen skulle have en gyldig valuarvurdering netop den dag (VEJ nr. 9588, 2025, punkt 5.3).

Efter datidens regler måtte en valuarvurdering højst være 18 måneder gammel (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som affattet indtil 15. april 2024; jf. ABF: Andelsværdiberegning, tilgået 2026). En fastholdt valuarvurdering er derfor dateret mellem januar 2019 og juni 2020 og dermed mindst seks år gammel i dag.

Nye vurderinger kan ikke fastfryses. Men en forening, der i dag regner efter den offentlige vurdering eller anskaffelsesprisen, kan stadig tage en gyldig vurdering fra før den 1. juli 2020 i brug, hvis den kan dokumentere datoen (andelsboligloven § 5, stk. 3, 2. pkt.; ABF: Fastfrysning af valuarvurdering, tilgået 2026).

Den fastholdte vurdering er skrevet af en valuar, der så ejendommen dengang, på et marked der så anderledes ud, og med forudsætninger der kun står i rapporten. Reglerne for, hvor gammel en almindelig valuarvurdering må være, gælder ikke for den.

Derfor er rapporten et dokument og ikke bare et tal. En valuarvurdering kan kun lægges til grund, hvis den er foretaget af en person, der opfylder kravene i bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018.

Social- og Boligministeriet henviser til dommen T:BB 2021.699 Ø, hvor en vurdering blev tilsidesat, fordi den var lavet af en person, der ikke var valuar, og køberen havde betalt overpris (VEJ nr. 9588, 2025, punkt 5.1).

Loven kræver en note i årsregnskabet hvert eneste år

Fastfrysning er ikke noget, foreningen beslutter én gang og så glemmer. Andelsboligloven § 5, stk. 3, stiller to selvstændige dokumentationskrav, og de rammer forskellige år.

Det første er årligt. Anvendes en fastholdt vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier, skal det fremgå af en note til årsregnskabet, at andelsværdierne som vedtaget på generalforsamlingen er fastsat på baggrund af en fastholdt vurdering. Den note skal skrives hvert år, foreningen bruger vurderingen.

Det andet skal kun gøres én gang, men kan blive svært at genskabe bagefter. Var valuarvurderingen ikke allerede lagt til grund for andelsværdier, da den blev fastholdt, kan den kun fastholdes, hvis det dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 (samme bestemmelse).

Bemærk hvad det betyder for en bestyrelse, der tiltræder i 2027. Brugte foreningen allerede vurderingen, da den blev fastholdt, gælder kun det årlige notekrav. Var den ikke lagt til grund, ligger beviset for, at foreningen må bruge sit grundlag, i den note eller erklæring, der dokumenterer datoen. Findes den ikke, findes argumentet heller ikke.

Det er den praktiske grund til at holde foreningens egne dokumenter samlet frem for spredt hos skiftende administratorer.

Kun ejendommens værdi står stille, ikke andelskronen

En fastfrossen vurdering fryser ét tal i regnestykket. Resten bevæger sig.

Andelskronen er det tal, foreningen ganger andelshaverens indskud med. Den beregnes af ejendommens værdi plus øvrige aktiver minus foreningens gæld, divideret med de oprindelige indskud fra alle andelshavere (ABF: Andelsværdiberegning, tilgået 2026).

Ved brug af en valuarvurdering fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden (andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt.). Gælden regnes altså med til den pris, foreningens lån reelt kan indfries til i dag, ikke til det beløb der står tilbage på papiret.

Kursværdien ændrer sig med renten, så andelskronen kan flytte sig mærkbart fra år til år, selvom ejendommen står helt stille.

Værdien kan også vokse den anden vej. Til de efter stk. 3 fastholdte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen (andelsboligloven § 5, stk. 4). Fordi valuaren har set ejendommen, kan det kun være arbejder udført efter besigtigelsen.

Ministeriet bruger selv altaner som eksempel: sættes de op, efter valuaren har set ejendommen, kan foreningen lægge en forbedringsværdi til (VEJ nr. 9588, 2025, punkt 8.3.1).

Forbedringstillægget er dermed den del af en fastfrossen andelskrone, der vokser med årene, og den del der oftest mangler bilag. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Fastfrysningen ophører den dag, I lægger en ny vurdering til grund

Fastfrysningen slutter ved en beslutning, ikke ved en dato. Vælger foreningen på et tidspunkt at værdifastsætte ejendommen efter en af de andre metoder eller efter en ny valuarvurdering, kan foreningen ikke senere gå tilbage til den fastholdte vurdering (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588, 2025, punkt 5.3).

Det er en enkeltbillet. Derfor er formuleringen i referatet vigtig: det er anvendelsen som grundlag for andelsværdierne, loven knytter konsekvensen til (andelsboligloven § 5, stk. 3).

Skiftet koster mere end selve tallet. Fra det øjeblik foreningen har modtaget en ny valuarvurdering, ophører muligheden for at lægge forbedringsværdi til for arbejder udført før den nye vurdering (VEJ nr. 9588, 2025, punkt 8.3.1). Er der brugt penge på ejendommen siden den fastholdte vurdering, ligger den værdi allerede i den nye vurdering, ikke oven i den.

Fastfrysning er ikke automatisk en fordel. Ligger den fastholdte vurdering over det, ejendommen er værd i dag, holder foreningen en høj andelskrone i live, og det er køberen, der betaler forskellen.

Ministeriet skriver, at konstaterer foreningen i gyldighedsperioden et væsentligt fald i ejendommens værdi, kan valuarvurderingen ikke længere lægges til grund ved overdragelse (VEJ nr. 9588, 2025, punkt 5.1.1). Vejledningen siger ikke, hvordan den regel virker for en fastholdt vurdering.

Fastfrossen offentlig vurdering er noget andet end fastfrossen valuarvurdering

De to bliver blandet sammen, fordi de står i samme bestemmelse. § 5, stk. 3, dækker både en valuarvurdering efter litra b og den senest ansatte offentlige ejendomsværdi efter litra c.

Forskellen ligger i, hvad der er frosset. Den fastholdte offentlige ansættelse er den, der blev fremsendt i oktober 2012, og fordi der ikke er ansat nye ejendomsværdier siden, giver fastholdelsen her ikke de samme udfordringer som ved valuarvurderingen (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588, 2025, punkt 6.3).

Skatteforvaltningen vurderer ikke længere andelsboligforeningers ejendomme, og derfor kom en fjerde metode til i 2024: den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (§ 5, stk. 2, litra d, indsat ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Det ekstra dokumentationskrav rammer kun den ene af dem. Kravet om note eller revisorerklæring for en vurdering, der ikke var lagt til grund, gælder efter ordlyden vurderinger efter stk. 2, litra b, altså valuarvurderingen (andelsboligloven § 5, stk. 3). Brug derfor aldrig ordet fastfrysning alene i et referat. Skriv hvilken af de to, der er tale om, og hvilket princip foreningen har valgt.

Sådan holder I vurderingen fremvisningsklar

En fastfrossen vurdering skal kunne findes som et hele: rapporten med sin dato og sin valuar, noterne i regnskaberne, og beslutningen på generalforsamlingen. Mangler ét af dem, kan I bruge tallet, men ikke forsvare det.

Til arkivet hører en ting mere. Vurderingsrapporten skal ligge der i fuld længde, ikke kun forsiden med beløbet, sammen med rækken af noter fra hvert efterfølgende regnskab og referatet fra generalforsamlingen. Læg dertil bilagene for de forbedringer på ejendommen, der er lagt oven i siden vurderingen.

Var vurderingen ikke lagt til grund for andelsværdier, da den blev fastholdt, hører noten eller revisorerklæringen, der dokumenterer datoen, til i samme mappe (andelsboligloven § 5, stk. 3).

Referaterne tæller også. Har foreningen ikke valgt metode i vedtægterne eller på generalforsamlingen, kan der opstå en kutyme, og ministeriet henviser til U1995.935, hvor syv års samme beregningsmetode blev anset for bindende for foreningen (VEJ nr. 9588, 2025, punkt 3.2).

Andelo er bygget til den slags. Foreningens dokumenter ligger i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, man kan søge i dem med almindelige ord, og de administrative ændringer bliver logget. Bestyrelsen om ti år skal kunne finde den fastholdte vurdering uden at ringe rundt.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.