Når foreningen ikke oplyser det den ved

Oplysningspligten dækker det foreningen faktisk ved

Foreningens oplysningspligt handler ikke om at vide alting. Den handler om at videregive det, foreningen allerede ligger inde med, og som har betydning for køberen.

Selve udleveringen ligger hos sælger. Den, der overdrager en andel, skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger til køber og skriftligt gøre køber bekendt med reglerne om maksimalpris, overpris og straf (andelsboligloven § 6, stk. 1, jf. § 5, § 15, stk. 1, og § 16, stk. 1 og 3).

Listen er ni punkter, og otte af dem kommer fra foreningen. Vedtægter, årsregnskab og budget, referater, vedligeholdelsesplan, energimærke, de to nøgleoplysningsskemaer og erklæringen om væsentlige ændringer ligger hos bestyrelsen eller administrator, ikke hos sælger (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1). Det niende er ministeriets egen vejledning til køber.

Nogle af punkterne er betingede, så ni er listens længde, ikke det antal der altid udleveres. Sælger har i praksis brug for foreningens hjælp til at fremskaffe dokumenterne der skal med ved en overdragelse (Socialministeriets vejledning om udlevering af nøgleoplysninger).

Derfor er det foreningens papirer, køber træffer sin beslutning på. Reglerne skal først og fremmest sikre, at køber har det bedst mulige beslutningsgrundlag, og samtidig øge gennemsigtigheden for alle parter på andelsboligmarkedet (samme vejledning). Det, foreningen ikke sender videre, findes ikke for køberen. Hvad køber kan gøre bagefter, er et andet spørgsmål: se hvad køber kan kræve ved mangler.

Fristen går i gang når en andelshaver beder om skemaerne

Oplysningspligten løber hele tiden. Det er fristen for at udlevere skemaerne, der har et startsignal, og den går i gang, når en andelshaver, der vil sælge, beder foreningen om dem.

Fra det tidspunkt har foreningen 10 arbejdsdage til at udlevere både nøgleoplysningsskemaet for foreningen og skemaet for salget (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 1).

For salgsskemaet løber fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre. Fastsættes værdien på grundlag af en vurderingsrapport, løber den først fra rapporten foreligger (§ 7, stk. 2 og 3). Er det foreningen, der bestiller vurderingsmanden, skal den sørge for, at rapporten udarbejdes uden ugrundet ophold (§ 7, stk. 3).

Skemaet for foreningen hænger ikke på det enkelte salg. Det udfyldes én gang om året og kan bruges ved flere salg inden for regnskabsperioden, så længe det bygger på det senest godkendte årsregnskab (§ 8 og Socialministeriets vejledning). Bestyrelsen skal desuden fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger om foreningen på den årlige generalforsamling (andelsboligloven § 6 c, stk. 3).

Foreningen skal oplyse i skemaet, hvornår det er udarbejdet (§ 9, stk. 1). Se også hvad nøgleoplysningsskemaet indeholder.

Der er ingen grund til at vente til sidste dag. Social- og Boligstyrelsen anbefaler, at oplysningerne kommer frem til køber så tidligt i handelssituationen som muligt, så der er tid til at læse dem, inden beslutningen om købet træffes. Foreninger, hvor der sjældent sælges, kan udfylde skemaet lige efter regnskabet er godkendt, så det ligger klar.

Fristerne slutter ikke ved udleveringen. Når salget er gennemført, skal foreningen indberette det til andelsboliginfo.dk senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen er solgt (§ 10, stk. 2).

Erklæringen om væsentlige ændringer fanger det der er sket siden regnskabet

Et regnskab er et øjebliksbillede. Erklæringen om væsentlige ændringer er der, hvor foreningen skal fortælle, hvad der er sket siden.

Er der sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden det senest godkendte regnskab eller det senest udarbejdede skema, skal foreningen oplyse om dem i en erklæring, og den skal udleveres til den sælgende andelshaver sammen med foreningens nøgleoplysningsskema (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 8, jf. § 9, stk. 2 og 3).

Ministeriets vejledning nævner tre eksempler. En større ændring i ejendommens værdi, som foreningen kender til, inden et nyt regnskab bliver godkendt, for eksempel fordi der er kommet en ny valuarvurdering. En beslutning på en ekstraordinær generalforsamling om at gennemføre større renoveringsarbejder. Og optagelse af et nyt realkreditlån.

Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, står pligten også dér: sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker formuen negativt, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæringen (ABF's standardvedtægter, § 15, stk. 2).

Om en ændring er væsentlig, beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, og det er foreningen selv, der foretager den (Socialministeriets vejledning). Det er præcis dér, oplysningspligten bliver til noget, nogen skal huske på det rigtige tidspunkt.

Sælgers ansvar, foreningens ansvar og bestyrelsens ansvar er tre ting

De tre bliver ofte lagt sammen i en samtale om hvem der hænger på det. De skal holdes adskilt.

Sælger har udleveringspligten (andelsboligloven § 6, stk. 1). Sælger udfylder ikke selv skemaerne og kan derfor som udgangspunkt ikke gøres ansvarlig for indholdet, men kan pålægges ansvar, hvis sælger ved, at der er fejl eller væsentlige ændringer i materialet, uden at gøre opmærksom på det (Socialministeriets vejledning om udlevering af nøgleoplysninger).

Foreningen har ansvaret for de punkter, den selv udfylder. Sker der fejl der, vil foreningen kunne ifalde ansvar, og om fejlen udløser et erstatningskrav beror på en konkret vurdering af fejlen og af, om de almindelige erstatningsbetingelser er opfyldt (samme vejledning).

De finansielle punkter, långiverne indberetter direkte, har foreningen som udgangspunkt ikke ansvar for. Den bør dog gennemse dem og sikre sig, at alle foreningens lån fremgår.

Bestyrelsen udfører opgaven på foreningens vegne, og i praksis påhviler udfyldelsen den. Bestyrelsen skal blandt andet påse, at den løbende modtager orientering om foreningens finansielle forhold fra administrator eller kasserer, og at andelshaverne orienteres om foreningens forhold, når der er behov (andelsboligloven § 6 c, stk. 1).

Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, skal den tegne sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjeperson, og forsikringssummen skal oplyses i en note til årsrapporten (ABF's standardvedtægter, § 29, stk. 5).

Standardvedtægterne er vejledende, og foreningen kan have andre. Er der ikke tegnet ansvarsforsikring for bestyrelsens arbejde, skal foreningen, den samlede bestyrelse eller det enkelte bestyrelsesmedlem selv betale en eventuel erstatning (Socialministeriets vejledning).

Er opgaven uddelegeret til administrator eller revisor, kan ansvaret efter en konkret vurdering påhvile den ud fra aftalen. Se også bestyrelsens tjekliste ved salg.

En samlet, dateret fremvisning gør pligten mulig at vise frem

Det bærende problem er sjældent uvilje. Det er, at foreningen ikke kan se, hvad den ved.

Beslutninger med økonomisk betydning ligger spredt. Et tilbud hos administrator, en beslutning i et referat fra 2019, en aftale som kun den tidligere kasserer husker. Når oplysningerne ligger sådan, kan foreningen hverken vide hvad den ved eller vise, at den har videregivet det. Så bliver pligten til en hukommelsesøvelse under tidspres, midt i et forløb med en frist på 10 arbejdsdage.

Vend det om. Ligger foreningens og boligens data samlet, og bliver de fremvist med dato ved overdragelsen, er oplysningspligten opfyldt i selve fremvisningen. Skemaet bærer allerede sin egen dato (§ 9, stk. 1). Resten skal bare have samme egenskab: hvad blev udleveret, hvornår, og til hvem.

For den enkelte bolig hedder samlingen andelens servicebog. Det er de kvitteringer, billeder og tilladelser, der findes den dag, der skal sælges. Andelskronen er den værdi, foreningen regner andelenes pris ud fra, og den bygger på det, der kan dokumenteres. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder på foreningsniveau: en oplysningspligt uden dato er en påstand.

Andelo er hverken administrator eller revisor. Det systemet gør, er at give foreningens egne papirer et sted at ligge: ét arkiv med mapper og adgangsstyring, søgning med almindelige ord, log over hvem der har ændret hvad og hvornår, og forbedringer pr. bolig med kvitteringer og billeder.

Andelos register omfatter alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ foreninger (Andelo-registret, 2026), fra andelsboligforeninger i København til de mindste uden for byerne. I hver af dem venter den næste overdragelse.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.