Mangler ved overdragelse: hvad kan køber kræve?

Andelsboliger er ikke omfattet af huseftersynsordningen

Reglerne om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring gælder kun aftaler om køb af fast ejendom (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 1). En andel i en andelsboligforening er ikke fast ejendom. Derfor gælder de regler ikke her. ABF skriver det lige ud: det er ikke nødvendigt at udarbejde en tilstandsrapport (ABF, overdragelsesproceduren).

Det er ikke en detalje. Ved en ejerbolig kan sælger fralægge sig ansvaret for bygningens fysiske tilstand ved at fremlægge rapporterne og tilbud om ejerskifteforsikring inden aftalen (§ 2). Den mulighed findes ikke ved en andelsbolig. Sælgers ansvar for boligens stand består.

Køber får til gengæld ingen fagmand ind ad døren på forhånd. El- og VVS-tjek foreligger kun, hvis foreningens vedtægter kræver det, ellers er det frivilligt (ABF). Der er altså ingen uvildig gennemgang, ingen forsikring bagved, og ingen liste over kendte fejl.

En ting følger dog med: fortrydelsesretten. Loven nævner udtrykkeligt køb af andel i en andelsboligforening (§ 6). Fristen er 6 hverdage fra aftalens indgåelse (§ 8), og fortryder du, betaler du sælger en godtgørelse på 1 pct. af købesummen (§ 11). Lørdage og grundlovsdag tæller ikke som hverdage (§ 13).

Køber har tre veje, og de kræver hver sit

Højesteret afgjorde 28. juni 2022, at det som udgangspunkt beror på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis der efter købet viser sig mangler. Der er ingen særlov om fysiske mangler ved andelsboliger. Men andelsboligloven har sin egen vej for det, køber har betalt for meget for.

Tilbagebetaling af overpris er den første. Er forbedringerne mangelfulde, falder den maksimalpris, boligen lovligt kunne sælges til, og har køber betalt mere end det, kan køber kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3, jf. § 5). Højesteret pegede i 2022 på netop den vej ved siden af de køberetlige krav.

Forholdsmæssigt afslag er den anden. Prisen sættes ned, fordi boligen var mindre værd end aftalt. Køber skal kunne sandsynliggøre, at kendskab til manglen ville have ført til en pris under den maksimalpris, der allerede er nedsat for de mangelfulde forbedringer. I sagen fra 2022 fik køberen ikke mere end det afslag på 20.000 kr., der allerede var givet, fordi den bevisbyrde ikke var løftet.

Erstatning er den tredje. Her skal sælger kunne gøres ansvarlig for manglen, for eksempel ved selv at have udført arbejde uden håndværksmæssig kvalitet eller ved at have fortiet noget, sælger kendte. Til gengæld dækker erstatning det fulde tab, uden det loft som gælder for afslag.

At hæve handlen er sjældnere. Andelsboligloven § 16, stk. 1 giver køber ret til at hæve, når overdragelsen er sket i strid med blandt andet maksimalprisreglen i § 5. Retssager efter § 16 anlægges ved boligretten (§ 16, stk. 6).

Fristen for at klage står i vedtægterne, ikke i loven

Der er ingen lovbestemt reklamationsfrist for mangler ved en andelsbolig. Fristen står i foreningens vedtægter og i overdragelsesaftalen, og derfor er svaret forskelligt fra forening til forening.

Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, er reglen præcis. Køber skal snarest muligt efter overtagelsen gennemgå boligen sammen med bestyrelsen for at konstatere eventuelle mangler ved vedligeholdelsesstand, forbedringer, inventar og løsøre. Køber kan kun komme med mangelindsigelser til og med 8 dage fra overtagelsesdagen (§ 15, stk. 7).

Gennemgangen dækker altså både vedligeholdelsesstand og forbedringer, og de to indgår i prisen på hver sin måde. Derfor er forskellen på forbedring og vedligeholdelse værd at have styr på, inden man går rundt i boligen.

Standardvedtægterne er vejledende og gælder først, når foreningen har vedtaget dem på en generalforsamling (ABF). Andre foreninger har andre frister. I den sag Højesteret afgjorde i 2024, stod der 14 dage i overdragelsesaftalen.

Foreningen har sin egen frist ved siden af købers. Hvor købers 8 dage handler om at melde manglen, skal foreningen gøre købers og foreningens krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen (§ 15, stk. 7). Det tal er altså ikke det samme som fristen i overdragelsesaftalen ovenfor.

Derfor er det første, en køber skal gøre, at læse to dokumenter: foreningens vedtægter og sin egen overdragelsesaftale. Fristen begynder at løbe på overtagelsesdagen, og den er kort nok til, at gennemgangen bør planlægges, før nøglerne skifter hænder.

Skjulte mangler falder uden for fristen og går direkte mod sælger

En kort frist afskærer ikke krav for det, ingen kunne se. Højesteret fastslog 20. februar 2024, at en 14-dages frist i en overdragelsesaftale måtte forstås sådan, at den alene omfattede mangler, som køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen.

ABF's standardvedtægter siger det samme: mangler, der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal køber efterfølgende gøre gældende direkte over for sælger (§ 15, stk. 7). Foreningen er ude af den sag. Kravet er købers eget, og modparten er den, der solgte.

Så gælder de almindelige regler. Reklamér, så snart du opdager forholdet, og gør det skriftligt med dato. Jo længere der går, jo sværere bliver det at afvise, at manglen er opstået, mens du selv boede der.

Forældelsen sætter den yderste grænse. Den almindelige forældelsesfrist er 3 år (forældelsesloven § 3, stk. 1), og for krav der opstår ved misligholdelse af en kontrakt, regnes fristen fra misligholdelsen (§ 2, stk. 3).

Vidste du ikke og burde du ikke vide besked, løber fristen først fra det tidspunkt, du fik eller burde have fået kendskab (§ 3, stk. 2). Kravet forældes dog senest 10 år efter det tidspunkt, hvor det opstod (§ 3, stk. 3, nr. 4).

Foreningen holder pengene tilbage, men det er sælger der hæfter

Køber betaler ikke til sælger. Overdragelsessummen skal være indgået på foreningens konto senest 5 hverdage før overtagelsesdagen (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 4). Foreningen afregner derfra efter fradrag af sine egne tilgodehavender, først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver (§ 15, stk. 5). Det er den mekanik, der giver køber en reel sikkerhed.

Forlanger køber prisnedslag for mangler, kan bestyrelsen tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælger, hvis forlangendet skønnes rimeligt. Beløbet udbetales først, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer (§ 15, stk. 7). Resten afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra køber (§ 15, stk. 8).

Tilbageholdet er ikke automatisk. Efter formularvejledningen til brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale bør en del af overdragelsessummen kun tilbageholdes, hvis det fremgår af foreningens vedtægter eller praksis, at køber har ret til det. Ellers angives 0 kr. Vejledningen anbefaler samtidig, at fristen for køber til at forfølge sit krav ved stævning eller voldgift ikke sættes kortere end 3 måneder eller længere end 6 måneder fra reklamationstidspunktet.

Er uenigheden derimod om selve prisen for forbedringer, inventar, løsøre eller vedligeholdelsesstand, findes der en anden vej. Efter ABF's standardvedtægter § 14, stk. 5 afgøres den af en voldgiftsperson udpeget af ABF, som besigtiger boligen og udarbejder en begrundet vurderingsrapport. Afgørelsen er endelig og bindende for alle parter.

Den rapport gælder den handel, den er lavet til. En vurdering af forbedringer har ingen lovbestemt gyldighedsperiode, og det har betydning for, hvor længe en vurdering gælder, hvis handlen trækker ud.

Fire dokumenter afgør de fleste sager, før de bliver til krav

Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen og skriftligt gøre køber bekendt med reglerne om maksimalpris og overpris (andelsboligloven § 6, stk. 1).

Listen står i bekendtgørelsen om oplysningspligt ved salg af andelsboliger og i ABF's standardvedtægter § 15, stk. 2: vedtægter, energimærke, årsregnskab og budget, generalforsamlingsreferat, vedligeholdelsesplan hvis den findes, og begge nøgleoplysningsskemaer.

De dokumenter beskriver foreningen. De afgør sjældent en mangelsag. Det gør fire andre, som ingen bekendtgørelse kræver:

• fakturaen, der viser hvad arbejdet kostede, hvornår det blev udført og af hvem
• aftalen og bestyrelsens godkendelse, der viser at foreningen kendte til arbejdet og accepterede det
• billeder fra før og efter, der viser hvilken stand boligen faktisk var i
• attesten fra en autoriseret håndværker for el- og VVS-arbejde, der viser at installationen er lovlig

Læg mærke til, hvad den sag Højesteret afgjorde i 2024, egentlig handlede om: et badeværelse sælger selv havde lavet. Køber betalte 21.904 kr. for forbedringen, udbedringen kostede 47.140 kr., og Højesteret fastslog, at erstatningskravet omfatter det fulde tab, ikke kun det beløb køber betalte for forbedringen.

Kan sælger fremvise hvad der er lavet, hvornår og af hvem, er der ikke meget at være uenige om. Med faktura, bestyrelsens godkendelse og attest på installationen står diskussionen om håndværkets kvalitet, ikke om hvad der er sket i boligen.

De samme papirer bestemmer, hvordan forbedringer afskrives efter ABF, når prisen skal sættes. De fleste tvister opstår i tomrummet, hvor ingen kan svare på, hvad der blev lavet.

Dokumentationen findes derfor ikke frem ved salget. Den samles, mens man bor der. Set fra sælgers side er det nøjagtig samme regnestykke, nemlig hvad manglende dokumentation koster ved salg. De øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på det samme papirarbejde.

Andelo fører dokumentationen løbende, så den findes når den skal bruges

Andelo afgør ikke, om en mangel er sælgers ansvar. Det gør parterne, og i sidste ende domstolene. Men det spørgsmål, sagerne strander på, er som regel et andet: hvad blev der lavet, hvornår, og af hvem.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der. For el- og VVS-arbejde beder systemet automatisk om bekræftelse på en autoriseret håndværker, og kravet følger forbedringens kategori.

Fjernes eller udskiftes noget, registreres det med årsag, og historikken slettes ikke. Så ligger samlingen af hvad der er lavet, hvornår og af hvem, det vi kalder andelens servicebog, klar den dag boligen skal overdrages, i stedet for at skulle graves frem fra flyttekasser og gamle mails.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.