Fejl i vurderingen: hvilken pris gjaldt hvornår?

Aftalens dato afgør, hvilken pris der skulle holde

Prisen på en andel skal holde sig under loftet den dag, aftalen blev endelig. Andelsboligloven siger, at prisen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 1).

Hvornår aftalen er endelig, har Højesteret afgjort. En aftale om overdragelse af en andelsbolig er først endelig og bindende for sælger og køber, når bestyrelsen har godkendt den (Højesterets dom af 8. februar 2024, sag BS-25027/2023-HJR).

Loven knytter loftet til overdragelsen og udpeger ikke selv en måledato. En praktisk læsning er derfor at spørge, hvad det lovlige loft var på det grundlag, der forelå, da aftalen blev indgået og godkendt. Alt det, der først kom frem senere, måles op mod dét tidspunkt.

Tag et konkret forløb. En bolig købes i juli på en vurdering fra juli, bestyrelsen godkender i juli, og i januar kommer der en rettelse. Spørgsmålet er ikke, hvad tallene er i januar, men hvad de burde have været i juli.

En rettet fejl virker bagud, en ny vurdering virker fremad

Ordet korrektion dækker to forskellige begivenheder, og de har hver sin retning i tid.

En rettet fejl handler om noget, der allerede var forkert i juli. Var en forbedring talt med to gange, eller var afskrivningen regnet forkert, var prisen aldrig lovlig. Så gælder § 16, stk. 3: køber kan kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt.

En ny vurdering handler om noget, der først findes i januar. Andelsværdien fastsættes på foreningens generalforsamling med virkning for det kommende år (Social- og Boligministeriet, 2025). ABF's udlægning af reglen er, at en ældre valuarvurdering ikke længere kan benyttes i andelsværdiberegningen, når foreningen har indhentet en ny, uanset om den ældre er under 42 måneder gammel (ABF, tilgået 2026). Den nye vurdering virker fremad.

Grænsen mellem de to er snævrere, end den lyder. En valuarvurdering skal som udgangspunkt lægges til grund, når foreningen har besluttet at bruge den, medmindre der kan påvises væsentlige fejl eller mangler ved vurderingen, eller den beror på et åbenbart urigtigt skøn (Højesterets dom af 7. marts 2019, sag BS-15214/2018-HJR).

En ny vurdering, der bare når frem til et andet tal, er ikke i sig selv en fejl. Den er det kun, hvis det gamle grundlag var forkert efter den målestok.

Køber kan kræve overprisen tilbage, sælger kan sjældent kræve noget

Reglen er et loft, ikke et gulv. Maksimalprisen er den højeste pris, en andelsbolig må sælges for, og lovgivningsmæssigt er der intet til hinder for at sælge under den, forudsat at der ikke er tinglyst pant i boligen ud over salgssummen (ABF, tilgået 2026).

Rettes tallet ned, og var fejlen der allerede ved handlen, har køber et krav. I Højesterets dom af 7. marts 2019 kunne en valuarvurdering på 499 mio. kr. ikke lægges til grund: ejendommen var året før handlet for 360 mio. kr. mellem uafhængige parter, og den store afvigelse var ubegrundet.

Den offentlige ejendomsvurdering på 427 mio. kr. trådte i stedet, og overprisen blev skønsmæssigt fastsat til 1.100.000 kr. efter § 16, stk. 3 (Højesterets dom af 7. marts 2019).

Var grundlaget omvendt sat for lavt, står den, der har solgt, dårligere. I to sager blev det gjort gældende, at valuarvurderingerne af foreningernes ejendomme var for lave, og at valuarerne hæftede for det. Højesteret frifandt dem begge den 27. marts 2019. Afvigelsen fra skønsmandens vurdering var ca. 8,5 % i den ene sag og 23 til 33,3 % i den anden (ARK Advokater, 2019).

Og sælger kan ikke uden videre sende regningen videre. I en sag om en fejlbehæftet valuarvurdering fandt by- og landsretten, at sælgerne og valuaren hæftede solidarisk over for køberne for 575.000 kr. Den del kom aldrig for Højesteret, fordi ankebevillingen blev begrænset til forholdet mellem sælgerne og valuaren (Lund Elmer Sandager, 2019).

Dér frifandt Højesteret den 7. februar 2020 valuaren, fordi sælgerne ikke havde godtgjort eller sandsynliggjort et tab, og fordi valuaren ikke havde garanteret, at salgsprisen var lovlig (Homann Advokater, 2024).

Én undtagelse går den anden vej og handler om oplysning frem for regneark. Den gennemgår vi i hvem der hæfter for en fejl i vurderingsrapporten.

Handler i mellemtiden følger den andelsværdi, der allerede var vedtaget

Andelsværdien vedtages på generalforsamlingen og gælder for det kommende år (Social- og Boligministeriet, 2025). En handel, der ligger mellem to generalforsamlinger, bruger altså den vedtagne andelsværdi, i daglig tale andelskronen, ikke den, der kommer bagefter.

Der er én undtagelse, og den går kun nedad. Er foreningens formue faldet væsentligt siden den seneste generalforsamling, har foreningen pligt til at beregne en ny andelsværdi. Faldet kan komme fra en negativ swap-værdi, altså en renteaftale, der er blevet mindre værd, et fald i ejendommens værdi eller optagelse af nye lån (Social- og Boligministeriet, 2025).

Væsentligt er ikke et hvilket som helst udsving. I en sag fra 2016 havde en forening med urette nedjusteret andelsværdien ved et salg. Faldet på 3,7 % var ikke væsentligt nok, og sælger fik derfor et krav mod foreningen (TBB 2016.479 Ø, gengivet i Dreyer og Wittrup, 2022).

Opad gælder det modsatte. Har generalforsamlingen først fastsat andelsværdien, står den ved magt året ud, også selv om et højere tal kunne være opnået i mellemtiden (Dreyer og Wittrup, 2022).

Ved bestyrelsen allerede, at et nyt tal er på vej, findes der et værktøj. Højesteret pegede i 2024 på muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul, hvis der er hjemmel til det i foreningen (EjendomDanmark, 2024). Rækkefølgen i sådan et forløb tager vi i når andelskronen ændres midt i et salg.

Fristen løber fra kendskab, ikke fra den nyeste rapport

Den almindelige forældelsesfrist på tre år gælder for tilbagebetalingskrav om overpris, regnet fra det tidspunkt, hvor køber fik eller burde have fået kendskab til kravet. Uden om den ligger et absolut loft: kravet forældes senest ti år efter begyndelsestidspunktet (forældelsesloven § 3, stk. 1 og stk. 3, nr. 4; Social- og Boligministeriet, 2025).

Aftalens dato afgør, hvilken frist der gælder. Er købsaftalen indgået før 1. juli 2018, er fristen seks måneder fra kendskabstidspunktet (Social- og Boligministeriet, 2025). Den korte frist stod tidligere i andelsboliglovens § 16, stk. 3, og blev ophævet ved lov nr. 555 af 29. maj 2018, med virkning for aftaler indgået fra den dag.

Regn ikke med, at fristen starter forfra. Østre Landsret lagde i en utrykt kendelse af 23. juni 2014 til grund, at en senere vurderingsrapport med et andet resultat ikke i sig selv ændrer, hvornår fristen begyndte at løbe. Dreyer og Wittrup gengiver kendelsen, men holder spørgsmålet om suspension åbent (Dreyer og Wittrup, 2022).

Køber skal altså selv reagere på den rapport, der blev udleveret ved handlen, ikke vente på, at en senere vurderingsmand opdager noget. Sager om overpris anlægges ved boligretten (andelsboligloven § 16, stk. 6).

Beløbets størrelse er ingen undskyldning for at lade være. Selv små overpriser kan kræves tilbagebetalt, og retten kan ikke aftales væk på forhånd (Social- og Boligministeriet, 2025).

Sagen afgøres af de to versioner, ikke af hukommelsen

Alt i dette stykke er datoarbejde. Hvilken pris gjaldt i juli, hvad blev rettet i januar, og var rettelsen en fejl eller et nyt tal. Ingen af de tre spørgsmål kan besvares, hvis kun den nyeste version findes.

Derfor skal begge ligge uændret med dato og afsender. Julis opgørelse med sin dato og navnet på den, der lavede den. Januars rettelse med sin egen dato og sin egen begrundelse. Så kan enhver lægge dem ved siden af hinanden og se, hvad der ændrede sig, og hvorfor.

Ligger de ikke sådan, bliver sagen til påstand mod påstand, og den kan komme op år efter handlen. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder en rettelse, ingen kan spore tilbage til sit grundlag.

Reglen rammer bredt. Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen for andelen (ABF, tilgået 2026), og der er 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026). Hver godkendelse kan komme tilbage på bordet år senere.

Selve gyldighedsreglerne for de to slags vurderinger står i hvor længe en vurdering gælder, og hvad der ligger bag et konkret fradrag i når vurderingsmanden sætter prisen ned.

Andelo låser versionen, så begge kan lægges ved siden af hinanden

Andelo laver ikke vurderingen og fastsætter ikke andelskronen. Men hvilken version der gjaldt hvornår, er et dokumentationsspørgsmål, og der gør systemet en konkret forskel.

I vurderingsportalen får hver vurdering et sagsnummer, og vurderingsmandens navn, firma og CVR fryses på rapporten, når den sendes ind. Når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, låses den automatisk og kan ikke ændres bagefter. Dialogen om den ligger i en kommentartråd, der ikke kan redigeres eller slettes.

En låst rapport kan derfor ikke overskrives af en senere rettelse. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, ligger boligens forbedringer med kvitteringer og billeder samlet pr. bolig som andelens servicebog, så grundlaget under begge opgørelser stadig findes år senere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.