Deklarationen: hvad skal I tjekke inden de 4 uger?

Deklarationen er et udkast til jeres vurdering, ikke en servitut i tingbogen

Ordet deklaration betyder to forskellige ting om den samme ejendom. Det er den hyppigste grund til, at brevet bliver lagt væk.

I tingbogen er en deklaration en servitut, altså et tinglyst dokument, der binder ejendommen. Det kan være en færdselsret eller en begrænsning i, hvad grunden må bruges til. Et servitutdokument skal blandt andet angive den påtaleberettigede og servituttens geografiske udstrækning (tinglysningsloven § 10, stk. 5).

Andelsboligloven bruger ordet i netop den betydning, når den taler om en tinglyst deklaration efter byfornyelsesloven (andelsboligloven § 5, stk. 6). Mange bestyrelser har derfor ordet i øret som noget, der ligger fast, og som nogen har tinglyst for længe siden.

Deklarationen fra Vurderingsstyrelsen er det modsatte. Den er en underretning, hvor styrelsen viser jer de faktiske oplysninger om ejendommen, der forventes at få væsentlig betydning for vurderingen, og samtidig oplyser, hvornår den træffer afgørelse (skatteforvaltningsloven § 20 a, stk. 2).

Vurderingsstyrelsen skriver det kort selv: deklarationen indeholder den forventede afgørelse (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Det er altså ikke en orientering om noget, der er besluttet. Det er et udkast, I kan rette i.

De fire uger er foreningens eneste gratis rettelse

Fristen er fire uger, regnet fra den dato I har fået deklarationen (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Loven sætter det samme som et minimum fra den anden side: deklarationen skal foretages senest fire uger, før afgørelsesperioden indtræder, altså før styrelsen går i gang med at træffe afgørelse (skatteforvaltningsloven § 20 a, stk. 3).

Det afgørende står i den næste paragraf. Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger ved afgørelsesperiodens indtræden (skatteforvaltningsloven § 20 b, stk. 2). Kommer jeres oplysning senere, tager styrelsen som udgangspunkt ikke stilling til den (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Afgørelsesperioden er som udgangspunkt på seks uger, medmindre skatteministeren fastsætter et senere tidspunkt (skatteforvaltningsloven § 20 b, stk. 1). Vurderingsstyrelsen forventer at sende den endelige vurdering inden for ti uger fra deklarationen, men skriver samtidig, at der kan gå længere tid, blandt andet hvis I har sendt en indsigelse (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Indsigelsen sendes ved at logge ind på vurderingsportalen.dk og oprette den på deklarationen. I får ikke et særskilt svar; resultatet af sagsbehandlingen ses i den endelige vurdering (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Og medmindre styrelsen bliver opmærksom på nye oplysninger, bliver værdierne i vurderingen de samme som dem, der står i deklarationen (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Ingen indsigelse betyder i praksis: tallet i brevet bliver tallet.

Deklarationen viser en grundværdi, og den ender i boligafgiften

Ejendomme med andelsboliger vurderes som erhvervsejendomme og betaler grundskyld af grundværdien (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). For erhvervsejendomme ansættes der ikke en ejendomsværdi (ejendomsvurderingsloven § 10, nr. 3). Med den vurderingsmetode, Folketinget vedtog i 2021, fastsætter styrelsen kun en grundværdi for foreningens ejendom (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under forudsætning af, at den bliver anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende (ejendomsvurderingsloven § 17, stk. 1). Ikke som grunden ser ud i dag, men som den kunne udnyttes. Det er hele forklaringen på, at tallet kan virke urimeligt højt.

Derfor rører deklarationen ikke andelskronen i de fleste foreninger, altså det tal, der afgør, hvad en andel må koste. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen efter et af principperne i andelsboligloven § 5, stk. 2, og Vurderingsstyrelsen skriver selv, at den offentlige vurdering og en privat valuarvurdering ikke kan sammenlignes, fordi de har forskellige formål. Forskellen er behandlet i valuar eller offentlig vurdering, og de øvrige stykker om vurdering og andelskrone samler resten.

Grundværdien rammer i stedet grundskylden. Beskatningsgrundlaget udgør 80 pct. af den ansatte grundværdi (ejendomsskatteloven § 17, stk. 2), og grundskyldspromillen er fra 2024 sænket fra gennemsnitligt 27 til 7,4 promille (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Oven i ligger en stigningsbegrænsning. Grundskylden kan højst stige 4,75 pct. om året af den grundskyld, den seneste vurdering ellers ville give (ejendomsskatteloven § 45, stk. 2, jf. § 44, nr. 3). Den udskyder stigningen, men fjerner den ikke: begrænsningen gælder, indtil grundskylden når niveauet i den seneste vurdering (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Sådan læser I deklarationen i den rigtige rækkefølge

Vurderingsstyrelsen peger selv på fire ting, der er vigtige at tjekke for de erhvervssegmenter, langt de fleste andelsboligejendomme falder i: datagrundlaget, ejendommens erhvervssegment, ejendommens anvendelse og udnyttelse, og de referenceejendomme, der er brugt (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Begynd med datagrundlaget, fordi resten regnes ovenpå det: grundareal, bygninger, etageareal og BBR-oplysninger. Til 2021-vurderingen er data trukket den 1. marts 2021 (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026), så et areal, der er rettet siden, kan stadig stå forkert. Hvordan den slags fejl forplanter sig, står i fejl i BBR forplanter sig til prisen.

Gå derefter til anvendelse og udnyttelse. Her afgør kommunens lokalplan og de øvrige planforhold, hvor meget der i princippet kan bygges på grunden, også på fællesarealet (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Ligger fællesarealet i byzone fast som rekreativt område i planen, sættes kvadratmeterprisen til en tiendedel af prisen for et standardhus samme sted. I landzone får det rekreative areal som udgangspunkt en værdi, der svarer til handelsprisen for landbrugsjord (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Og her kommer den tinglyste deklaration tilbage. Vurderingsstyrelsen skriver, at den som udgangspunkt ikke har oplysninger om servitutter, der begrænser anvendelsen eller udnyttelsen, og at ejeren bør give besked i en indsigelse (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Loven regner kun med servitutter om anvendelse og udnyttelse, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43, og kun hvis ejeren godtgør, at servitutten entydigt regulerer ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder (ejendomsvurderingsloven § 17, stk. 3).

Hvad det kan betyde, viser A/B Vennepunktet i Odder. Efter en henvendelse blev vurderingen sat ned fra ca. 84 mio. kr. til ca. 38 mio. kr., fordi der ikke var taget højde for byggefelterne, og fordi en stor del af grunden er for kuperet til at bygge på (ABF, oktober 2025).

Efter fristen skifter sporet, og ændringen skal være over 20 pct.

Når den endelige vurdering er sendt, skifter sporet fra indsigelse til klage eller genoptagelse. Ingen af dem har indsigelsens frist, og kun klagen koster penge.

Klagen skal være skriftlig og begrundet. For den almindelige vurdering pr. 1. marts 2021, som ejendomme med andelsboliger er omfattet af, er fristen 90 dage fra den meddelelse, der åbner klageadgangen (ejendomsvurderingsloven § 89, stk. 7 og 8). Uden for overgangsreglen gælder den almindelige frist på tre måneder fra modtagelsen (skatteforvaltningsloven § 35 a, stk. 3). Fristen for netop jeres vurdering står i klagevejledningen (Skatteankestyrelsen, tilgået 2026).

Klagen koster et gebyr. For en erhvervsejendom er det 1.300 kr. at klage over en vurdering for 2021 og senere, og gebyret betales pr. vurdering (Skatteankestyrelsen, 2026). I får det tilbage, hvis I får helt eller delvist medhold (skatteforvaltningsloven § 35 c, stk. 4).

Så kommer tærsklen. Klagemyndigheden kan kun ændre grundværdien eller ejendomsværdien, hvis ændringen bliver større end 20 pct. (skatteforvaltningsloven § 35 h, stk. 2). Begrundelsen er, at der altid er en naturlig usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom (Skatteankestyrelsen, tilgået 2026).

Genoptagelse er den anden vej, og den er gratis. Den samme grænse gælder her, både når Vurderingsstyrelsen genoptager sagen på baggrund af klagen (§ 35 a, stk. 5), og når I selv beder om det (§ 33, stk. 1). Til gengæld kræver genoptagelse en dokumenteret fejl i objektivt konstaterbare forhold som areal eller planforhold; et skøn på et korrekt grundlag kan ikke genoptages (skatteforvaltningsloven § 33, stk. 1).

En indsigelse i deklarationsperioden har ingen af de to forhindringer. Den er gratis, og vurderingen behøver ikke at være mindst 20 pct. forkert (ABF, juni 2026). Det er hele forskellen mellem at reagere i uge tre og i uge otte.

Det skal bestyrelsen gøre, når deklarationen lander

Kontrollen kan kun udføres af nogen, der ved, hvad der faktisk gælder om ejendommen. Vurderingsstyrelsen siger det selv gennem funktionslederen for den enhed, der ser på de skæve sager: "Vi har netop brug for lokalkendskabet. At ejerne kigger på de data, der er registreret om ejendommen, og at de fortæller os, når der er noget, der ikke stemmer" (ABF, oktober 2025).

1. Sørg for, at nogen læser den digitale postkasse. Deklarationen kommer som digital post med et link til Vurderingsportalen (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Hvem der har adgang, og hvordan den holdes ved lige, står i foreningens adgange og MitID Erhverv.
2. Skriv datoen ned samme dag. Fristen er fire uger fra den dato, I har fået deklarationen, og datoen kan ses på Min side, når I er logget ind (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).
3. Læs datagrundlaget først. Hold grundareal, bygninger, etageareal og BBR-oplysninger op mod det, foreningen selv ved. Sammenhængen mellem registreret areal og pris er beskrevet i BBR-areal og andelens pris.
4. Find lokalplanen og tingbogsattesten. Lokalplanen bestemmer den mulige udnyttelse, og tinglyste servitutter bør I selv gøre opmærksom på (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).
5. Spørg administrator og kommunen, ikke hinanden. Administrator har foreningens papirer; kommunen ejer plangrundlaget og BBR-registreringen.
6. Send indsigelsen, også hvis I ikke er færdige. En BBR-rettelse går gennem kommunen og tager tid, og loven forlænger ikke fristen imens. Beskriv fejlen med det, I har.
7. Gem det, I sendte, sammen med referatet. Næste bestyrelse skal kunne se, hvad der blev gjort gældende og hvornår. Listen står i de dokumenter foreningen altid selv skal have.

Hvad Andelo gør, og hvad Andelo ikke gør

Andelo laver ikke ejendomsvurderinger og kender ikke jeres grundværdi. Deklarationen kommer fra Vurderingsstyrelsen, og indsigelsen sendes på vurderingsportalen.dk.

Det, systemet hjælper med, er arbejdet før de fire uger. Foreningens dokumenter kan ligge i ét arkiv med mapper, hvor bestyrelsen selv bestemmer, hvem der kan se hvad, og der kan søges i dem med almindelige ord, så lokalplanen, tingbogsattesten og referatet kan findes samme dag, brevet kommer. Ændringer af roller og adgange bliver skrevet ned med navn og dato, så den næste bestyrelse kan se, hvem der gjorde hvad og hvornår.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.