Kan prisen efterreguleres når handlen er lukket?

Prisen står fast på den andelskrone der gjaldt da bestyrelsen godkendte aftalen

En gennemført handel har en dato, og den dato er ikke nødvendigvis underskriften. Højesteret fastslog 8. februar 2024, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende for sælger og køber, når den er godkendt af foreningens bestyrelse (sag BS-25027/2023-HJR). I den sag skrev parterne under 1. juli 2020, og aftalen blev først endelig 7. juli 2020.

Andelskronen er den nøgle, foreningens formue fordeles efter, og din andelsværdi er din forholdsmæssige andel af formuen. Fordelingstallet er typisk det oprindelige indskud, men det kan også være boligens areal (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, punkt C1).

Andelsværdien er den første af maksimalprisens tre poster. De to andre er forbedringer i lejligheden og vedligeholdelsesstanden, og prisen må ikke overstige, hvad de tre poster med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1).

Prisen skal altså holde på den dag, aftalen bliver bindende. ABF's standardvedtægter siger det direkte: generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025).

Bindingen går kun opad. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker formuen negativt, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris (samme bestemmelse). Hvordan tallet bliver til, er gennemgået i stykket om andelskronen på generalforsamlingen.

Efterregulering kræver enten en ulovlig overpris eller en klausul aftalt på forhånd

Der er to veje, og begge skal kunne peges på, enten i loven eller i foreningens egne vedtægter. Den første er overprisreglen. Er en overdragelse sket i strid med maksimalprisreglerne, kan køber hæve den indgåede aftale (andelsboligloven § 16, stk. 1) eller i stedet kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt (§ 16, stk. 3).

Den anden er en reguleringsklausul, altså en adgang til at regulere prisen bagefter, som parterne har aftalt på forhånd. Højesteret omtaler den som en prisreguleringsklausul, og adgangen forudsætter, at der er hjemmel i foreningen hertil (Højesterets dom af 8. februar 2024, sag BS-25027/2023-HJR).

Har foreningen vedtaget ABF's standardvedtægter, kan klausulen kun godkendes, hvis der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Formuleringen skal godkendes af bestyrelsen, som kan bestemme, at klausulen skal oprettes på en standardformular (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025).

Står der ingen klausul i din overdragelsesaftale, og peger kravet ikke på en overskridelse af maksimalprisen, er der ikke nogen regel at hente kravet i. Bed om at få kravet skriftligt med beløb og begrundelse, og bed om at få oplyst, hvilken af de to veje det bygger på.

At tallet ændrer sig bagefter gør ikke prisen ulovlig

Det, der udløser kravet, er næsten altid en ny beregning. Foreningen skifter værdiansættelsesmetode, får en ny valuarvurdering, eller finder en fejl i regnskabet, og pludselig ser den pris, du solgte til, forkert ud.

Skellet går ved, hvad der var gældende på godkendelsesdagen. En andelskrone, som generalforsamlingen vedtager bagefter, virker fremad. Det er behandlet for sig i stykket om når andelskronen ændres midt i et salg.

Var grundlaget derimod allerede forkert den dag, er forskellen en overpris. Ministeriet nævner selv et eksempel: regner foreningen forkert, når den skriver værdien af forbedringer på ejendommen op efter prisudviklingen, kan de handler, der sker på det grundlag, være handlet til overpris (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 8.3.5).

Det samme gælder nedad. Konstaterer foreningen inden for valuarvurderingens gyldighedsperiode, at ejendommens værdi er faldet væsentligt, kan vurderingen ikke længere lægges til grund ved overdragelse af andelsboliger (samme vejledning, pkt. 5.1.1, med henvisning til Højesterets dom U 2013.1076H).

En overpris kan kræves tilbage uanset hvor lille beløbet er

Der er ingen bagatelgrænse. Vejledningen til køber siger det ligeud: du kan kræve selv små overpriser tilbagebetalt (vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger, marts 2025, afsnit 5).

Ministeriet lægger til grund, at det i byretspraksis er fastlagt, at der ikke findes et væsentlighedskrav, og at ethvert beløb over den beregnede maksimalpris derfor er en overpris. Det gælder, uanset om der er tale om undskyldelige forhold hos sælger (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 14.2).

Ministeriet tilføjer, at det er op til domstolene at afgøre, om andelsboligloven § 5, stk. 1, rummer et generelt væsentlighedskrav (samme vejledning, pkt. 14.2). Spørgsmålet er altså ikke endeligt afgjort af Højesteret, men udgangspunktet i vejledningen er klart.

Den eneste trykte dom, der tager direkte stilling til spørgsmålet, er fra Københavns Byret. Her skulle et overpriskrav på omkring 3 % af salgssummen, som var relateret til mangler ved forbedringer, betales tilbage til køber (T:BB 2002.47B, gengivet i samme vejledning).

Vælger køber i stedet at hæve handlen, skal begge parter levere tilbage, hvad de har fået. Køber afleverer boligen, sælger afleverer købesummen, og har køber nået at flytte ind, skal der betales for brugen. Køber kan desuden kræve sine handelsomkostninger erstattet (samme vejledning, pkt. 14.1). Det er en tungere vej end en nedsættelse og værd at få rådgivning om, før den bringes i spil.

Uden dateret grundlag bliver hele perioden til forhandling

Kravet om efterregulering opstår sjældent, fordi parterne er uenige om reglen. Det opstår, fordi ingen kan pege på, hvilket tal der var gældende den dag, aftalen blev endelig.

Fire papirer lukker det spørgsmål. Generalforsamlingsreferatet med den vedtagne andelsværdi. Noten til årsregnskabet, hvor bestyrelsen skal oplyse andelens værdi på statusdagen (andelsboligloven § 6, stk. 8). Nøgleoplysningsskemaet for foreningen, hvor foreningen skal oplyse, hvornår skemaet er udarbejdet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 9).

Det fjerde er overdragelsesaftalen. Efter brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale udfyldes feltet med, hvorfra oplysningen om andelsværdien stammer, for eksempel seneste godkendte årsrapport eller generalforsamlingsreferat (formularvejledning til den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, 2025).

Efter salget indberetter foreningen desuden nøgleoplysninger om den enkelte handel til andelsboliginfo.dk senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen blev solgt (samme bekendtgørelse, § 10, stk. 2). Der ligger altså en dateret registrering af handlen uden for foreningens eget arkiv.

Forbedringerne er den anden halvdel af regnestykket, og de har hver deres egen dato og afskrivning efter ABF's kurver. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Kan begge halvdele fremvises med dato og grundlag, er spørgsmålet afgjort. Kan de ikke, bliver hele perioden til forhandling.

Andelo holder forbedringernes dokumentation samlet, ikke andelskronen

Andelo fastsætter ikke andelskronen. Det gør jeres generalforsamling, og en vurdering af hele ejendommen kræver en valuar. Den del af prisen, Andelo kan holde styr på, er forbedringerne i din egen bolig.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's afskrivningskurver, som de er indbygget i Andelo.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, det vi kalder andelens servicebog, ligger klar med datoer den dag nogen stiller spørgsmål ved prisen. Andelskronen skal stadig hentes i foreningens egne papirer, men så er der kun ét tal tilbage at finde frem til.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.