Valuar eller offentlig vurdering: hvad afgør prisen?

Loven giver fire grundlag, og foreningen bruger ét ad gangen

Andelsboligloven opregner fire lovlige måder at sætte værdi på foreningens ejendom. Foreningen kan kun bruge én af dem ad gangen, og det tal, den lander på, må ikke overskrides, når andelen i foreningens formue gøres op (andelsboligloven § 5, stk. 2).

Anskaffelsesprisen er det, foreningen betalte, med tillæg af senere forbedringer på ejendommen (§ 5, stk. 2, litra a). Foreninger, der stiftes efter 1. juli 2013 ved erhvervelse af en udlejningsejendom, kan de første to år efter stiftelsen alene bruge dette princip (ABF, tilgået 2026).

Valuarvurderingen er ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, fastsat af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Vurderingen må højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund (§ 5, stk. 2, litra b).

Den offentlige ejendomsvurdering er den senest ansatte ejendomsværdi (§ 5, stk. 2, litra c). For de fleste foreninger er det 2012-vurderingen.

Den nettoprisindekserede offentlige vurdering er den samme ejendomsværdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks frem til og med oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår (§ 5, stk. 2, litra d, indført 15. april 2024).

En detalje flytter mere, end de fleste tror: gælden gøres op forskelligt. Bruger foreningen anskaffelsesprisen, trækkes pantebrevsrestgælden fra, altså det beløb der står tilbage på lånene. Bruger den et af de tre andre principper, opgøres prioritetsgælden i stedet til kursværdi, altså det lånene er værd på markedet i dag (§ 5, stk. 5). Skiftet ændrer altså begge sider af regnestykket.

De to vurderinger måler ikke det samme

Det er ikke en fejl, at valuaren og det offentlige når frem til vidt forskellige tal for den samme ejendom. Vurderingsstyrelsen skriver det selv: den offentlige ejendomsvurdering og en privat valuarvurdering er to forskellige vurderinger, som ikke kan sammenlignes, fordi de har forskellige formål og afspejler forskellige værdier (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Det tal, andelsboligloven peger på, er den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, altså en værdi for hele ejendommen (§ 5, stk. 2, litra c). Den blev sat af skattemyndighederne til brug for beskatning. Valuarvurderingen skal derimod afspejle handelsprisen for en udlejningsejendom med samme faktiske størrelse og stand ved salg til en investor, og den bruges blandt andet til at regne andelskronen ud (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Dertil kommer datoen. Skattemyndighederne stoppede med at lave nye offentlige ejendomsvurderinger i 2012, så den ejendomsværdi, loven henviser til, er for de fleste foreninger en kopi af 2012-tallet (ABF, tilgået 2026). En valuarvurdering må til sammenligning højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund (§ 5, stk. 2, litra b). To grundlag, to målestokke, to datoer.

Her er en misforståelse værd at rydde af vejen. Andelsboligejendommes værdi er ikke koblet til priserne på ejerboliger, men til markedet for udlejningsejendomme (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021). Og uanset hvilket princip foreningen bruger, sætter loven en maksimalpris, altså et loft over hvad andelen må koste. Der findes ikke et frit marked ovenpå det loft.

Samme ejendom, tre tal: et regneeksempel

Da Indenrigs- og Boligministeriet i 2021 sammenlignede 2.897 foreningers valuarvurdering med den offentlige vurdering af den samme ejendom, lå valuarvurderingen i gennemsnit på 23.800 kr. pr. m² mod 14.400 kr. for den offentlige, altså 60 pct. Kun 0,3 pct. havde en offentlig vurdering over deres egen valuarvurdering.

Ministeriet tager selv et forbehold: kun foreninger med en valuarvurdering indgår, og foreninger med lav offentlig vurdering har størst grund til at betale for en valuar. Tallene overdriver derfor formentlig forskellen en smule. De bygger på regnskabsår, der sluttede i 2019 eller 2020.

Læg de to gennemsnit ind i en forening. Kvadratmeterpriserne er ministeriets; boligareal, gæld og indskud er valgte tal. Foreningen har 25 boliger og 2.000 m², øvrige aktiver for 1,4 mio. kr., gæld på 15 mio. kr. og indskud på 20.000 kr. pr. bolig, altså 500.000 kr. i alt.

Grundlag	Ejendommens værdi	Formue	Andelskrone	Andelsværdi ved 20.000 kr. i indskud
Valuarvurdering	47,6 mio. kr.	34,0 mio. kr.	68,0	1.360.000 kr.
Offentlig vurdering (2012)	28,8 mio. kr.	15,2 mio. kr.	30,4	608.000 kr.
Offentlig vurdering + nettoprisindeks	36,0 mio. kr.	22,4 mio. kr.	44,7	894.000 kr.

Forskellen på den samme bolig er 752.000 kr. Ejendomsværdien falder 40 pct. fra første til anden linje, mens andelsværdien falder 55 pct. Gælden trækkes fra begge tal, så enhver ændring i ejendomsværdien slår hårdere igennem på din andel.

Tredje linje forudsætter en vurdering med termin i oktober 2012 og et regnskabsår, der slutter i 2025. ABF's reguleringsfaktor løfter da vurderingen 24,8 pct. (ABF, tilgået 2026). Indekseringen lukker altså en del af hullet, ikke det hele, og valuarsiden i tabellen står stadig på 2019/20-niveau. Afstanden er formentlig større i dag.

Generalforsamlingen vælger grundlaget, og skiftet flytter ikke en mursten

Et skifte af princip ændrer ikke ejendommen. Der er ikke lagt nyt tag, og der er ikke revet noget ned. Det eneste, der ændrer sig, er det tal foreningen regner med, og dermed andelskronen.

Beslutningen hører hjemme på generalforsamlingen. Andelsværdien fastsættes der med virkning for det kommende år, i forbindelse med at årsregnskabet godkendes, og den skal fremgå af en note til regnskabet (Social- og Boligministeriet, 2025). Generalforsamlingen fastsætter andelskronen inden for lovens loft (ABF, tilgået 2026). Bestyrelsen eller administrator forbereder indstillingen og skal bagefter kontrollere prisen ved hvert salg.

Skiftet har også en vej, man ikke kan gå tilbage ad. Har foreningen fastholdt en vurdering, der var gyldig den 1. juli 2020, gælder den uden tidsgrænse, men kun indtil foreningen anvender en nyere vurdering som grundlag (andelsboligloven § 5, stk. 3). Anvendelsen er det afgørende, og den er endelig.

Fastholdelsen sker heller ikke af sig selv. Har foreningen ikke allerede brugt vurderingen til at værdisætte andelene, kan den kun fastholdes, hvis det er dokumenteret ved revisorerklæring eller note i regnskabet, at den er indhentet inden 1. juli 2020 (ABF, tilgået 2026).

Reglerne om gyldighed og fastholdelse er behandlet i hvor længe en vurdering gælder, og de øvrige regler om vurdering og andelskrone hænger sammen med den beslutning.

Fordelingen har flyttet sig markant. Primo 2020 var 60 pct. af landets andelsboliger valuarvurderede, 26 pct. brugte den offentlige vurdering, og 14 pct. anskaffelsesprisen. I 2014 var andelen på den offentlige vurdering 55 pct. (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021). Skiftet har altså allerede fundet sted for titusindvis af boliger.

Sådan ser du hvilket grundlag prisen hviler på

Du skal ikke gætte. Sælger har pligt til at udlevere nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen, inden aftalen indgås, og under punkt F står svaret sort på hvidt.

Feltet F1 krydser af, hvilket princip andelsværdien er beregnet efter: anskaffelsesprisen, valuarvurdering, offentlig vurdering eller indekseret offentlig vurdering. F1b oplyser tidspunktet for værdiansættelsen. F1a oplyser, om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020. F2 oplyser ejendommens værdi i kroner og i gennemsnit pr. kvadratmeter (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

De samme oplysninger skal optages som noter til foreningens årsregnskab (samme bekendtgørelse, § 3). Du kan derfor krydstjekke: står der det samme i skemaet og i noten, og passer datoen med den vurderingsrapport, foreningen henviser til. Foreningen skal udlevere skemaet senest 10 arbejdsdage efter, at sælger har bedt om det (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7).

Tre oplysninger afgør altså hovedparten af prisen: hvilket grundlag, fra hvornår, og hvornår det udløber. De findes i dag som felter i et skema, der udfyldes en gang om året og ellers skal graves frem fra regnskabsnoter midt i en handel.

En forening burde kunne vise de tre ting løbende i stedet, sammen med den vurderingsrapport de bygger på. Det er ikke ny jura. Det er den samme oplysning, holdt fremme.

De nye offentlige vurderinger er grundværdier, ikke ejendomsværdier

Mange bestyrelser har ventet på, at nye offentlige vurderinger skulle løse problemet med 2012-tallet. Det gør de ikke. Folketinget vedtog den 23. februar 2021 en ændring af ejendomsvurderingsloven, som afskaffede ejendomsværdiansættelsen for andelsboligforeningers ejendomme (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021).

Vurderingsstyrelsen bekræfter det på sin egen side: ejendomme med andelsboliger vurderes som erhvervsejendomme, og med den nye metode fastsættes kun en grundværdi og ikke længere en ejendomsværdi (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Grundværdien skal afspejle grundens værdi efter bedste økonomiske anvendelse i ubebygget stand, altså jorden uden bygningerne.

De vurderinger, der udsendes i disse år, er derfor grundvurderinger til brug for grundskylden. Udsendelsen af de endelige 2021-vurderinger er i gang; de viser ejendommens værdi pr. 1. marts 2021 og er beskatningsgrundlag for 2022 og 2023. De endelige 2023-vurderinger forventes udsendt i 2026 og er beskatningsgrundlag for 2024 og 2025, hvorefter en fremskrevet 2025-vurdering følger som grundlag for 2026 og 2027 (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Ingen af dem kan bruges i andelsværdiberegningen, heller ikke når de er endelige, selv om grundværdien i mange tilfælde er højere end ejendomsvurderingen fra 2012 (ABF, tilgået 2026). Før vurderingen kommer, sender styrelsen en deklaration med de oplysninger, den bygger på, og her kan foreningen gøre indsigelse mod fejl i data. Det er værd at afsætte tid til, men det ændrer ikke andelskronen.

Andelo laver ikke vurderingen, men holder dokumentationen fremme

Andelo fastsætter ikke andelskronen og laver ikke valuarvurderinger. Det er valuarens og generalforsamlingens arbejde, og de fire principper er lovens, ikke systemets. Men den anden del af maksimalprisen, forbedringerne i din egen bolig, står og falder med dokumentation.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd i dag, efter ABF's afskrivningskurver, som de er implementeret i Andelo. Det gælder også eget arbejde med ABF's vejledende timesatser (2026: 241 kr. i timen i København, 214 kr. i resten af landet).

Dokumentationen ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens. Foreningens dokumenter, herunder den vurderingsrapport regnskabets note bygger på, kan ligge i ét arkiv med mapper og adgangsstyring. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.