Ingen ny grundvurdering før 2029: hvad betyder det?

Udskydelsen rammer grundskylden, ikke prisen på andelen

ABF gengiver lovforslagets formål som en besparelse af tid og ressourcer ved at fremskrive frem for at vurdere, og kalder samtidig resultatet en væsentlig forringelse af andelsboligforeningernes rettigheder (ABF, juni 2026). Uanset hvilken af de to beskrivelser man læser, rammer udskydelsen kun det ene af foreningens to tal, og de to tal har intet med hinanden at gøre.

Den offentlige vurdering af foreningens ejendom er en grundværdi. Vurderingsstyrelsen skriver, at ejendomme med andelsboliger vurderes som erhvervsejendomme, og at der med den vurderingsmetode, Folketinget vedtog i 2021, kun fastsættes en grundværdi og ikke længere en ejendomsværdi (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Loven siger det samme: for erhvervsejendomme ansættes der som udgangspunkt ikke en ejendomsværdi (ejendomsvurderingsloven § 10, nr. 3, der fra 1. januar 2027 bliver nr. 2, jf. lov nr. 615 af 30. juni 2026 § 1, nr. 8 og 9, og § 16, stk. 4).

Grundværdien er grundlaget for at beregne foreningens grundskyld (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026). Det tal, grundskylden regnes af (beskatningsgrundlaget), udgør 80 pct. af den ansatte grundværdi (ejendomsskatteloven § 17, stk. 2).

Andelskronen står et andet sted. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen efter et af fire principper i andelsboligloven § 5, stk. 2: anskaffelsesprisen (litra a), valuarens vurdering af handelsværdien som udlejningsejendom (litra b), den senest ansatte ejendomsværdi (litra c), eller den samme ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset (litra d).

Ingen af de fire bruger grundværdien. Også en forening, der har valgt den offentlige vurdering, bygger på en ejendomsværdi, og den kommer ikke tilbage med de nye grundvurderinger. Forskellen på de to slags vurderinger er beskrevet i valuar eller offentlig vurdering.

2023-tallet bærer grundskylden i seks år

Kæden er lagt frem af Vurderingsstyrelsen, og den er kort. Vurderingen pr. 1. marts 2021 er beskatningsgrundlag for 2022 og 2023. Den endelige 2023-vurdering er beskatningsgrundlag for 2024 og 2025. Den endelige 2025-vurdering er beskatningsgrundlag for 2026 og 2027, og den beregnes ved at fremskrive den endelige 2023-vurdering til 2025-niveau (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Med lov nr. 615 af 30. juni 2026 gælder det samme for 2027. Vurderinger af ejendomme, der vurderes i ulige år som andre ejendomme end ejerboliger, foretages som hovedregel i 2027 og 2028 ved at videreføre den seneste vurdering og indeksere den (ejendomsvurderingsloven § 88 b, stk. 2).

Grundværdien ansættes til grundværdien i 2023-prisniveau reguleret til 2027-prisniveau (§ 88 b, stk. 5). Loven trådte i kraft den 1. juli 2026.

Grundskylden for et kalenderår bygger på den grundværdi, der er ansat i det forudgående år (ejendomsskatteloven § 17, stk. 2). Ét reelt tal og to fremskrivninger, 2023-vurderingen fremskrevet til 2025-prisniveau og til 2027-prisniveau, dækker dermed grundskylden fra 2024 til 2029. Vurderingsstyrelsens egen oversigt går til og med 2027; leddet derfra til 2029 følger af lovteksten.

ABF opgør konsekvensen som en periode på seks år uden en ny vurdering med indsigelses- og klagemuligheder, og en grundskyldsbetaling, der bygger på vurderingen fra 2023, men reguleret med et indeks (ABF, juni 2026). Andelos eget register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), og for dem, hvis ejendom vurderes som erhvervsejendom, er regnestykket det samme.

En fremskrivning er et regnestykke, ikke en ny vurdering

Forskellen er ikke sproglig. Ved en almindelig vurdering vurderes ejendommen på grundlag af sin størrelse og forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet, og efter prisforholdene på det tidspunkt (ejendomsvurderingsloven § 5, stk. 3). En fremskrivning ser slet ikke på ejendommen. Den tager det gamle tal og ganger det med et indeks.

Indekset er et prisindeks for ejendomssalg, jf. §§ 45-47 (ejendomsvurderingsloven § 88 b, stk. 4). Indeksene udarbejdes af Danmarks Statistik (§ 44, stk. 2) og findes for hver gruppe af ejendomme (§ 45, stk. 1) for hver kommune, hver landsdel, hver region og for landet som helhed (§ 46, stk. 1). Loven udpeger ikke, hvilket geografisk niveau der bruges ved fremskrivningen.

ABF oplyser, at der indekseres på kommuneniveau, og peger på, at der kan være væsentlige forskelle på prisudviklingen i forskellige områder af samme kommune, så et kommunebaseret indeks kan ramme skævt (ABF, juni 2026).

Oven i indekset ligger et fast tillæg til grundværdien. Ved fremskrivningen til 2025-prisniveau er det 0,8 pct. (§ 88 a, stk. 5). Ved fremskrivningen til 2027-prisniveau er det 1,6 pct. (§ 88 b, stk. 5). Begge regnes af grundværdien i 2023-prisniveau, så de 1,6 pct. træder i stedet for de 0,8 pct. og ikke oven i.

Der bliver ikke trukket nye data om ejendommen undervejs. En fejl i grundareal, etageareal eller i det, kommunens plan tillader på grunden, står stadig i 2028, hvis den står i 2023-vurderingen. Den bliver bare ganget op.

Fremskrivningen kan ikke påklages, men 2023-vurderingen kan

Loven er kortfattet her. Vurderinger, der er indekseret, foretages, uden at foreningen bliver hørt først (uden partshøring), og kan ikke påklages til anden administrativ myndighed (ejendomsvurderingsloven § 88 a, stk. 6, og § 88 b, stk. 6). Det gælder både den fremskrevne 2025- og 2027-vurdering.

Undtagelsen i loven er som udgangspunkt lukket for foreningens ejendom. En ejer kan bede om en almindelig vurdering i stedet for den indekserede, hvis ejendomsværdien afviger med mere end 20 pct. fra den forventelige kontantværdi i fri handel (§ 88 b, stk. 7).

Bestemmelsen forudsætter, at der er fastsat en ejendomsværdi i vurderingen, og det er der som udgangspunkt ikke for erhvervsejendomme (§ 10, nr. 3, fra 1. januar 2027 nr. 2). En ejendomsværdi ansættes kun efter anmodning ved bo- eller gaveafgift (§ 11).

En anden vej findes, hvis ejendommen har ændret sig. Opfylder ejendommen pr. 1. januar 2027 eller pr. 1. januar 2028 betingelserne for omvurdering, foretages der en vurdering efter § 5, stk. 3, 1. pkt., i stedet for en fremskrivning (§ 88 b, stk. 3).

Betingelserne omfatter blandt andet nybyggeri, om- og tilbygning efter byggetilladelse og ændrede udnyttelsesmuligheder (§ 6, stk. 1). Et afslag på vurdering pr. 1. januar 2027 kan påklages (§ 88 b, stk. 6, 3. pkt.).

Ellers går vejen gennem 2023-vurderingen. Vurderingsstyrelsen skriver, at foreningen kan klage over den endelige 2023-vurdering, når den kommer, og at eventuelle ændringer bliver videreført til den fremskrevne endelige 2025-vurdering (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Før den endelige vurdering kommer deklarationen, og det er dér, en rettelse er gratis. ABF opgjorde den 8. juni 2026, at det stadig var relativt få andelsboligforeninger, der havde modtaget en deklaration og en endelig vurdering for 2021 (ABF, 8. juni 2026). Vurderingsstyrelsen skriver nu, at udsendelsen af de endelige 2021-vurderinger er gået i gang (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).

Når det offentlige tal står stille, bærer valuarvurderingen andelskronen

Seks år uden en reel offentlig vurdering flytter vægten. Det tal, der reelt bevæger andelskronen i den periode, er valuarvurderingen, og den har sit eget ur.

Vurderingen må ikke være ældre end 42 måneder, når den lægges til grund for andelsværdien (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Indtil den 15. april 2024 var grænsen 18 måneder. Reglerne for udløb og fornyelse står i hvor længe gælder en vurdering.

Det fjerde princip, den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset (litra d), knytter tallet til foreningens eget regnskabsår. Den senest ansatte ejendomsværdi reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra det første månedsindeks efter vurderingens skæringsdato og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, indsat ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

En gyldig vurdering, der er foretaget inden den 1. juli 2020, kan fastholdes uden tidsgrænse, indtil foreningen vælger at lægge en nyere til grund (andelsboligloven § 5, stk. 3). Hvad fastholdelsen kræver hvert år, står i den fastfrosne valuarvurdering.

Bestyrelsen skal kunne vise hvilket tal der gjaldt hvornår

Seks år er længere end de fleste bestyrelser sidder. Når kæden består af ét reelt tal og to fremskrivninger, er det ikke nok at kende det aktuelle beløb. Foreningen skal kunne vise, hvilket tal der gjaldt hvornår, med kilde og årstal.

Fem ting hører til i mappen:

1. Den endelige 2023-vurdering med den deklaration, der gik forud, og den indsigelse foreningen eventuelt sendte. Det er grundlaget for alt det, der kommer bagefter.
2. De fremskrevne vurderinger for 2025 og 2027 med angivelse af, hvilke år de er beskatningsgrundlag for.
3. Skattebilletten for hvert år, så efterreguleringer kan følges. Vurderingsstyrelsen genberegner og efterregulerer automatisk, når de endelige vurderinger kommer (Vurderingsstyrelsen, tilgået 2026).
4. Valuarvurderingen med dato, så 42-månedersgrænsen kan regnes af den, der sidder med den næste generalforsamling.
5. Referatet, hvor værdiansættelsesprincippet blev valgt. Uden det kan ingen se, hvorfor andelskronen bygger på valuarens vurdering frem for den offentlige ejendomsværdi.

Automatikken hos myndigheden fritager ikke foreningen for at kunne dokumentere, hvad der blev betalt efter hvilket grundlag. Det spørgsmål kommer fra banken, revisoren eller en køber, og det kommer typisk flere år efter, at papiret blev lagt væk.

Hvad Andelo gør, og hvad Andelo ikke gør

Andelo laver ikke ejendomsvurderinger og kender ikke jeres grundværdi. Vurderingen kommer fra Vurderingsstyrelsen, og andelskronen fastsættes af foreningen ud fra det princip, generalforsamlingen har valgt.

Det, systemet hjælper med, er hukommelsen over de seks år. Foreningens dokumenter kan ligge i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, og der kan søges i dem med almindelige ord, så 2023-vurderingen, deklarationen og referatet kan findes af den bestyrelse, der sidder i 2029.

Ændringer i dokumenter, i medlemskredsen og i foreningens indstillinger bliver logget, så det kan ses, hvem der gjorde hvad og hvornår. De øvrige stykker om vurdering og andelskrone samler resten af feltet.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.