Sådan beregnes andelskronen, trin for trin

Andelskronen er en faktor, andelsværdien er et beløb

To tal ligger tæt op ad hinanden og bliver ofte blandet sammen. Andelsværdien er den del af foreningens formue, der hører til din bolig. Andelskronen er det tal, du ganger dit indskud med for at finde den værdi (ABF, 2026).

Begge hviler på samme første led: foreningens formue opgjort efter nettoformueprincippet, alle aktiver minus alle passiver (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 3.3). For de fleste foreninger er ejendommen langt det største aktiv, og blandt passiverne nævner vejledningen realkreditlån, lån til vedligeholdelse og lån til modernisering.

Loven regulerer ikke, hvordan de øvrige aktiver og passiver skal opgøres, så bankindestående, renoveringsopsparing og øvrig gæld følger de almindelige regler i årsregnskabsloven. Renteswap-aftaler er undtagelsen: de skal behandles anderledes i andelskroneberegningen og måles til basisværdi (VEJ nr. 9588, punkt 3.3).

Andet led er fordelingen. Ved salg af en andel fordeles nettoformuen mellem andelshaverne efter boligens fordelingstal, og netop det beløb er den post, sælger må medtage som værdien af andelen i foreningens formue (VEJ nr. 9588, punkt 3.3). Det beløb er andelsværdien.

ABF skriver formlen for andelskronen sådan: ejendommens værdi plus øvrige aktiver minus foreningens gæld, divideret med de oprindelige indskud fra alle andelshavere (ABF, 2026). Det er den variant, hvor fordelingstallet er indskuddet. Fordeler foreningen i stedet efter kvadratmeter eller ligeligt, kommer andelsværdien direkte af den nøgle, uden at gå vejen om en andelskrone.

Ordet andelskrone står ikke i loven. Loven taler om værdien af andelen i foreningens formue (andelsboligloven § 5, stk. 1). Selve beslutningen om tallet ligger hos generalforsamlingen, og den proces er beskrevet i sådan fastsættes andelskronen på generalforsamlingen.

Ejendommens værdi må kun sættes efter ét af lovens fire principper

Foreningen kan ikke selv opfinde en metode. Andelsboliglovens § 5, stk. 2 giver fire principper, og andre metoder må ikke bruges, heller ikke selv om de ville være korrekte efter årsregnskabsloven eller internationale regnskabsstandarder (VEJ nr. 9588, punkt 3).

Anskaffelsesprisen er det, foreningen betalte, tillagt forbedringer på ejendommen. En forening stiftet ved køb af en udlejningsejendom skal bruge den i de første 2 år efter stiftelsen (andelsboligloven § 5, stk. 2). Karensen gælder kun ved køb af en udlejningsejendom, ikke når foreningens ejendom er nybyggeri (VEJ nr. 9588, punkt 4).

Valuarvurderingen er ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Den må højst være 42 måneder gammel, efter at grænsen blev hævet fra 18 måneder den 15. april 2024 (lov nr. 330 af 9. april 2024).

Det tredje princip er den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. Det fjerde er samme værdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks frem til og med oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d).

Valget flytter ikke en mursten, men det flytter tallet. Forskellen mellem de to vurderingsformer er behandlet for sig i valuarvurdering eller offentlig vurdering.

Gælden opgøres forskelligt afhængigt af princippet. Bruger foreningen anskaffelsesprisen, regnes gælden som det beløb, der står tilbage på pantebrevene. Ved de tre øvrige principper regnes den til den værdi, lånene har på markedet i dag (andelsboligloven § 5, stk. 5).

Fordelingstallet står i vedtægterne, ikke i loven

Loven siger ikke, hvordan formuen skal fordeles mellem boligerne. Den siger kun, at prisen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Selve fordelingen er vedtægternes.

Tre nøgler går igen i vedtægterne. Den første er indskuddet, men det er ikke en nøgle på niveau med de andre.

Efter ABF's standardvedtægter har andelshaverne andel i foreningens formue i forhold til deres indskud, og indskuddet blev ved stiftelsen udmålt som et beløb pr. fordelingstal (ABF's standardvedtægter, § 4, stk. 1, og § 6, stk. 1). Fordelingstallet er altså det primære, og indskuddet er afledt af det.

Den anden nøgle er arealet. Nogle foreninger regner andelsværdi og boligafgift pr. kvadratmeter. Her advarer ABF om, at foreningens eget areal kan afvige fra arealet i BBR, og at vedtægter, der henviser direkte til BBR, kan kræve en vedtægtsændring ved en sammenlægning (ABF, 2026). Hvad et forkert BBR-areal gør ved prisen, står i når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden.

Den tredje nøgle er lige fordeling. ABF's eget eksempel er en forening med otte andele og ligelig fordeling, hvor fordelingstallet er 1/8 pr. bolig (ABF, 2026).

Efter ABF's standardvedtægter er den enkelte boligs fordelingstal det samme for boligafgift og andelsværdi (ABF, 2026). Kender du din boligafgifts andel af foreningens samlede, kender du derfor som regel også din andel af formuen. Undtagelsen står samme sted: i ABF's standardvedtægter for tæt og lav bebyggelse er der udgifter, der fordeles ligeligt (ABF, 2026).

Hver af de 8.400+ andelsboligforeninger, der er registreret i CVR, har sin egen fordelingsnøgle stående i sine egne vedtægter (Andelo-registret, 2026). Derfor kan to foreninger med samme formue og samme boligstørrelser lande på vidt forskellige tal pr. bolig.

Regnestykket for en forening med 24 boliger, trin for trin

Eksemplet er konstrueret, men hvert tal kan efterregnes.

Foreningen har 24 boliger og 1.680 m² samlet boligareal. Ejendommen er valuarvurderet til 72.000.000 kr. Foreningen har 1.200.000 kr. stående på en renoveringskonto og realkreditgæld opgjort til kursværdi på 31.200.000 kr.

Nettoformuen bliver 72.000.000 kr. plus 1.200.000 kr. minus 31.200.000 kr., altså 42.000.000 kr.

Derfra afhænger alt af nøglen i vedtægterne.

Fordelingsnøgle i vedtægterne	Nøgletallet	Bolig på 78 m²	Bolig på 55 m²
Boligens areal	25.000 kr. pr. m²	1.950.000 kr.	1.375.000 kr.
Oprindeligt indskud, sat til 500 kr. pr. m² ved stiftelsen	Andelskrone 50	1.950.000 kr.	1.375.000 kr.
Lige fordeling pr. bolig	1.750.000 kr. pr. bolig	1.750.000 kr.	1.750.000 kr.

Arealmodellen: 42.000.000 kr. divideret med 1.680 m² giver 25.000 kr. pr. m². Boligen på 78 m² får 1.950.000 kr.

Indskudsmodellen: de samlede oprindelige indskud er 1.680 m² gange 500 kr., altså 840.000 kr. Andelskronen bliver 42.000.000 divideret med 840.000, altså 50. Boligen på 78 m² har et indskud på 39.000 kr., og 39.000 gange 50 giver de samme 1.950.000 kr.

Lige fordeling: 42.000.000 kr. divideret med 24 boliger giver 1.750.000 kr. til hver.

De to første nøgler rammer samme resultat, fordi indskuddene ved stiftelsen fulgte arealet. Lige fordeling giver den lille bolig 375.000 kr. mere og den store 200.000 kr. mindre. Samme forening, samme formue, tre lovlige tal.

Fra andelsværdi til maksimalpris opgøres tre poster hver for sig

Andelsværdien er kun første post. Maksimalprisen består af andelen i foreningens formue, forbedringer i boligen og et eventuelt tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand. Posterne skal holdes adskilt og opgøres hver for sig (VEJ nr. 9588, punkt 2 og 13).

Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Har foreningen ikke selv valgt afskrivningsmetode, gælder ABF's forbedringskatalog, som Erhvervsstyrelsen ophøjede til branchenorm pr. 1. maj 2019 (VEJ nr. 9588, punkt 10.3).

Tag boligen på 78 m². Køkkenskabe og bordplade fra 2016 til 120.000 kr. står på ABF's 20-årige kurve og har 63 procent tilbage efter 10 fulde år, altså 75.600 kr. (ABF's 20-årige kurve, sådan som Andelo regner den, 2026). Et køkken er sjældent én post: indbyggede hårde hvidevarer afskrives over 10 år, og fritstående hvidevarer regnes som løsøre.

En brusekabine fra 2021 til 45.000 kr. står på den 10-årige kurve og har 62 procent tilbage efter 5 fulde år, altså 27.900 kr. (ABF's 10-årige kurve, sådan som Andelo regner den, 2026). Kurverne er gennemgået i ABF's afskrivning af forbedringer.

Tredje post bruges sjældent. Den gælder kun, hvis standen afviger væsentligt fra det normale, og et fradrag tager udgangspunkt i, hvad det koster at bringe boligen op i normal stand (VEJ nr. 9588, punkt 11, med henvisning til dommen U1996.41Ø).

Maksimalprisen bliver 1.950.000 kr. plus 75.600 kr. plus 27.900 kr., altså 2.053.500 kr. Tallet skal fremgå af nøgleoplysningsskemaet ved salg.

Regn dog ikke kurverne ud til kronen. ABF skriver selv, at de er vejledende, at hver forbedringsdel bør ende på et rundt tal, og at bestyrelsen kan lægge sig over eller under kurven efter standen (ABF's afskrivningskurve, juli 2022). Tallene her står uafrundede, så regnestykket kan følges.

Maksimalprisen hviler på to datasæt, og det ene findes sjældent samlet

Regnestykket ser præcist ud, men det henter tal fra to forskellige steder.

Det første datasæt er ejendommens værdi. Den har en dato, et lovbestemt princip og en professionel afsender. Den står i regnskabet, og alle i foreningen deler den.

Det andet datasæt er forbedringerne, og det ligger spredt. Forbedringer udført på ejendommen kan lægges til ejendommens værdi (andelsboligloven § 5, stk. 4) og løfter dermed alles andelsværdi. Forbedringer i den enkelte bolig løfter kun den boligs egen pris.

Loven kræver ingen kvitteringer. Ministeriet skriver direkte, at bestemmelsen ikke indeholder krav om, at der skal foreligge kvitteringer, men at kvitteringer gør anskaffelsesprisen lettere at fastlægge og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588, punkt 10.3).

Konsekvensen kan regnes. Kan anskaffelsesprisen på 120.000 kr. for køkkenskabe og bordplade ikke dokumenteres, og skønner en vurderingsmand den i stedet til 80.000 kr., falder den værdi, køkkenet må tælle med til, fra 75.600 kr. til 50.400 kr. Det er 25.200 kr. på én post, i én bolig, i ét salg.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Hvad det koster i praksis, er beskrevet i hvad din andel er værd uden dokumentation.

Andelo regner på forbedringerne, ikke på andelskronen

Andelo fastsætter ikke andelskronen. Ejendommens værdi kræver en valuar eller en offentlig vurdering, og fordelingsnøglen står i jeres egne vedtægter.

Den post, der oftest ender i uenighed, er forbedringerne. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver for, hvor hurtigt en forbedring mister værdi, sådan som de er implementeret i Andelo.

Kataloget bag er ABF's forbedringskatalog fra november 2025 med 149 kategorier i 13 grupper. Eget arbejde regnes med ABF's vejledende timesatser, i 2026 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet.

Dokumentationen ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens: papirerne følger boligen, ikke ejeren. Så hviler begge datasæt bag jeres maksimalpriser på noget, der kan efterprøves.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.