Når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden

BBR og BFE står på samme meddelelse, men beskriver hver sin ting

BBR er Bygnings- og Boligregistret. Skatteministeren driver det, og hver kommune fører det (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, § 1, stk. 1). I registret står oplysninger om hver enkelt bygnings opførelsesår, beliggenhed, størrelse og anvendelse, og om hver enkelt bolig- eller erhvervsenheds størrelse, indretning og anvendelse (samme lov, § 2).

Foreningens BBR-meddelelse er udskriften af det, registret siger om jeres ejendom, og den hentes på bbr.dk.

BFE-nummeret er noget andet. Det er ejendommens identifikationsnummer, tildelt af Geodatastyrelsen i matriklen, og det gør det muligt at genfinde og sammenkæde oplysninger om den samme ejendom på tværs af matriklen, tingbogen og BBR (Geodatastyrelsen, tilgået 2026). Styrelsen sammenligner det selv med et CPR-nummer for ejendommen.

Tre ejendomstyper får et BFE-nummer: samlet fast ejendom, ejerlejlighed og bygning på fremmed grund (Geodatastyrelsen, tilgået 2026). En andelsbolig er ingen af dem. Foreningens ejendom har nummeret, den enkelte andel har ikke. Nummeret står på BBR-meddelelsen og skal udfyldes i brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale for andelsbolig (ABF, tilgået 2026).

BBR-arealet måles anderledes end det gulv I går på

Her ligger en almindelig forklaring på, at tallene ikke stemmer. BBR opgør ikke arealet som det, en tommestok viser inde i boligen.

Alle arealer i BBR opgøres som bruttoetagearealer, altså målt til ydersiden af ydermuren og afgrænset mod naboenheder ved midten af skillevæggen (BBR-bekendtgørelsen, bilag 1 som affattet ved BEK nr. 1315 af 11. november 2016). Allerede dér bliver tallet større end det, I selv måler.

Så kommer det led, de færreste kender. Adgangsarealer til bolig- og erhvervsenheder, herunder trapper, korridorer, altangange og elevatorer, fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende enheder, uanset hvor store de er (samme bilag). En etværelses og en femværelses i samme opgang får altså det samme stykke trappe lagt oveni.

Det forklarer også, hvorfor en bolig kan skifte størrelse, uden at nogen har rørt en væg. Bliver to boliger i opgangen lagt sammen, er der én enhed færre at dele trappen mellem.

Praksis har mange steder været blot at lægge de sammenlagte boligers arealer sammen. Københavns Kommune lagde i sommeren 2020 om til at omberegne arealerne for alle boliger i opgangen, og en andelshaver dér kan opleve, at arealet ændrer sig flere gange (ABF, tilgået 2026).

Reglerne om sammenlægning gælder i regulerede kommuner, hvilket dækker de fleste (lov om boligforhold, LOV nr. 342 af 22. marts 2022, § 1, stk. 1). Dér kan kommunen ikke nægte samtykke, når ingen af de boliger, der kommer ud af sammenlægningen, får et bruttoetageareal på mere end 130 m², og de øvrige betingelser er opfyldt (samme lov, § 3, stk. 2).

Arealerne i opgangen kan altså flytte sig, uden at det er noget, bestyrelsen har sat i gang.

Tinglyst areal og BBR-areal er ikke det samme tal

Her er en forveksling værd at rydde af vejen. Der findes ikke et tinglyst areal for den enkelte andelsbolig.

En ejerlejlighed er selv en fast ejendom med eget BFE-nummer (Geodatastyrelsen, tilgået 2026). En andel er ikke fast ejendom. Andelshaveren ejer en andel i foreningen og har brugsret til en bolig, og det er foreningens ejendom, der er tinglyst.

Der tinglyses noget om selve andelen, men ikke arealet. Pant og retsforfølgning i andelen skal tinglyses i Andelsboligbogen for at være beskyttet mod aftaler, der indgås i god tro (tinglysningsloven, LBK nr. 1075 af 30. september 2014 med senere ændringer, § 42 j, stk. 1).

Den anden halvdel af forvekslingen er lige så vigtig. BBR registrerer faktiske forhold, det fastlægger dem ikke retligt. Bekendtgørelsen siger det direkte: registrering i BBR er ikke nødvendigvis udtryk for, om forholdet i øvrigt er lovligt (BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, § 23). Et tal i BBR gør derfor hverken en ombygning lovlig eller en pris rigtig.

Foreningens eget areal kan derfor lovligt afvige fra BBR's. ABF skriver, at der kan være forskel på foreningens opgørelse af arealet og arealet registreret i BBR (ABF, tilgået 2026). Forskellen er ikke i sig selv en fejl. Den bliver først et problem, når ingen kan gøre rede for den.

Foreningen er ejeren, så pligten til at rette ligger hos bestyrelsen

Ansvaret er delt, men ikke ligeligt. Ejeren skal meddele oplysninger til brug for registrets drift og påse, at ejendommen er registreret korrekt i BBR (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, § 4, stk. 1; BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, § 2).

I en andelsforening er foreningen ejer af ejendommen. Pligten ligger derfor hos foreningen og i praksis hos bestyrelsen, ikke hos den enkelte andelshaver. Har en andelshaver fået lov til at ændre noget, skal ændringen registreres i samarbejde med bestyrelsen (ABF, tilgået 2026).

Kommunen fører registret, men overtager ikke ansvaret. Kommunalbestyrelsen er ikke ansvarlig for, at ejeren har afgivet korrekte oplysninger, men skal vurdere, om de ser rimelige ud, og reagere aktivt ved mistanke om, at det registrerede ikke passer med de faktiske forhold (samme bekendtgørelse, § 3, stk. 2).

Konstaterer ejeren fejl, enten på BBR-meddelelsen eller på anden måde, skal ejeren meddele oplysningerne til kommunen (samme bekendtgørelse, § 16). Det er en pligt, ikke en mulighed.

Der er en sanktion bag. Forsømmes pligten forsætligt eller groft uagtsomt, kan det straffes med bøde, og kommunen kan tilbyde et bødeforlæg på højst 5.000 kr. (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, §§ 8 og 9).

Sådan får I rettet et areal i BBR

Start med at hente BBR-meddelelsen på bbr.dk og læse den igennem felt for felt. Det er det billigste kvarter, en bestyrelse kan bruge.

Rettelser foreslås gennem selvbetjeningen Ret BBR, hvor ejere kan indberette forslag til ændringer i deres BBR-oplysninger. Der logges ind med MitID, og kvitteringen kan hentes inde i løsningen (BBR, tilgået 2026). Gem den. Den viser, hvornår I sendte forslaget.

Så afgør kommunen. Forslagene sendes fra Ret BBR til indbakken i BBR Kommune, hvor nogle opdateres automatisk, mens andre skal vurderes inden godkendelse (BBR, tilgået 2026). En ny bygning, et nyt teknisk anlæg eller en nedrivning går uden om selvbetjeningen og meldes direkte til kommunen.

Regn med tid. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at registreringerne er tidstro, hvilket vil sige senest 10 hverdage efter kommunens modtagelse af nye oplysninger (BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, § 21).

Vurderingsstyrelsen antog i 2023 over for Folketingets Ombudsmand, at kommunerne først og fremmest ville være pressede på de 10 hverdage i forbindelse med 2020-vurderingerne af ejerboliger, fordi ejerboligvurderingerne havde været suspenderet siden 2013 (FOU nr. 2023.28, 2023).

Vent derfor ikke på en frist. Får foreningen en deklaration fra Vurderingsstyrelsen, altså en oversigt over de oplysninger, styrelsen påtænker at bruge i vurderingen, er indsigelsesfristen 4 uger (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Ombudsmanden fandt ikke grundlag for at kritisere, at fristen ikke forlænges, mens kommunen behandler en rettelse (FOU nr. 2023.28, 2023).

Arealet afgør ikke prisen, fordelingstallet gør

Her er selve svaret. Maksimalprisen er ikke en kvadratmeterpris.

Ved overdragelse af en andel må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 5, stk. 1). Arealet står ikke i den opremsning.

Arealet virker gennem fordelingstallet, altså den nøgle der bestemmer, hvor stor en del af foreningens formue hver bolig bærer.

Nøgleoplysningsskemaet for den enkelte andelsbolig holder de to ting adskilt: boligens størrelse fra BBR har sit eget felt (Z13), og fordelingstallet for andelsværdien har sit (Z14), ved siden af fordelingstallet for boligafgiften (Z15). Maksimalprisen i alt (Z7) regnes af andelsværdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand og tilpasset inventar (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Undtagelsen er den, I skal tjekke. Foreningens eget skema beder om et kryds i, hvilket fordelingstal der bruges ved opgørelsen af andelsværdien, og de fire muligheder er boligernes areal efter BBR, areal fra anden kilde, det oprindelige indskud eller andet (samme bekendtgørelse, bilag 1, felt C1). Peger vedtægterne direkte på BBR, flytter en rettelse altså penge mellem andelshaverne.

Gør de ikke det, ændrer forskellen ikke fordelingstallene, uanset om der regnes pr. kvadratmeter. ABF anbefaler dog, at foreningen påser, om vedtægterne henviser direkte til BBR, og at købere oplyses om en eventuel forskel (ABF, tilgået 2026).

Arealet står altså flere steder: i BBR, i foreningens eget grundlag og i overdragelsesaftalen, der henviser til nøgleoplysningsskemaet for areal og fordelingstal. Hvilket princip ejendommens værdi er sat efter, er behandlet i valuar eller offentlig vurdering, og selve fastsættelsen i andelskronen på generalforsamlingen. Opdages uenigheden først midt i en handel, er der ikke 10 hverdage tilbage at rette i.

Andelo holder ejendommens data fremme, så I kan vise dem

Andelo måler ikke op og retter ikke i BBR. Rettelsen sker hos kommunen, og fordelingstallet står i jeres vedtægter. Det er ikke noget, et system afgør.

Det, Andelo gør, er at holde tallene fremme. BBR-data hentes automatisk: anvendelse og energimærke på den enkelte bolig, og bygninger, opførelsesår og samlet areal på ejendommen. Adresser valideres mod Danmarks Adresseregister.

Foreningens dokumenter kan ligge i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, så vedtægter, regnskabsnoter og BBR-meddelelse ikke skal graves frem hver gang nogen spørger. Andelos eget register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, altså hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens. De øvrige emner om foreningens data og dokumentation hænger sammen med den samme opgave.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Et areal, ingen i foreningen kan gøre rede for, hører til samme kategori.