Når en ny vurdering skal nå frem i tide

En vurdering foreligger, kommer i regnskabet og vedtages på tre forskellige datoer

To slags vurderinger optræder i et andelssalg, og de blandes ofte sammen. Valuaren sætter en pris på hele ejendommen. Vurderingsmanden, som mange kalder synsmanden, gennemgår forbedringerne i den enkelte bolig. Dette stykke handler om den første, fordi den flytter grundlaget under andelskronen, den sats boligernes andel af formuen regnes efter.

Den første dato er den dag, vurderingen foreligger. Fra det tidspunkt begynder den at blive ældre, og den må ikke være ældre end 42 måneder, når den bruges som grundlag for andelsværdien (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Den anden dato er den dag, vurderingen føres ind i årsregnskabet som ejendommens værdi. Her er reglen strammere. En valuarvurdering skulle gerne svare til handelsværdien den dag, den blev udarbejdet, og efter en almindelig fortolkning af årsregnskabsloven kan den ikke bruges i regnskabet flere år efter (Social- og Boligministeriet, 2025, pkt. 5.1.2).

Er de væsentlige parametre uændrede, kan vurderingen dog anvendes i det efterfølgende regnskabsår (samme punkt, med henvisning til Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning, 2021).

Den tredje dato er den dag, generalforsamlingen vedtager. Foreningen kan skifte værdiansættelsesmetode fra generalforsamling til generalforsamling uden at begrunde det (Social- og Boligministeriet, 2025, pkt. 3).

Det er den tredje dato, der flytter prisen. De to første flytter kun grundlaget.

I vinduet mellem datoerne bliver der solgt på et tal der er ved at blive erstattet

Vinduet er sjældent kort. En valuarvurdering må være op til 42 måneder gammel, og det svarer til tre på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger med den samme vurdering (Social- og Boligministeriet, 2025, pkt. 5.1.1). En ny vurdering skal foreligge, før generalforsamlingen kan lægge den til grund.

En ny vurdering hæver ikke prisen af sig selv.

Imens sælges der boliger på den andelsværdi, generalforsamlingen sidst har vedtaget. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, opgøres værdien af andelsboligen til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025).

Prisfastsættelsen er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. Har generalforsamlingen godkendt en prisudvikling for perioden, står tallet til gengæld ikke stille mellem to generalforsamlinger.

Sælger, der skriver under i vinduet, sælger derfor til det tal, generalforsamlingen har vedtaget, med den prisudvikling den eventuelt har godkendt, mens den nye vurdering ligger i foreningen.

Nedad ser det anderledes ud. Konstaterer foreningen, mens vurderingen stadig gælder, at ejendommens værdi er faldet væsentligt, kan vurderingen ikke længere lægges til grund ved overdragelse (Social- og Boligministeriet, 2025, pkt. 5.1.1, med henvisning til U2013.1076H).

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer, som påvirker formuen negativt, skal bestyrelsen efter de samme standardvedtægter nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025).

Nedad handler foreningen med det samme. Opad venter tallet på generalforsamlingen, medmindre generalforsamlingen har godkendt en prisudvikling for perioden. Venter det, er oplysningen det eneste, sælger kan handle på. Reglerne for hvor længe en vurdering gælder står for sig.

Bestyrelsen skal oplyse sælger inden den godkender aftalen

Godkendelsen er det sted, hvor pligten bliver aktuel. Aftalen skal forelægges bestyrelsen, som kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 6, stk. 6).

Højesteret har fastslået, at bestyrelsen forud for godkendelsen har pligt til at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælger får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig (dom af 8. februar 2024, sag BS-25027/2023-HJR).

Det omfatter en orientering om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul (samme dom af 8. februar 2024, sag BS-25027/2023-HJR).

Klausulen kræver, at der er hjemmel i foreningen til den. Efter ABF's standardvedtægter kan den alene godkendes, hvis der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet, og bestyrelsen skal godkende formuleringen (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025). Hvad der sker, når andelskronen ændres midt i et salg, er et emne for sig.

Pligten hviler ikke alene på dommen. Bestyrelsen skal påse, at andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov for det, og at der løbende sker en vurdering af foreningens økonomiske situation, herunder af udviklingen i andelspriser (andelsboligloven § 6 c, stk. 1, nr. 4 og nr. 6).

Om et enkelt bestyrelsesmedlem kommer til at hæfte personligt, er et andet spørgsmål, og det afhænger af den konkrete sag. Det hører hjemme hos foreningens advokat.

Erklæringen om væsentlige ændringer er stedet hvor oplysningen skal stå

Oplysningen har en fast plads i papirerne. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere en erklæring fra foreningen, hvis nøgleoplysningerne er ændret væsentligt siden seneste godkendte regnskab eller seneste skema (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 8).

Det er foreningen, der udfylder den. Er der ved indberetningen, eller ved genbrug af et tidligere skema, sket væsentlige ændringer i de finansielle eller andre nøgleoplysninger, skal foreningen oplyse om dem i en erklæring, som udleveres til sælger sammen med skemaet (samme bekendtgørelse, § 9, stk. 2 og 3).

Bemærk forskellen på de to regelsæt. Bekendtgørelsen taler om væsentlige ændringer uden retning. ABF's standardvedtægter pålægger bestyrelsen at udlevere erklæringen ved ændringer, som påvirker formuen negativt (ABF, standardvedtægter § 15, stk. 2, 2025). Vedtægten dækker kun den ene vej, bekendtgørelsen begge.

Formularen kræver tre ting: hvilken nøgleoplysning der er ændret, hvornår det skete, og en kort beskrivelse (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 3). Datoen er ikke et frivilligt felt.

Ejendommens værdi er selv en nøgleoplysning. Skemaet har felter for det anvendte værdiansættelsesprincip, for tidspunktet for værdiansættelsen og for ejendommens værdi (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, F1, F1b og F2).

Felterne F1-F4 skal optages som noter til årsregnskabet (§ 3), og tidspunktet for værdiansættelsen står i skemaets felt F1b. Nøgleoplysningsskemaet er gennemgået felt for felt for sig.

Uden datoer kan foreningen ikke vise at den handlede i tide

Spørgsmålet bagefter er ikke, om bestyrelsen mente det godt. Det er, hvornår den vidste hvad, og hvornår den sagde det videre.

Fire datoer bærer svaret.

Den dag vurderingen er dateret. Den dag foreningen modtog den. Den dag oplysningen gik videre til dem, der var i gang med at sælge. Og den dag bestyrelsen godkendte hver enkelt aftale.

To af dem findes af sig selv. Vurderingens dato står på rapporten, godkendelsen på overdragelsesaftalen. De to i midten står typisk i en indbakke hos den, der havde kontakten, og en indbakke følger ikke med til næste bestyrelse. Det er dét hul, bestyrelsesreferatet som bevis kan lukke.

Indberetningen bagefter redder det ikke. Foreningen skal efter hvert salg indberette nøgleoplysninger om handlen til Social- og Boligstyrelsens system senest 30 dage efter salgskvartalets udløb (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 10). Den viser prisen, ikke hvad bestyrelsen vidste undervejs.

Prisen har tre poster: andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1). Den første hviler på en vurdering med en dato, den anden på kvitteringer og billeder. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. En oplysningspligt, ingen kan vise hvornår blev opfyldt, er det samme.

Andelo laver ikke vurderingen, men holder datoerne fast

Andelo fastsætter hverken andelsværdien eller ejendommens værdi. Det gør generalforsamlingen og valuaren. Systemet holder styr på, hvornår papirerne kom ind, og hvornår de gik videre.

Foreningens dokumenter ligger i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, hvor nogle kun bestyrelsen kan se, og man kan søge i dem med almindelige ord. Alt, hvad bestyrelsen ændrer, bliver logget, så man altid kan se, hvem der gjorde hvad.

Opslagstavlen er stedet, oplysningen kan gå videre fra. Bestyrelsen kan fastgøre et vigtigt opslag, og der sendes notifikationer.

For forbedringerne ser vurderingsmanden boligens dokumentation, inden han kommer. Hver vurdering får et sagsnummer, dialogen ligger i en kommentartråd, der ikke kan redigeres eller slettes, og når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, låses den.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, samles kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser pr. bolig. Den samling kalder vi andelens servicebog. Det fjerner ikke bestyrelsens oplysningspligt. Det gør det bare muligt at vise, hvornår I gjorde hvad.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.