Hvem hæfter for en fejl i vurderingsrapporten?

Bestyrelsen godkender prisen, men fastsætter den sjældent

Bestyrelsens rolle ved en overdragelse er kontrol, ikke beregning. Andelsboligloven siger det kort: "Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt" (§ 6, stk. 6). Køber skal desuden godkendes af bestyrelsen (§ 6, stk. 5).

Kontrollen er en pligt, ikke en mulighed. Bestyrelsen har efter andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen på andelsboligen, inklusive prisen for forbedringer, som et led i forelæggelsen af overdragelsesaftalen (Social- og Boligministeriet, 2025). Den beslutning skal træffes i 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), hver gang en andel skifter hænder.

Prisen består af tre poster: andelen i foreningens formue, forbedringer inklusive særligt tilpasset inventar, og vedligeholdelsesstanden (Social- og Boligministeriet, 2025). Den første kommer fra regnskabet og andelskronen, som generalforsamlingen vedtager. De to andre kommer fra boligen.

Hvem der regner de to sidste ud, bestemmer foreningen selv. Det er bestyrelsen, der er ansvarlig for at godkende den endelige pris inklusive afskrivninger, mens det er op til den enkelte forening, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, der værdiansætter forbedringerne (ABF, tilgået 2026).

I brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale står bestyrelsens underskrift i afsnit 16, hvor bestyrelsen tiltræder og godkender aftalen og køber efter § 6, stk. 5 og 6 (Formularvejledning version 25.07.8, 2025). Det er den underskrift, hele ansvarsspørgsmålet senere hænger på.

Ansvaret følger grundlaget, ikke titlen

Tre parter leverer hver deres del af prisen, og ansvaret følger den del, de leverede. Sælger leverer oplysningerne og kræver prisen. Vurderingsmanden eller bestyrelsen leverer opgørelsen over forbedringer. Bestyrelsen leverer kontrollen og godkendelsen.

Loven peger tydeligst på sælger. Køber kan kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3), og den, der overdrager en andel i strid med § 5, straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (§ 15, stk. 3). Begge regler rammer den, der sælger, ikke den, der godkender.

Vurderingsmanden nævnes slet ikke. Ordene vurderingsmand og vurderingsrapport findes ikke i andelsboligloven (LBK nr. 1281 af 28. august 2020 som ændret ved lov nr. 344 af 22. marts 2022 og lov nr. 330 af 9. april 2024). Hans ansvar følger derfor den aftale, han er hyret på, og de almindelige erstatningsregler.

Loven har dog en bestemmelse om rådgivere: den, der som mægler eller rådgiver erhvervsmæssigt medvirker ved en overdragelse i strid med blandt andet § 5, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (§ 15, stk. 5).

Bestyrelsen hæfter for det, den selv gør. ABF trækker grænsen et andet sted i det samme forløb: efter ABF's standardvedtægter er bestyrelsen ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed (ABF, tilgået 2026). Bestyrelsen svarer for kontrollen og for de oplysninger, den sidder inde med, ikke for håndværkerens arbejde eller sælgers hukommelse.

Højesteret 2024: foreningen hæftede, fordi bestyrelsen tav

Højesteret har afgjort en sag om bestyrelsens prisansvar, og den handler ikke om overpris. Den handler om en pris, der var for lav. Dommen faldt den 8. februar 2024 i sag BS-25027/2023-HJR (Højesteret, domstol.dk).

En andelshaver skrev under på en overdragelsesaftale den 1. juli 2020. Bestyrelsen godkendte den 7. juli 2020. På det tidspunkt havde bestyrelsen en ny valuarvurdering på vej, som senere førte til en forøgelse af andelens værdi på 146.001 kr., vedtaget på generalforsamlingen i oktober 2020. Sælger fik det ikke at vide (EjendomDanmark, 2024).

Højesteret fastslog to ting. For det første er en aftale om overdragelse af en andelsbolig først endelig og bindende for sælger og køber, når bestyrelsen har godkendt den (andelsboligloven § 6, stk. 6). For det andet påhviler det bestyrelsen forud for godkendelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælger får de nødvendige oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig (EjendomDanmark, 2024).

Foreningen blev dømt til at betale de 146.001 kr. til sælger med procesrente fra den 13. december 2020 og til at betale sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret (Højesterets dom af 8. februar 2024). Bemærk hvem der betalte: foreningen, ikke de enkelte bestyrelsesmedlemmer.

Konsekvensen for praksis er konkret. Ved I noget om prisen, som sælger ikke ved, hører det hjemme i sagen, før I skriver under, ikke bagefter.

Tilbagebetaling og erstatning er to forskellige krav

Tilbagebetalingskravet er lovbestemt og enkelt. Er overdragelsen sket i strid med § 5, kan køber kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3). Kravet retter sig mod sælger, det kræver ingen skyld, og det er ligegyldigt, hvem der regnede forkert.

Erstatningsansvaret er noget andet. Det følger de almindelige erstatningsregler og forudsætter en fejl, der kan bebrejdes den, kravet rettes mod. Andelsboligloven indeholder ingen særregel om personligt ansvar for bestyrelsesmedlemmer ved en forkert pris. I Højesterets sag fra 2024 var det foreningen, der blev dømt (EjendomDanmark, 2024).

Et personligt ansvar er ikke udelukket, men det kræver mere end en fejl i et regneark. ABF anbefaler derfor, at foreningen overvejer en bestyrelsesansvarsforsikring, netop fordi en privat ansvarsforsikring via indboforsikringen ikke dækker fejl begået i arbejdet som bestyrelsesmedlem (ABF, tilgået 2026).

Den praktiske rækkefølge er derfor: køber til sælger, sælger eventuelt videre til den, der lavede opgørelsen, og foreningen ind i billedet, hvis kontrollen eller oplysningen svigtede. Bestyrelsesmedlemmet personligt er den sjældneste station.

Er andelen solgt over maksimalprisen, har køber to veje

Køber vælger mellem at komme ud af handlen og at blive i den til den rigtige pris. Er en overdragelse sket i strid med blandt andet § 5, kan køber hæve den indgåede aftale (andelsboligloven § 16, stk. 1). Vil køber beholde boligen, kan køber i stedet kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Sager om begge dele anlægges ved boligretten (§ 16, stk. 6).

Fristen er tre år. Den almindelige forældelsesfrist i forældelsesloven gælder, regnet fra det tidspunkt, hvor køber fik eller burde have fået kendskab til kravet. For købsaftaler indgået før 1. juli 2018 er fristen seks måneder (Social- og Boligministeriet, 2025).

Selv små overpriser kan kræves tilbagebetalt, og retten kan ikke aftales væk på forhånd; en klausul om det i overdragelsesaftalen har ingen virkning (Social- og Boligministeriet, 2025). Penge under bordet tæller også som overpris og kan kræves tilbage, hvis køber kan dokumentere betalingen.

ABF peger på fire former for overpris: en ulovligt høj andelsværdi; manglende fradrag for værdiforringelse på forbedringer, for mangler eller for vedligeholdelsesstand; penge under bordet; og en for høj pris på løsøre, som køber har accepteret at overtage (ABF, tilgået 2026). Tre af dem kan bestyrelsen se i papirerne, hvis papirerne er der. Penge under bordet er den ene, der pr. definition ikke står nogen steder.

Ansvaret kan kun placeres, hvis vurderingen ligger med dato og afsender

En ansvarsfordeling kan kun laves bagud, hvis sporet findes. Brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale bygger på præcis den logik. I feltet for forbedringer skal det angives, hvor oplysningen stammer fra, for eksempel en vurderingsrapport, og der bør samtidig angives dato for udarbejdelse samt hvem der har udarbejdet den, for eksempel vurderingsvirksomhedens navn eller bestyrelsen (Formularvejledning version 25.07.8, 2025).

I afsnit 13 skal datoen for opgørelsen over forbedringer stå sammen med datoerne for regnskab, budget, nøgleoplysningsskemaer, energimærkning og seneste generalforsamling. Mangler et af de dokumenter, der skal udleveres, skal aftalen gøres betinget af dokumentets indhold (Formularvejledning version 25.07.8, 2025).

Tre spørgsmål afgør en ansvarssag, og alle tre besvares af dato og afsender. Hvem lavede opgørelsen. Hvornår. Og hvilken version stod der på den aftale, bestyrelsen skrev under på. Ligger svarene ikke fast, bliver sagen til påstand mod påstand tre år senere.

Grundlaget under opgørelsen skal også kunne findes. ABF's forbedringskatalog fra november 2025 rummer 149 forbedringskategorier, som Andelo har struktureret i 13 grupper (Andelo-registret, 2026), og afskrivningen efter ABF's kurver forudsætter, at anskaffelsesår og beløb kan dokumenteres.

Kan kilderne bag den godkendte pris ikke spores, står godkendelsen på et skøn. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse, som afgør, om en post overhovedet må tælle med.

Andelo laver ikke vurderingen, men holder sporet fast

Andelo fastsætter hverken andelskronen eller prisen på en bolig. Det er generalforsamlingens, vurderingsmandens og bestyrelsens arbejde. Men hvem, hvornår og hvilken version er dokumentationsspørgsmål, og der gør systemet en konkret forskel.

I vurderingsportalen ser vurderingsmanden boligens forbedringer med dokumentation, inden han kommer, og vurderer hver forbedring for sig som godkendt, justeret eller afvist med begrundelse. Hans navn, firma og CVR bliver låst fast på rapporten, når han sender den ind, så man altid kan se, hvem der stod bag.

Hver vurdering får et sagsnummer, og dialogen om den ligger i en kommentartråd, der ikke kan redigeres eller slettes. Når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, låses den automatisk og kan ikke ændres bagefter. En rapport kan sendes til godkendelse hos en bestyrelse, der slet ikke er på Andelo.

Foreningens egne regler følger med. Har foreningen skrevet ind i vedtægterne, hvad der ikke skal afskrives, husker systemet det, også når bestyrelsen skifter.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer løbende med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, samlet pr. bolig som andelens servicebog. Det fjerner ikke bestyrelsens ansvar. Det gør bare ansvaret muligt at placere.