Sådan tjekker du foreningens økonomi før du køber

Sælger skal udlevere ni ting, inden du skriver under

Du behøver ikke bede pænt om foreningens tal. Den, der overdrager en andel, skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen til køber (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6, stk. 1).

Hvad der skal med, står i bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1. Ni punkter: vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referater fra seneste ordinære og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger, vedligeholdelsesplan hvis en sådan er udarbejdet, seneste energimærkning, nøgleoplysningsskemaet for foreningen, nøgleoplysningsskemaet for selve salget, en erklæring hvis noget væsentligt har ændret sig, og vejledningen til køber om prisfastsættelse.

Læg mærke til forbeholdet i punkt 4. Vedligeholdelsesplanen skal kun udleveres, hvis den findes. Findes den ikke, er det i sig selv en oplysning om foreningen.

Foreningen skal udlevere skemaerne hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodningen (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 1). For salgsskemaet løber fristen dog først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre, eller hvor en vurderingsrapport foreligger (§ 7, stk. 2 og 3).

Fristen kan altså begynde senere, end sælger tror. Kommer skemaerne dagen før underskrift, har du ikke haft tid til at læse dem.

Nøgletallene siger noget hver for sig og mest sammen

Nøgleoplysningsskemaet for foreningen stiller tallene op i faste felter, så to foreninger kan sammenlignes (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Felt for felt er skemaet gennemgået i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Fire steder bærer det meste. H1 er boligafgiften i gennemsnitlige kroner pr. andelskvadratmeter pr. år. J er årets overskud før afdrag for de sidste tre år. K1 er andelsværdien, K2 er gæld fratrukket omsætningsaktiver, og K3 er det, skemaet kalder teknisk andelsværdi. R er årets afdrag for de sidste tre år. Alt er opgjort pr. andelskvadratmeter (samme bilag).

Tre år er ikke tilfældigt valgt. Et enkelt år siger ikke meget om en forening, fordi et større vedligeholdelsesarbejde kan æde et helt regnskabsårs resultat.

Bilag 1 giver de tre K-tal navn og enhed, men ikke en regneformel. Tallene indberettes på grundlag af det senest godkendte regnskabsmateriale (samme bekendtgørelse, § 6, stk. 2), så spørg revisor, hvordan K2 og K3 er opgjort her.

Der findes ingen officiel grænseværdi for, hvornår et tal er for højt, og vi opstiller heller ikke en. Nøgletallene beskriver foreningen. De giver den ikke en karakter.

Høj gæld er ikke i sig selv et problem, og lav gæld er ikke i sig selv tryghed

Gældens størrelse fortæller ikke, om en forening er sund. Det afgørende er, hvad gælden har betalt for, hvornår den afvikles, og hvad der sker, hvis renten flytter sig.

Felt O lister hvert lån og hver finansiel aftale med type, restgæld opgjort som værdien ved indfrielse, om der afdrages lige nu, hvornår afdrag begynder, næste rentetilpasning og restløbetid (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

Felt Q viser, hvor stor en del af gælden der afdrages på, og R viser afdraget pr. andelskvadratmeter for de sidste tre år (samme bilag). En forening, der afdrager, flytter penge fra boligafgift til formue. En forening med afdragsfrihed gør det ikke.

Tre figurer hører til: ydelsesprofil, ydelsesprofil ved renteændringer og udvikling i restgæld (felt S, T og U i samme bilag). De står der, fordi et lån kan se billigt ud i år og dyrt om fire.

ABF anbefaler som udgangspunkt fast rente og afvikling, fordi ydelsen så er kendt mange år frem (ABF, finansiering, tilgået 2026).

Den anden vej gælder også. En forening uden gæld kan have udskudt vedligeholdelsen i mange år, og så ligger regningen forude i stedet for bagude.

Regnskabet og vedligeholdelsesplanen skal læses sammen

Regnskabet fortæller, hvad der er sket. Vedligeholdelsesplanen fortæller, hvad der skal ske. Læser du kun det ene, ser du halvdelen af økonomien.

Andelsboligforeninger aflægger årsrapport efter årsregnskabslovens regnskabsklasse A og har hverken pligt til at indsende den til Erhvervsstyrelsen eller til at få den revideret (ABF, årsrapport, tilgået 2026).

Klassen følger af loven selv. Aflægger en forening frivilligt en årsrapport, der ikke kun bruges internt, skal den mindst følge reglerne for klasse A (årsregnskabsloven, LBK nr. 402 af 23. marts 2026, § 3, stk. 2, jf. § 7, stk. 1, nr. 1).

Kun klasse B, C og D skal indsende årsrapporten (samme lov, § 138, stk. 1). Regnskabet ligger derfor ikke i et offentligt register.

I skemaets afsnit 3 er L1 til L5 fem ja- og nej-felter: findes der en plan for vedligeholdelse eller renovering, en rapport om ejendommens tilstand, besluttede større arbejder, en finansieringsplan for dem, og opsparede midler, der kan bruges uden at påvirke boligafgiften (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

M1 til M3 viser, hvad foreningen faktisk har brugt pr. kvadratmeter i forrige år, sidste år og i år (samme bilag). Sammenhold kryds og kroner. En plan uden penge bag sig er en hensigt.

Henlæggelser er beløb, foreningen reserverer, og de kan efter ABF's standardvedtægter ikke medregnes i andelsværdien (ABF, henlæggelser, tilgået 2026). De svarer ikke nødvendigvis til penge på kontoen.

For foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen påse, at planen dækker mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6 c, stk. 2). Ældre foreninger er ikke omfattet, og mange har alligevel en plan. Hvad der skal til for at holde den levende, er en anden sag.

De spørgsmål bestyrelsen bør kunne svare på uden at lede

Advarselstegnene er sjældent tallene selv. De ligger der, hvor ingen kan gøre rede for, hvor et tal kommer fra.

Spørg hvornår skemaet er udarbejdet. Foreningen skal oplyse det i skemaet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 9, stk. 1), og den må genbruge et skema, så længe det bygger på det senest godkendte årsregnskab (§ 8). Er der sket væsentlige ændringer siden, skal de beskrives i en erklæring, der udleveres sammen med skemaet (§ 9, stk. 2 og 3).

Spørg til felt F1 og F1b: hvilket princip er ejendommen værdiansat efter, og hvornår. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (lov nr. 330 af 9. april 2024, § 1, nr. 2, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b).

Er F1a sat til ja, bruger foreningen en vurdering fastholdt fra før 1. juli 2020, og den kan være væsentligt ældre (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 3). Vejen fra det tal til en pris står i sådan beregnes andelskronen.

Spørg til E1: hæfter andelshaverne for mere end deres indskud (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Om muligheden er brugt, fremgår kun af låneaftalen eller pantebrevet (ABF, hæftelse, tilgået 2026). Spørg til felt I og G3: står erhvervslejemål tomme, og er der tinglyst en tilbagekøbsklausul på ejendommen (samme bilag).

Får du svaret "det plejer administrator at have", så bed om at se det. Foreningen kan komme til at hæfte for det, den ved, men ikke fortæller.

Bygningens journal: det du leder efter, har foreningen allerede

Læg listen fra sælger ved siden af skemaet, og læg mærke til, hvor lidt der er, som foreningen ikke burde have liggende i forvejen. Regnskab og budget, referater, vedtægter, vedligeholdelsesplan, energimærkning, lån og forbedringer pr. bolig.

Det er ikke ny viden. Det er foreningens egne data, spredt over fem eller seks steder. Ligger de samlet og opdaterede, er en køberforespørgsel en udskrift. Ligger de i en tidligere formands indbakke og to ringbind, bliver det et projekt hver gang nogen sælger, og køberen når at blive i tvivl imens.

Bestyrelsen skal i forvejen løbende vurdere foreningens økonomiske situation, herunder likviditeten og udviklingen i egenkapital og andelspriser (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6 c, stk. 1, nr. 6).

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens. De øvrige emner om foreningens data hører til samme opgave.

Andelo fastsætter ikke andelskronen og udfylder ikke skemaerne. Det, systemet gør, er at holde grundlaget fremme: foreningens dokumenter samlet ét sted, hvor bestyrelsen bestemmer hvem der kan se hvad, BBR-data hentet automatisk, og forbedringer registreret med kvitteringer og billeder.

Værdien af en forbedring beregnes efter ABF's regler for, hvor meget den falder i værdi med årene. Registret dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder et nøgletal, ingen kan pege på kilden til.