Hvad betyder et vilkår om el- og vvs-tjek ved salg?

Loven kræver ikke el- og vvs-tjek ved et andelssalg

Ingen regel pålægger en andelshaver at få lavet el- og vvs-tjek før et salg. ABF er tydelig på det punkt. Lovgivningen stiller ikke kravet, og ABF henviser spørgsmålet til foreningens egne vedtægter (ABF: El, hentet 2026).

Bekendtgørelsen om oplysningspligt nævner ni punkter, sælger skal udlevere inden aftalen indgås: vedtægter, seneste regnskab og budget, referater, vedligeholdelsesplanen hvis den findes, energimærkningen, de to nøgleoplysningsskemaer, en eventuel erklæring om væsentlige ændringer og vejledningen til køber om prisfastsættelse (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1).

Ingen af de ni punkter er en rapport om boligens el eller vvs. ABF's standardvedtægter nævner det heller ikke. En gennemgang af fjerde udgave finder nul bestemmelser om el- eller vvs-tjek (Andelos gennemgang af ABF's standardvedtægter, oktober 2014 med ændring juli 2025).

Kræver din forening et tjek, står kravet altså i en lokal tilføjelse til vedtægten eller i selve handlen. Det gør ikke vilkåret uforpligtende. Det flytter bare kilden fra loven til aftalen, og derfor er det aftalens ordlyd, der afgør, hvad du har sagt ja til.

Et el- og vvs-tjek er ikke en tilstandsrapport

Mange læser vilkåret som et huseftersyn. Det er det ikke. Huseftersynsordningen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring gælder for aftaler om køb af fast ejendom til beboelse (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, LBK nr. 1123 af 22. september 2015, § 1).

At andelsboliger falder udenfor, er ikke en forglemmelse. Det kan læses af lovens egen opbygning. Kapitlet om fortrydelsesret er udtrykkeligt udvidet til også at gælde køb af andel i en andelsboligforening (samme lov, § 6, stk. 1). Kapitlet om tilstandsrapporter er ikke udvidet.

Forskellen betyder noget for sælger. Sælgeren af et hus, der leverer de to rapporter og tilbud om ejerskifteforsikring rettidigt, kan som udgangspunkt ikke mødes med krav om bygningens fysiske tilstand eller om dens el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer (samme lov, § 2, stk. 1-4). Den beskyttelse hænger på kapitlet, og kapitlet dækker ikke andele.

Et el- og vvs-tjek i en andelshandel køber altså ikke sælger fri. Det tilfører oplysninger til handlen, og intet mere end det. Hvad oplysningerne så gør ved prisen og ved ansvaret, afgøres af resten af aftalen.

Et vilkår der kun fordeler regningen, gør ikke handlen betinget

Den fælles overdragelsesaftale har fire felter til tjekket, og alle fire handler om penge. Under sælgers omkostninger står "Andel af udgift til el-tjek" og "Andel af udgift til VVS-tjek", og de samme to linjer går igen under købers omkostninger (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 6).

Formularvejledningen forklarer felterne som en andel af betalingen til den installatør, der laver rapporten. Andelen kan være hele beløbet, og fordelingen følger vedtægt eller praksis i foreningen (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 6).

ABF beskriver det samme mønster i praksis. Bestillingen kan komme fra bestyrelsen eller fra sælger, og typisk er det sælger, der betaler for eftersynene. I foreninger uden krav i vedtægterne er det købers valg og købers regning (ABF: El, hentet 2026).

Kendes beløbet ikke, når aftalen skrives, skal der stå et anslået tal, og at det er anslået, skal noteres i afsnit 11 (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 6).

Står der ikke mere end det, har I aftalt, hvem der betaler. I har ikke aftalt, hvad der sker, hvis rapporten finder noget.

Skal rapporten kunne ændre handlen, kræver det en betingelse med frist

Aftalens egne betingelser er bygget efter en fast opskrift, og den opskrift er værd at kopiere. Er forkøbsretten ikke afklaret, er overdragelsen betinget af, at den bliver det senest på en dato, der skrives ind, og gøres retten gældende, bortfalder handlen uden krav parterne imellem (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 10).

Ved en underskudshandel er handlen betinget af, at alle pant- og udlægshavere samtykker. Har køber ikke fået besked senest klokken 16 et angivet antal hverdage efter aftalens indgåelse, bortfalder handlen, og sælger betaler de omkostninger, der står i afsnit 6 (samme afsnit).

Formularvejledningens egne eksempler til afsnit 11 følger samme mønster. Et forbehold for købers rådgiver angiver, hvem indsigelsen skal sendes til, at den skal være skriftlig, hvornår den senest skal være fremme, og at handlen er bindende for køber, hvis der ikke er kommet indsigelser inden fristen (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 11).

Fire dele går igen: modtager, form, frist og retsvirkning. En sætning om, at der laves el- og vvs-tjek, har ingen af dem.

Vil køber kunne gå fra handlen eller kræve prisen ændret på grundlag af rapporten, skal det derfor skrives ind i afsnit 11 om individuelt aftalte vilkår med de fire dele. Ellers er tjekket en oplysning, ikke en udvej.

Rapporten bliver en del af aftalegrundlaget, også når den kommer sent

Afsnit 13 deler dokumenterne i tre tabeller. Den første er dem, der skal udleveres. Den anden er dem, der skal udleveres, hvis de findes. Den tredje er de øvrige dokumenter, der indgår i aftalegrundlaget, og her nævner vejledningen udtrykkeligt vvs-tjek og el-tjek som eksempler (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 13).

Det har to konsekvenser. Den første er, at rapporten ikke er et løsblad. Er den udleveret og krydset af, hører den med til det, parterne har aftalt på.

Den anden er en fælde. For dokumenterne i den første tabel, som ud over de lovpligtige også omfatter specifikationen af forbedringer og særligt tilpasset inventar, gælder, at mangler ét af dem, skal aftalen gøres betinget af det pågældende dokuments indhold (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 13). Den regel dækker ikke el- og vvs-tjekket, for det står i den tredje tabel.

Kommer tjekket først efter underskriften, sker der derfor ikke automatisk noget. Aftalen er ikke betinget af rapportens indhold, medmindre nogen har skrevet det ind.

Tidspunktet trækker i samme retning. Maksimalprisen opgøres efter forholdene den dag, hvor køber og sælger skriver under (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 12).

Et fund lander i prisen, i fristerne og hos myndigheden

Finder rapporten noget, går det ikke ét sted hen. Myndighedssporet løber uden om handlen og rammer den, der ejer og bruger installationen i dag. Se hvordan ansvaret for installationen følger boligen.

Prisen er det spor, aftalen selv styrer. Maksimalprisen samles af andelsværdi, forbedringer, inventar, tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand og fradrag for mangler, og hvert beløb har et felt til, hvor tallet stammer fra (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 4).

Hvor et fund lander i den opgørelse, er ikke givet på forhånd. Om lovliggørelse af et ulovligt forhold tæller som vedligeholdelse eller som en forbedring, afgøres konkret fra sag til sag (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note Q). De to poster har hvert sit felt.

Anmeldelsen har sin egen vægt. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen (ABF's standardvedtægter, oktober 2014 med ændring juli 2025, § 10). Er en forandring ikke anmeldt, og ville bestyrelsen have gjort indsigelse mod den, kan der fastsættes et fradrag for reetableringsomkostninger til oprindelig og lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note M).

Fristerne er det tredje. Aftalen har et felt til, hvornår køber senest skal have forfulgt sit mangelkrav, og vejledningen skriver, at en rimelig frist ikke bør være kortere end 3 måneder eller længere end 6 måneder fra reklamationen (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 8).

Vedtægternes egne frister for selve mangelindsigelsen er langt kortere. Den ene løber i 8 dage for køber, den anden i 14 dage for foreningen, begge regnet fra overtagelsesdagen (ABF's standardvedtægter, oktober 2014 med ændring juli 2025, § 15, stk. 7). Kommer rapporten senere, er den for sent på den vej.

Se hvad køber kan kræve ved mangler og hvad sælger burde have oplyst.

Det tjekket kan bekræfte, afhænger af hvad der kan fremvises

Aftalens udgangspunkt er, at boligen følger med de ledninger og installationer, der findes i den (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 3). Det udgangspunkt strækker sig kun så langt, som solgt som beset rækker.

Er du sælger, så find ud af, om kravet står i vedtægten eller kun i handlen, hvem der betaler, og om der er skrevet en frist ind. Er du køber, så bed om rapporten før underskriften og få den skrevet ind i afsnit 11, hvis den kommer senere.

Bed samtidig om sælgers opgørelse over forbedringer med regninger og om attester på det arbejde, der kræver autorisation. Elektriske installationer for stærkstrøm og vandinstallationer må som hovedregel kun udføres af virksomheder med autorisation eller delautorisation til arbejdet, og loven undtager blandt andet simple arbejder (autorisationsloven, LBK nr. 30 af 11. januar 2019, § 2, stk. 1, § 3 og § 5, stk. 1).

Der er ikke krav om en faktura. Skal arbejdet laves af en autoriseret håndværker, må lovligheden vises på anden vis, for eksempel med en el- eller vvs-attest (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Det er dér, tjekket bliver afgjort. Findes der en journal over, hvad der er lavet i boligen, hvornår, af hvem og med hvilken autorisation, er tjekket en bekræftelse. Findes den ikke, er tjekket det sted, hvor mange års udokumenteret arbejde bliver til et fradrag i prisen eller et krav mod sælger.

Den journal er dét, vi kalder andelens servicebog: boligens egen historik, som bliver hos boligen, når mennesker flytter.

I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, samles forbedringerne med kvitteringer, billeder og tilladelser, og for el- og vvs-arbejde skal du bekræfte, at håndværkeren var autoriseret. De øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på det samme papirarbejde.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.