Ulovlige installationer der overlever ejerskifter

Autorisationskravet gælder arbejdet, ikke den der bestilte det

Elektriske installationer for stærkstrøm må kun udføres af elinstallatørvirksomheder, der har opnået autorisation (autorisationsloven, LBK nr. 30 af 11. januar 2019, § 2, stk. 1). Kravet regnes fra fast tilkobling til elforsyningsanlægget og omfatter ledningssystemer, tavler, målere og tilslutningssteder (samme paragraf, stk. 2).

Vandinstallationer må kun udføres af vvs-installatørvirksomheder med autorisation, og det samme gælder afløbsinstallationer over terrænhøjde og i bygninger. Kravet dækker hele installationen fra forsyningsledningen inklusive armaturer, medmindre tilslutningen sker til et forsyningsanlæg for en enkelt privat forbruger (samme lov, § 5, stk. 1 og 2).

Undtagelsen er kort. Fire arbejder på elområdet må enhver udføre: udskiftning af afbrydere og af stikkontakter for højst 250 V, opsætning og nedtagning af belysningsarmaturer, og ændring og reparation af styrings- og reguleringssystemer uden stærkstrøm i private boliger, for eksempel lysstyring (BEK nr. 560 af 30. maj 2017, § 1).

De tre første må kun udføres, hvor der ikke er krav om højere kapslingsklasse end IP20, og armaturer dog også i badeværelser. Stikkontakten forudsætter desuden, at installationen er beskyttet med en fejlstrømsafbryder (HPFI eller HFI).

På vvs-området må enhver udføre fire arbejder på installationer uden erhvervsmæssig eller industriel anvendelse: udskiftning af taparmaturer og pakninger, af håndvaske og køkkenvaske med vandlåse, af wc'er, og af vaskemaskiner og opvaskemaskiner til husholdningsbrug (samme bekendtgørelse, § 2, stk. 1).

De tre sidste forudsætter, at der ikke sker indgreb i den faste installation. Alle fire forudsætter fabriksfremstillede produkter, der opfylder bygningsreglementets krav, og en afspærringsventil inden for boligenheden på vandfordelings- eller koblingsledningen (samme paragraf, stk. 2).

Alt andet på den faste installation kræver en autoriseret virksomhed. Bøden kan ramme to: den der uden at være berettiget udfører autorisationskrævende arbejde, og den der med forsæt eller ved grov uagtsomhed lader det udføre af en, der ikke må (autorisationsloven § 36, stk. 1, nr. 1 og 2).

Ansvaret for installationen følger den der bruger den i dag

Ejeren eller brugeren af en elektrisk installation er ansvarlig for, at installationen overholder reglerne og sikkerhedskravet om, at den ikke frembyder fare for personer, husdyr eller ejendom (elsikkerhedsloven, LBK nr. 57 af 19. januar 2026, § 10, stk. 1, jf. § 3).

Samme person skal lade fejl og mangler afhjælpe snarest muligt og hindre, at de kan foranledige fare (samme paragraf, stk. 2). Bestemmelsen spørger ikke om, hvem der byggede.

Erhvervsstyrelsen kan for ejers eller brugers egen regning påbyde eftersyn ved en autoriseret elinstallatørvirksomhed (samme lov, § 16) og udbedring af fejl og mangler (§ 17). Styrelsen kan forbyde brugen og lade elforsyningen afbryde (§ 18).

At undlade at efterkomme et påbud straffes med bøde (elsikkerhedsloven, LBK nr. 57 af 19. januar 2026, § 34, stk. 1, nr. 3), og forældelsesfristen for strafansvaret er 10 år (samme lov, § 36).

For byggearbejder gælder samme mønster ad en anden vej. Pligten til at berigtige forhold i strid med byggeloven påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen, og i en andelsbolig er ejeren foreningen (byggeloven, LBK nr. 1178 af 23. september 2016, § 17, stk. 1). Se et badeværelse uden byggetilladelse.

Lovliggørelsen og kravet mod sælger løber ad hver sin vej

Der er to spor, og de mødes ikke. Myndighedskravet retter sig mod den der ejer eller bruger installationen nu. Kravet mod sælger er en mangelsag med egne betingelser og frister.

Fristerne følger synligheden, ikke skylden. Køber kan kun komme med mangelindsigelser til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, og mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal gøres gældende direkte over for sælger (ABF's standardvedtægter, oktober 2014 med ændring juli 2025, § 15, stk. 7). Se også hvad køber kan kræve ved mangler.

Om et krav bærer, afhænger af sagen. I en sag fra 2022 fik køberen 20.000 kr. i afslag for mangler ved badeværelsets forbedringer, fordi sælger anerkendte det. Højesteret fastslog, at køber havde bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til en pris under den nedsatte maksimalpris, og den bevisbyrde blev ikke løftet (Højesterets dom af 28. juni 2022, sag BS-32987/2021-HJR).

Er der betalt for en forbedring, der ikke måtte medregnes, kan prisen have oversteget maksimalprisen, og så kan køber kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5 og § 16, stk. 3).

Køber gøres i standardaftalen opmærksom på, at foreningen kan kræve eventuelle ulovlige forhold i andelsboligen udbedret, uanset at der er taget højde for dem ved prisfastsættelsen (fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 12). Det er grænsen for, hvor langt solgt som beset rækker.

Vurderingen straffer det samme hul to gange

ABF's forbedringskatalog åbner med en forudsætning, der gælder alle poster: arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår andelsboligforeningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

16 poster i kataloget henviser til autoriseret udførelse eller godkendelse (Andelos optælling i ABF's forbedringskatalog, november 2025). Ved blandt andet vandinstallation, gasinstallation og HFI- og HPFI-relæ står det næsten enslydende: mangler regningen, skal arbejdet være godkendt af en autoriseret installatør, og for el-posterne af en autoriseret el-installatør.

Note L siger det direkte. Det er ikke et krav, at andelshaver kan fremvise en faktura, men er der tale om arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, må lovligheden dokumenteres med for eksempel el- eller vvs-attest (samme katalog, note L).

Findes hverken regning eller attest, falder posten. Er forbedringsarbejdet ikke lovligt udført, skal man se bort fra forbedringen eller foretage et fradrag for omkostningerne ved at lovliggøre den (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen). Samme mønster gælder hvad vvs-dokumentationen betyder for værdien.

Pengene kommer heller ikke nødvendigvis tilbage. Det beror på en konkret vurdering, om lovliggørelse af ulovlige forhold i boligen er vedligeholdelse eller en forbedring (samme katalog, note Q).

Andelskronen er den kurs, foreningens formue omregnes til andelsværdier med. Oven i den lægges boligens egne forbedringer, for prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Foreningen har værktøjet, men kun før arbejdet går i gang

Vedtægterne placerer kontrollen fem uger før den første skruetrækker. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt efter kravene i byggelovgivningen og anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes (ABF's standardvedtægter, oktober 2014 med ændring juli 2025, § 10, stk. 1).

Så følger sætningen, der ville have lukket problemet. Ved forandringer, der kræver udførelse af autoriserede håndværkere, skal andelshaveren dokumentere, at håndværkerne er autoriserede og har tegnet passende ansvarsforsikring, og dokumentationen skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes (samme paragraf, stk. 6).

Bestyrelsen skal altså se dokumentationen for, at håndværkeren er autoriseret og forsikret, inden arbejdet går i gang. Attesten på selve installationen kommer først bagefter, og ingen regel siger, hvem der så gemmer den. Den efterspørges først igen, når boligen skal værdisættes ved salg, og der er den ofte væk. Der er hullet, og det er derfor problemet overlever ejerskifter.

Er en forandring udført i strid med stk. 1 til 6, kan bestyrelsen kræve reetablering inden for en fastsat frist, og sker det ikke, kan foreningen få den udført for andelshaverens regning (samme paragraf, stk. 7).

Foreningen har også sit eget ansvar. ABF oplyser, at foreningen har det juridiske ansvar for, at andelshaveren får skiftet fejlstrømsafbryder, hvis det er nødvendigt, og at en andelsbolig uden lovpligtig HPFI- eller HFI-afbryder kan koste foreningen en bøde på mellem 5.000 og 10.000 kr. (ABF: El, hentet 2026).

En journal per bolig er det eneste der kan placere ansvaret

Spørgsmålet er ikke juridisk. Det handler om papirerne. Hvad blev lavet i denne bolig, hvornår, af hvem, og med hvilken godkendelse. Kan det ikke besvares, lander regningen hos den der bor der nu.

Inden du køber, kan du bede om tre ting. Sælgers opgørelse over forbedringer med regninger. Foreningens anmeldelser efter vedtægternes § 10 for netop den bolig. Og el- eller vvs-attester på det arbejde, der kræver autorisation.

Der er ikke lovkrav om el- og vvs-tjek ved salg af en andelsbolig. Det er alene foreningens vedtægter, som afgør, om der skal laves el- og vvs-tjek, og hvor de ikke kræver det, betaler køber selv (ABF: El).

Det, der mangler, er ikke endnu en regel. Det er en journal per bolig, der føres mens arbejdet står på, og som bliver hos boligen når mennesker flytter. Det er dét vi kalder andelens servicebog.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og tilladelser løbende, og for el- og vvs-arbejde beder systemet om bekræftelse på autoriseret håndværker. Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, hvis ejendomme rummer over 205.000 boligenheder (Andelo-registret, 2026). De øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på det samme papirarbejde.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.