Til hvilken pris må foreningen sælge en ledig lejlighed?

Prisen på en ny andel følger vedtægternes pris for andelen

Når en udlejet lejlighed bliver ledig, beholder foreningen ejendommen. Køber bliver optaget som andelshaver med brugsret til boligen (andelsboligloven § 2, stk. 4, LBK nr. 1281 af 2020). Det, der sælges, er altså en andel, og prisen er en pris for en andel.

Andelsboligloven § 5, stk. 1, siger, at prisen ved overdragelse af en andel med ret til en bolig ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Ordlyden skelner ikke mellem, om det er en andelshaver eller foreningen, der overdrager.

Vedtægterne gør reglen konkret. I ABF's standardvedtægter fik hver bolig et fordelingstal ved stiftelsen, og indskuddet er et beløb pr. fordelingstal, der står i vedtægten. Indskuddet er altså vedtægtens beløb gange boligens fordelingstal (ABF, standardvedtægter § 4, stk. 1, 2025).

En ny andelshaver betaler derudover et tillægsbeløb, så indskud plus tillæg svarer til den pris, der godkendes efter § 14 (samme vedtægter, § 4, stk. 3). Ministeriets normalvedtægt har samme konstruktion (§ 4 (B), stk. 3).

Andelskronen er det tal, indskuddet ganges med for at give andelsværdien, og generalforsamlingen fastsætter den inden for lovens loft (ABF, Andelsværdiberegning). Hvordan tallet regnes ud, står i sådan beregnes andelskronen.

Efter § 14 er værdien af andelen den pris og den eventuelle prisudvikling, generalforsamlingen senest har godkendt, og den er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025). Normalvedtægten binder også værdien til den pris, generalforsamlingen senest har godkendt, men nævner ikke prisudvikling (§ 17, litra a).

En for lav pris er et tab, som ingen køber klager over

Ved et salg mellem andelshavere er risikoen overpris, og loven giver køber redskabet. Er overdragelsen sket i strid med § 5, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3). Paragraffen har ingen tilsvarende regel for en pris, der er sat for lavt.

Når foreningen selv sælger, vender risikoen. Den nye andelshaver får andel i foreningens formue i forhold til sit indskud (ABF, standardvedtægter § 6, stk. 1, 2025). Der er ingen fraflyttende andelshaver at afregne til, så det, køber betaler, går til foreningen. Betaler køber mindre end andelens værdi, er det de øvrige andelshavere, der bærer forskellen.

Et tænkt eksempel med runde tal: en bolig har et indskud på 50.000 kr., og den vedtagne andelskrone er 20. Andelsværdien er 1.000.000 kr. Vedtager generalforsamlingen tre måneder senere en andelskrone på 22, er den samme andel 1.100.000 kr. værd. Er boligen solgt i mellemtiden, kom de 100.000 kr. aldrig ind i foreningen.

Køber har ingen grund til at klage, og sælger er foreningen selv. Derfor er det bestyrelsen, der skal kunne vise, hvorfor salget skete på det tidspunkt og til den pris. Den skal i forvejen påse, at der løbende sker en vurdering af foreningens økonomiske situation, herunder af udviklingen i andelspriser (andelsboligloven § 6 c, stk. 1, nr. 6).

Bestyrelsen sælger, men ventelisterne bestemmer køberen

Efter ABF's standardvedtægter er salget en pligt. Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver, medmindre boligen skal bruges af en ejendomsfunktionær, eller det er det sidste udlejede lejemål (§ 3, stk. 3). Normalvedtægten har en tilsvarende regel med kun den første undtagelse (§ 3, stk. 5).

Bestyrelsen bestemmer køber og vilkår, men ventelisterne går forud. Først kommer andelshavere på ventelisten, hvis deres egen bolig derved frigøres, dernæst andre på ventelisten. Kun hvis ingen på ventelisterne er interesserede, afgør bestyrelsen frit (ABF, standardvedtægter § 3, stk. 3, jf. § 13, stk. 2, litra B og C, 2025).

Har foreningen aftalt anvisningsret med kommunen, skal de boliger, aftalen omfatter, tilbydes kommunalbestyrelsen, uanset hvad vedtægterne siger om overdragelse (andelsboligloven § 7 c, stk. 2).

Læg også mærke til, hvad § 3, stk. 3, ikke henviser til. Den nævner kun ventelistereglerne i § 13, stk. 2, litra B og C. Ved salg efter en tvangsauktion henviser § 3, stk. 2, også til § 14 om prisen og § 15 om overdragelsesaftalen, og § 15, stk. 1, handler om en aftale mellem overdrager og erhverver.

Prisen er bundet via § 4, stk. 3. En skriftlig aftale med bestyrelsens godkendelse og en aftale om, at prisen kan reguleres bagefter (reguleringsklausul), er derimod anbefalinger, når foreningen selv sælger. Heller ikke § 13, stk. 4, om salg under den lovlige pris er nævnt. Vil bestyrelsen sælge under den vedtagne værdi, så afklar det med administrator, og begrund det i referatet.

Generalforsamlingen er ikke ude af billedet. Den vedtager andelsværdien, som prisen følger, og beslutning om nyt indskud kræver kvalificeret flertal på 2/3 (ABF, standardvedtægter § 23, stk. 2, 2025).

Når en ny vurdering er på vej, gælder den vedtagne pris stadig

Efter ABF's standardvedtægter gælder den pris og den eventuelle prisudvikling, generalforsamlingen senest har godkendt, for tiden indtil næste årlige generalforsamling (§ 14, stk. 1, litra A, 2025). Vedtægterne forhindrer altså ikke bestyrelsen i at sælge til den. En ny valuarvurdering må være op til 42 måneder gammel (Social- og Boligministeriet, 2025, pkt. 3), men den flytter ikke prisen, før generalforsamlingen lægger den til grund.

Ved en andelshavers salg handler det om at oplyse sælger, og det er gennemgået i når en ny vurdering skal nå frem i tide. Ved foreningens eget salg er der ingen sælger at oplyse. Der er et valg at træffe.

Bestyrelsen kan sælge nu. Standardvedtægtens § 3, stk. 3, nævner ingen frist, men pålægger bestyrelsen at søge boligen overdraget. Om og hvor længe I kan vente, så spørg administrator.

Standardvedtægtens § 14 beskriver en reguleringsklausul i overdragelsesaftalen, som kun kan godkendes med et maksimum for reguleringsbeløbet, og hvis formulering bestyrelsen skal godkende (§ 14, stk. 1, litra A). Om en klausul kan bruges, når foreningen selv sælger, er også et spørgsmål til administrator.

Et flertal i bestyrelsen kan forlange en ekstraordinær generalforsamling, og varslet er 14 dage, om nødvendigt 8 (ABF, standardvedtægter § 21, stk. 3, og § 22, stk. 1, 2025). Om den kan ændre en andelsværdi, der efter § 14 gælder til næste årlige generalforsamling, afgøres af jeres vedtægter, og det er et spørgsmål til advokaten.

Nedad er der ingen valgfrihed. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer, som påvirker formuen negativt, skal bestyrelsen nedsætte værdien til den maksimalt lovlige pris (samme bestemmelse). Hvad der sker, når andelskronen ændres midt i et salg, og hvilken pris der gjaldt hvornår, er gennemgået for sig.

Bestyrelsens værn er en beslutning, der kan dateres

Om bestyrelsen hæfter for et salg til for lav pris, afgøres efter de almindelige erstatningsregler. ABF skriver, at man som bestyrelsesmedlem risikerer at pådrage sig et personligt ansvar, hvis man handler uden for de aftalte retningslinjer, uden for sin fuldmagt eller uforsvarligt (ABF, Bestyrelsesopgaver).

Den nærmeste dom handler om noget andet. Højesteret fandt i 2024 en forening erstatningsansvarlig, fordi bestyrelsen ikke havde oplyst en sælgende andelshaver om en valuarvurdering, den selv havde sat i gang (Højesterets dom af 8. februar 2024, sag BS-25027/2023-HJR). Vi har ikke fundet en offentliggjort dom om foreningens eget salg.

Uden en dom at læne sig op ad hviler forsvaret på papirerne. Tre spørgsmål skal kunne besvares. Hvilken andelsværdi var vedtaget på salgsdagen, og på hvilken generalforsamling. Hvornår forelå en ny vurdering, og hvornår fik foreningen den. Hvem besluttede at sælge, og hvornår blev aftalen godkendt.

Svarene står i hver sit papir. Den vedtagne andelsværdi står i referatet fra den generalforsamling, der godkendte værdiansættelsen (normalvedtægten § 21, dagsordenens punkt 3), og referatet skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter (ABF, standardvedtægter § 24, stk. 2, 2025). Vurderingen har sin egen dato, men dagen, foreningen fik den, kan kun findes, hvis mailen eller brevet er gemt.

Hvem der besluttede at sælge og hvorfor, står kun et sted, hvis nogen skrev det ned i bestyrelsesreferatet. Hvornår salget blev godkendt, står på aftalen, hvis bestyrelsen skrev under med dato. Det er dét, bestyrelsesreferatet som bevis handler om.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Et salg, ingen kan datere, er det samme. Hvor længe papirerne skal kunne findes, står i bestyrelsens ansvar når prisen ikke kan genskabes.

Andelo gemmer papirerne, generalforsamlingen fastsætter prisen

Andelo fastsætter ikke andelsværdien og beregner ikke andelskronen. Andelsværdien fastsætter generalforsamlingen på forslag fra bestyrelsen (ABF, standardvedtægter § 30, stk. 2, 2025). Det, foreningssystemet kan hjælpe med, er at holde papirerne samlet, så de kan findes, når nogen spørger.

I foreningssystemet ligger foreningens dokumenter i ét arkiv, i mapper, hvor nogle kun kan åbnes af bestyrelsen. Man kan søge i dokumenterne med almindelige ord, og systemet finder svaret, selv om man ikke bruger det præcise ord fra vedtægten.

Systemet noterer alt, hvad bestyrelsen ændrer, så man altid kan se, hvem der gjorde hvad, og det står, hvem der er formand, næstformand, kasserer, sekretær og suppleant. Systemet træffer ikke beslutningen for jer. Et referat eller en vurdering, der aldrig er lagt ind, kan det heller ikke finde.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.