Byggesjusk: hvad burde sælger have oplyst?

Mangler ved boligen og mangelfuldt udført arbejde er to forskellige ting

En mangel er noget ved det, du har købt. Mangelfuldt udført arbejde er noget andet, nemlig at nogen har lavet arbejdet dårligt. De to falder ofte sammen, men de har hver sin virkning i loven.

Højesteret holdt dem adskilt i dommen af 20. februar 2024. Retten fastslog først, at der forelå mangler ved andelsboligens badeværelse. Derefter, at manglerne skyldtes, at sælgernes egen renovering ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, og at sælgerne dermed havde handlet ansvarspådragende, altså at de selv kunne bebrejdes noget. To konstateringer, ikke én.

Den anden er den, der koster penge. Manglen i sig selv åbner for at få prisen sat ned. Den dårlige udførelse åbner for erstatning. Køber havde betalt 21.904 kr. for badeværelset, og en skønsmand anslog udbedringen til 47.140 kr. Det beløb blev tilkendt, fordi erstatningen dækker det fulde tab og ikke kun det, køber betalte for forbedringen (Højesterets dom af 20. februar 2024).

Byggesjusk er altså ikke ét juridisk begreb. Det er en beskrivelse af, hvordan arbejdet er lavet, og den skal først kobles til enten en mangel ved det solgte eller et ansvar hos den, der stod for arbejdet. Emnerne om køb, salg og overdragelse hviler på den sondring.

Oplysningspligten rækker til det, sælger ved

Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen og skriftligt gøre køber bekendt med reglerne om maksimalpris og overpris (andelsboligloven § 6, stk. 1). Bekendtgørelsen lister ni ting: vedtægter, regnskab og budget, generalforsamlingsreferat, vedligeholdelsesplan hvis den findes, energimærke, de to nøgleoplysningsskemaer, erklæring om væsentlige ændringer og vejledningen om prisfastsættelse (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1).

Ingen af de ni handler om, hvem der har lavet badeværelset. Den del af pligten står ikke i en lov. Den kaldes den loyale oplysningspligt: sælger skal give køber de oplysninger, hun selv sidder med.

Fortier sælger noget bevidst, står det derimod i loven. Har sælger svigagtigt fortiet omstændigheder af betydning for aftalen, anses erklæringen for fremkaldt ved svig, medmindre det gøres antageligt, at fortielsen ikke har påvirket den (aftaleloven § 30, stk. 2).

Og selv uden svig kan sælger ikke påberåbe sig aftalen, hvis det ville stride imod almindelig hæderlighed på grund af omstændigheder, hun må antages at have kendt (§ 33).

Læg mærke til, hvad pligten ikke er. Sælger skal ikke undersøge boligen for køber, og hun garanterer ikke, at arbejdet er godt. Hun skal fortælle det, hun ved. Derfor falder enhver diskussion tilbage på, hvad der kan dokumenteres at have været kendt.

Oplysningen får sin virkning i prisen

Maksimalprisen er der, hvor det oplyste bliver til kroner. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringerne i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for alder eller slitage (stk. 13).

Højesteret beskrev mekanikken i dommen af 28. juni 2022. Er en mangel kendt, når handlen indgås, skal den tælle med, når prisen fastsættes efter maksimalprisreglerne. En mangelfuld forbedring kan sættes ned i pris eller helt miste sin værdi i opgørelsen.

Det er pointen med at oplyse. En kendt mangel flytter prisen ned inden underskriften. En fortiet mangel flytter ingenting, og så skal den flyttes bagefter, gennem en tvist.

Hvem skriver så listen? Det gør sælger. Prisen for forbedringer, inventar og løsøre fastsættes på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 4). Bestyrelsen godkender, og er parterne uenige, afgøres prisen af en voldgiftsperson udpeget af ABF (stk. 5).

Sælger skriver altså selv det dokument, hendes oplysningspligt bliver målt på. Det er uproblematisk, hvis der findes noget at skrive den ud fra, og et problem, hvis den skrives efter hukommelsen ti år efter.

Bestyrelsen skulle have papirerne, før arbejdet gik i gang

Foreningen er ikke uden rolle. Efter ABF's standardvedtægter skal en forandring inde i boligen anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, inden den iværksættes, og udføres håndværksmæssigt forsvarligt efter byggelovgivningen (§ 10, stk. 1).

Mener bestyrelsen, at forandringen strider mod kravet om håndværksmæssigt forsvarlig udførelse, eller at den vil give væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan den gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen (stk. 3).

Der følger papirer med. Kræver arbejdet byggetilladelse, skal tilladelsen forevises bestyrelsen, inden det sættes i gang. Kræver det autoriserede håndværkere, skal andelshaveren dokumentere autorisation og ansvarsforsikring, også forinden (stk. 6). Ordlyden har ingen bagatelgrænse.

Den samme bestemmelse siger noget, mange overser. Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed, uanset om der er ført tilsyn (stk. 6). Bestyrelsens opgave er at modtage, gemme og give videre. Den er ikke en kvalitetsgaranti på håndværket.

Videregivelsen er til gengæld reel. Højesteret fastslog 8. februar 2024, at det inden godkendelsen af en overdragelsesaftale påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dommen angik en valuarvurdering, ikke byggesjusk, men linjen løber videre i foreningens egen oplysningspligt.

Vidste sælger det ikke, står køber med bevisbyrden

Det er her, køberne bliver overraskede. En sælger, der intet vidste og intet selv har lavet, er som udgangspunkt ikke erstatningsansvarlig.

Højesteret afgjorde 28. juni 2022 en sag om mangler ved badeværelset og svampeskader efter skimmelvækst. Udbedringen blev skønnet til ca. 300.000 kr., og køber krævede 250.000 kr. Retten fandt, at sælger ikke havde handlet ansvarspådragende, og der kunne derfor ikke pålægges hende erstatningsansvar.

Tilbage stod afslaget. Sælger havde selv anerkendt 20.000 kr. For at få mere skulle køber bevise, at kendskab til manglerne ville have ført til en pris under maksimalprisen nedsat med de 20.000 kr. Den bevisbyrde blev ikke løftet. Køber endte med 20.000 kr. af et krav på 250.000 kr. (Højesterets dom af 28. juni 2022, BS-32987/2021-HJR).

Fristerne strammer det yderligere. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, kan køber kun komme med mangelindsigelser til og med 8 dage fra overtagelsesdagen (ABF's standardvedtægter, 4. udgave 10/2014 med ændring 07/2025, § 15, stk. 7). Samme bestemmelse siger, at mangler, der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal gøres gældende direkte over for sælger.

Højesteret nåede et tilsvarende resultat 20. februar 2024 om en aftalt reklamationsfrist på 14 dage, som retten forstod sådan, at den alene omfattede mangler, køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen.

Så gælder de almindelige regler om at reklamere inden rimelig tid, og forældelsesfristen på 3 år (forældelsesloven, LBK nr. 1238 af 9. november 2015, § 3, stk. 1). Der findes flere frister, og hvilke der gælder hos jer, afhænger af vedtægter og aftale. Læs om hvad køber kan kræve ved mangler, og spørg en advokat.

Uden en journal kan ingen af parterne bevise noget

Her er hullet. Det lovpligtige nøgleoplysningsskema for andelsboligsalg har én linje om forbedringer, feltet Z4, "Værdien af individuelle forbedringer i boligen", altså et beløb (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2). Intet felt til hvad der blev lavet, hvornår, eller af hvem.

Det gør oplysningspligten umulig at efterprøve for begge parter. Sælger kan ikke vise, at hun oplyste det hun vidste, fordi det aldrig blev skrevet ned. Køber kan ikke vise, at noget blev fortiet. Bag tallet ligger en prisopgørelse, ikke en historik. Hverken bekendtgørelsen eller vedtægten kræver, at nogen skriver ned, hvad der blev lavet, hvornår, og af hvem.

Det, der lukker hullet, er ikke flere regler. Det er en historik per bolig: hvad blev udført, af hvem, hvornår, og med hvilke papirer. Det er dét, vi kalder andelens servicebog, på samme måde som en bil har en.

Rammen findes allerede. ABF's forbedringskatalog fra november 2025 rummer 149 forbedringskategorier i 13 grupper med 19 juridiske noter om blandt andet kommunens godkendelse og autoriseret installatør. Andelo har katalogets struktur liggende som beregnelige data.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme er prisen på den enkelte bolig, og ethvert senere spørgsmål om, hvad sælger burde have sagt. Se sådan dokumenterer du dine forbedringer, mens du bor der.

Andelo fører historikken, mens boligen bliver brugt

Andelo afgør ikke, om der er en mangel, eller om sælger burde have sagt noget. Det gør parterne, og i sidste ende domstolene. Andelo gør det muligt at svare på det, sagerne strander på: hvad blev lavet, hvornår, og af hvem.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens du bor der. Ved el- og vvs-arbejde beder systemet om bekræftelse på en autoriseret håndværker, og kravet følger kategorien. Fjernes eller udskiftes noget, registreres det med årsag, og historikken slettes ikke.

Så ligger journalen der den dag, nogen spørger, hvad der blev lavet i boligen, uanset hvem der kommer og går.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.