Er et budgetteret underskud et faresignal før køb?

Et underskud i budgettet er et spørgsmål, ikke et svar

Når foreningens budget ender i minus, betyder det, at foreningen forventer at bruge flere penge i år, end der kommer ind. Det siger ikke, hvorfor. Derfor kan et budgetteret underskud både være tegn på en forening, der har styr på sin vedligeholdelse, og på en forening, hvis boligafgift ikke længere dækker udgifterne.

Forskellen ligger i fire tal, som sjældent står på samme side: underskuddet, gælden, vedligeholdelsesplanen og datoen for den vurdering, andelsværdien bygger på. Hver for sig kan de se alarmerende ud. Sammen fortæller de som regel, hvad der foregår.

Du har krav på at se dem alle. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere blandt andet foreningens seneste årsregnskab og budget, referatet fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære, vedligeholdelsesplanen hvis den findes, og nøgleoplysningsskemaet for foreningen (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 2-4 og 6).

Er en beslutning truffet tidligere, må du selv bede om de ældre referater.

Det praktiske problem er, at de kommer som fire eller fem separate dokumenter, ofte som PDF. Opgaven for dig som køber er at lægge dem ved siden af hinanden og se, om de fortæller den samme historie. Den samlede gennemgang af nøgletallene står i sådan tjekker du foreningens økonomi før du køber. Her går vi kun i dybden med underskuddet og lånene.

Et underskud er planlagt, når plan, beslutning og opsparing peger på samme udgift

Et sundt underskud kan spores. Udgiften står i vedligeholdelsesplanen, beslutningen står i et referat, og pengene står i regnskabet. Kan alle tre findes, skyldes underskuddet blot, at foreningen bruger penge, den har sparet op.

Nøgleoplysningsskemaet hjælper med de første svar. I afsnit 3 svarer L3 på, om generalforsamlingen har besluttet større vedligeholdelsesarbejder, L4 på, om der er en plan for dem og for finansieringen, og L5 på, om der er sparet midler op, der kan bruges uden at påvirke boligafgiften (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

I foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere skal vedligeholdelsesplanen dække mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6 c, stk. 2). Et stort arbejde bør derfor kunne ses i planen, før det rammer budgettet.

Felt M1 til M3 viser, hvad foreningen har brugt på vedligeholdelse pr. kvadratmeter i forrige år, sidste år og i år (samme bilag). Et år med en stor post i M2, som dækker genopretning og renovering, kan forklare et år med et lavt eller negativt resultat i felt J.

Et konstrueret eksempel viser mekanikken. Forestil dig en forening, hvis drift normalt giver et overskud på 150.000 kr. om året. Generalforsamlingen har vedtaget nye tagrender og inddækninger til 450.000 kr., som betales af en opsparing. Årets budget viser da et underskud på 300.000 kr., selv om intet er gået galt. Tallene er opfundet til eksemplet og er ikke en tommelfingerregel.

Opsparingen skal du også kunne se. Henlæggelser er beløb, foreningen reserverer, og de svarer ikke nødvendigvis til penge på kontoen (ABF, henlæggelser, tilgået 2026). Spørg derfor, hvor pengene står, ikke kun hvad der er reserveret.

Gentagne underskud uden forklaring er det egentlige faresignal

Faresignalet er ikke minusset i sig selv. Det er minusset, som ingen kan forklare med en beslutning, og som går igen. Boligafgiften skal som minimum dække foreningens ordinære udgifter, herunder renter og afdrag, administration, ejendomsskatter og vedligeholdelse (ABF, boligafgift, tilgået 2026).

Hvis budgettet viser underskud, og der hverken er et stort arbejde i planen eller en beslutning i referatet, er den mest sandsynlige forklaring, at boligafgiften ikke er fulgt med udgifterne. Så er spørgsmålet ikke, om den skal stige, men hvornår og hvor meget.

Felt J viser årets overskud før afdrag for de sidste 3 år (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Ét dårligt år midt i to gode ser anderledes ud end tre år, der bliver dårligere. Læg også mærke til, at J er opgjort før afdrag. En forening kan have overskud i felt J og alligevel mangle penge, når afdragene er betalt.

For bestyrelsen er det samme regnestykke den bedste måde at forklare tallene på. Et budget med underskud, der ledsages af en henvisning til planens post, referatets beslutning og opsparingens størrelse, svarer på købers spørgsmål, før det bliver stillet.

Afdragsfriheden har en slutdato, og den står i skemaet

Et afdragsfrit lån betyder, at foreningen i en periode kun betaler rente og bidrag. Gælden bliver ikke mindre, og når perioden udløber, skal den betales af over den resterende løbetid. Det er derfor, ydelsen stiger.

Afsnit 4 i nøgleoplysningsskemaet er bygget til at vise netop det. Felt O lister hvert lån med type, restgæld opgjort som værdien ved indfrielse, om der afdrages lige nu, hvornår afdrag påbegyndes, næste rentetilpasning og restløbetid i år.

Felt Q viser, hvor stor en del af gælden der afdrages på, og R viser årets afdrag pr. kvadratmeter for de sidste 3 år (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

Til sidst kommer tre figurer: ydelsesprofilen i felt S, ydelsesprofilen ved renteændringer i felt T og udviklingen i restgælden i felt U (samme bilag). Figur S viser foreningens ydelsesprofil, og det er der, du kan se, om ydelsen springer op.

Låneoplysningerne er ikke noget, bestyrelsen selv skriver ned. Pengeinstitutter og realkreditinstitutter, der har lånt penge til foreningen, skal indberette dem for hvert lån, med undtagelse af Q og R, mindst én gang om året (samme bekendtgørelse, §§ 4 og 5). Tallene kommer altså direkte fra långiveren.

Hvor længe afdragsfriheden kan vare, afhænger af lånet og långiveren. For foreninger stiftet ved køb af en ejendom gælder en lovbestemt grænse. Afdragsfrihed kan kun aftales for op til 40 pct. af købesummen for lån med sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 3 c, stk. 1).

Et lån med afdrag kan tidligst omlægges til afdragsfrihed 3 år efter udbetalingen (samme lov, § 3 c, stk. 2).

Afdragsfrihed er ikke usædvanligt i sektoren: ved udgangen af 2019 var 30 % af Realkredit Danmarks udlån til andelsboligforeninger afdragsfrie (ABF, 4. oktober 2022, med tal fra Realkredit Danmark).

Et regneeksempel: sådan ændrer ydelsen sig, når afdragene begynder

Eksemplet er konstrueret og bygger alene på disse forudsætninger. Foreningen har et lån på 10.000.000 kr. med fast rente på 4 % om året, 30 års løbetid og afdragsfrihed de første 10 år. Bidrag, skat og kursforhold er udeladt, og ydelsen er regnet som én betaling om året.

I de afdragsfrie år betaler foreningen 400.000 kr. om året, som er renten alene. Når afdragene begynder, skal hele gælden betales over de resterende 20 år. Med samme rente giver det en årlig ydelse på cirka 735.800 kr. Stigningen er cirka 335.800 kr. om året.

Til sammenligning ville det samme lån med afdrag fra første dag koste cirka 578.300 kr. om året i alle 30 år. Afdragsfriheden gør de første år billigere og de sidste dyrere.

Antag, at foreningens boliger tilsammen er på 2.000 kvadratmeter, og at hele stigningen skal dækkes af boligafgiften. Så stiger afgiften med cirka 168 kr. pr. kvadratmeter om året. For en bolig på 70 kvadratmeter er det cirka 11.750 kr. om året, eller knap 980 kr. om måneden.

Det er netop den størrelse, du skal holde op mod budgettet. Har foreningen et overskud eller en opsparing, der kan tage stigningen, sker der måske intet med din boligafgift. Har den ikke, må afgiften op.

Generalforsamlingen fastsætter boligafgiften og kan som udgangspunkt forhøje den med simpelt flertal (visse forhøjelser kræver skærpet flertal) efter ABF's standardvedtægter § 8, stk. 1 (ABF, boligafgift, tilgået 2026). Jeres egne vedtægter kan sige noget andet.

ABF anbefaler som udgangspunkt fast rente og afvikling, fordi ydelsen så er kendt langt ud i fremtiden (ABF, finansiering, tilgået 2026).

Vurderingens dato afgør, hvad et fald i vurderingen betyder for prisen

Det fjerde tal, der ofte forvirrer, er en vurdering af ejendommen, der er faldet, uden at andelsværdien er sat ned. Det er ikke nødvendigvis en fejl. Det afhænger af, hvilken vurdering andelsværdien faktisk bygger på, og hvor gammel den er.

Felt F1 viser, hvilket princip ejendommen er værdiansat efter, felt F1b hvornår, og felt F1a om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020 (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). En fastholdt vurdering kan bruges, indtil foreningen selv vælger en ny som grundlag (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 3).

Hvad de fire principper indebærer, står i valuar eller offentlig vurdering.

Reglerne for, hvilken vurdering andelsværdien må bygge på, er ændret flere gange, senest ved lov nr. 330 af 9. april 2024, der blandt andet tilføjede en indekseret offentlig vurdering som mulighed. Et ældre svar på spørgsmålet om faldende vurderinger gælder derfor ikke nødvendigvis i dag. Læs datoen i F1b, før du læser beløbet.

Er vurderingen faldet, men andelsværdien uændret, er den næste ting at se efter F3 og F4: generalforsamlingsbestemte reserver og reserverne i procent af ejendomsværdien (samme bilag). En reserve kan have opfanget faldet. Hvordan den buffer fungerer, står i bufferen mellem vurdering og andelskrone.

Bygningens journal: fire tal, der hører sammen, bør ligge sammen

Underskuddet, lånenes slutdatoer, vedligeholdelsesplanen og vurderingens dato er ikke fire emner. Det er oplysninger om den samme ejendom, som i dag typisk kommer til køber i fire forskellige dokumenter. Felt for felt er skemaet gennemgået i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Bestyrelsen skal i forvejen løbende vurdere foreningens økonomiske situation, herunder likviditeten og udviklingen i egenkapital og andelspriser (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6 c, stk. 1, nr. 6). En bestyrelse, der har gjort det arbejde, har også svaret på købers spørgsmål liggende.

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal: planen, beslutningerne, lånene og vurderingerne med dato. Ligger de samlet, kan bestyrelsen forklare et budgetteret underskud med én henvisning. Ligger de spredt, må både bestyrelse og køber lede.

Andelo fastsætter ikke andelsværdien, lægger ikke budgettet og udfylder ikke skemaerne. Det, systemet gør, er at samle foreningens dokumenter i ét arkiv, hvor bestyrelsen bestemmer, hvem der kan se hvad, og hvor man kan søge med almindelige ord. Registret dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).