Ulovligt badeværelse opdaget efter købet

Ikke godkendt dækker over fire forskellige papirer

Sætningen "badeværelset er ikke godkendt" er ikke én mangel. Den dækker over fire papirer, som mangler hver for sig og koster hver sit.

Det første er kommunens byggetilladelse. Det andet er selve udførelsen, for bygningsreglementets tekniske krav til vådrum gælder, uanset om der skulle søges om noget. Det tredje er autorisation på vand- og elinstallationerne. Det fjerde er foreningens egen behandling efter vedtægterne: at forandringen blev anmeldt i tide, og at bestyrelsen ikke gjorde indsigelse.

ABF's forbedringskatalog stiller det første og det fjerde op ved siden af hinanden. Arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår andelsboligforeningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kataloget fører endda regnskab med det. Der er en kolonne, der hedder Anmeldt til bygningsmyndighed, og 31 af posterne står med ja i den (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Fire poster mere står med ja/nej. Blandt de 31 er nyt dørhul i bærende væg til badeværelse, hårde vådrumsgulve og brusekabine.

Autorisationssporet er behandlet for sig i stykket om hvad autorisationskravet dækker i et badeværelse. Find ud af hvilket papir der mangler, før du gør noget. De fire har hver sin myndighed og hver sin pris.

Byggetilladelsen afhænger af arbejdet, men vådrumskravene gælder altid

Byggeloven omfatter ombygning af og andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til loven eller bygningsreglementet, og de må ikke påbegyndes uden byggetilladelse (byggeloven, LBK nr. 1178 af 23. september 2016, § 2, litra b, og § 16, stk. 1).

Bygningsreglementet undtager derefter en række arbejder fra selve ansøgningen. Overskriften siger præcis, hvad undtagelsen ikke er: følgende typer af byggearbejder skal overholde bygningsreglementet, men kan udføres uden ansøgning om byggetilladelse (BR18, § 5, stk. 1).

Undtagelsen omfatter i dag ombygninger og andre forandringer i eksisterende byggeri, som ikke er omfattet af nr. 2 og 3, og som ikke ændrer de bærende konstruktioners virkemåde eller forudsætningerne for de brandmæssige forhold, og som hverken medfører en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet (samme bestemmelse, nr. 4).

Bygningsreglementets eksempelsamling om ombygninger er konkret om badeværelser. Nyt badeværelse eller wc-rum i et andet rum med ny rørgennemføring gennem etageadskillelsen står på listen over arbejder i etageboligbyggeri, der kan udføres uden byggetilladelse, hvis gennemføringen brandtætnes forsvarligt (opdateret januar 2021).

Men undtagelsen gælder kun papiret. Byggearbejder, der er undtaget fra krav om byggesagsbehandling, er ikke undtaget fra overholdelse af de materielle krav (Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri, revideret 31. januar 2019).

De krav står i bygningsreglementet, og der er seks af dem til et vådrum. Gulve og vægge skal modstå de fugtpåvirkninger, der normalt forekommer i vådrum, gulve og gulvbelægninger skal være vandtætte, og vand på gulvet skal afledes til gulvafløb (BR18, § 339).

Årstallet afgør resten. Kommunen vurderer forholdet efter de regler, der gjaldt, da bebyggelsen blev opført (samme vejledning). Et badeværelse fra 1998 måles med 1998-reglerne.

Pligten til at lovliggøre følger ejendommen, ikke den der byggede

Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, der er i strid med byggeloven (byggeloven § 17, stk. 1). Bestemmelsen pålægger ejeren at berigtige ulovlige forhold uanset hvem der er skyld i det ulovlige forhold (Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri, 2019).

Pligten hænger på ejendommen, uanset hvem der byggede, og skifter ejendommen ejer, skal påbuddet gentages over for den nye ejer (samme vejledning). Sælgers fraflytning slukker altså ikke sagen.

I en andelsbolig peger det et bestemt sted hen. Du køber ikke ejendommen, men får overdraget en andel af foreningens formue og en eksklusiv brugsret til en bestemt bolig (ABF: Andelsboligens kendetegn). Ejendommen ejes af foreningen, og det er derfor foreningen, påbuddet rettes mod.

Foreningen har så sit eget værktøj indad. Er en forandring udført i strid med vedtægternes regler, kan bestyrelsen kræve reetablering inden for en fastsat frist, og sker det ikke, kan foreningen få den udført for andelshaverens regning (ABF's standardvedtægter, 2014, § 10, stk. 7).

Kommunen har heller ikke frit valg. Bliver kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning (byggeloven § 16 C, stk. 3).

Og påbuddet kan blive synligt for andre end jer. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning lade det tinglyse på ejendommen (§ 16 C, stk. 5), og beløb, kommunen lægger ud, har samme fortrinsret i ejendommen som kommunale ejendomsskatter (§ 29). Kommunen står altså lige så langt fremme i køen som ved ejendomsskat, hvis ejendommen skal sælges.

Lovliggørelse er enten et efterfølgende papir eller en ombygning

Der skelnes mellem to slags ulovlighed. Et byggeri er materielt ulovligt, hvis det ikke fysisk er opført i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende og tekniske regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet. Det er formelt ulovligt, hvis der ikke på forhånd er indhentet den byggetilladelse, loven foreskrev (Vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri, 2019).

Lovliggørelse sker derefter på tre måder: retlig, fysisk eller en kombination af de to. Retlig lovliggørelse betyder, at forholdet gøres lovligt gennem efterfølgende tilladelse eller dispensation til at opretholde tilstanden, uden at der sker fysiske ændringer. Fysisk lovliggørelse bringer tilstanden til ophør ved ombygning eller nedrivning (samme vejledning).

Prøven er den samme hver gang. Kommunen skal først og fremmest se på, om der ville være blevet meddelt byggetilladelse, hvis der på korrekt vis var ansøgt inden arbejdet blev udført. Ville tilladelsen være givet, skal der ske retlig lovliggørelse (samme vejledning).

Retningen er venlig. Kommunen skal vælge det mindst indgribende, og derfor bør papirvejen altid vælges frem for ombygning, hvis den er mulig. Er flere veje mulige, tilkommer valget normalt ejeren af ejendommen (samme vejledning).

For et badeværelse i en etagebolig kan den formelle sag desuden være væk. Hvor forholdet ikke længere kræver en tilladelse, men kan udføres uden byggetilladelse, skal det ikke sagsbehandles, og der er dermed ikke længere tale om en lovliggørelsessag i forhold til de formelle krav (samme vejledning).

Tilbage står de tekniske krav, og dem kan ingen regelændring fjerne.

Erstatningen følger udbedringen, ikke det beløb der stod i vurderingen

Højesteret afgjorde spørgsmålet 20. februar 2024 i en sag om netop et badeværelse i en andelsbolig. Sælgerne havde selv renoveret det, blandt andet med nye fliser på gulv og vægge, og en skønsmand fastslog under sagen, at arbejdet ikke var udført håndværksmæssigt korrekt.

Tallene i sagen står klart over for hinanden. Køberen havde betalt 21.904 kr. for badeværelset som forbedring. Skønsmanden vurderede udbedringsomkostningerne til 47.140 kr., altså mere end det dobbelte (Højesterets dom af 20. februar 2024, BS-50238/2023-HJR).

Højesteret fandt, at sælgerne havde handlet på en måde, de kunne gøres ansvarlige for, og at erstatningskravet ikke var begrænset til forbedringsbeløbet, men omfattede det fulde tab. Sælgerne skulle betale de 47.140 kr. (samme dom).

To ting mere fulgte med. Skønserklæringerne gav ikke grundlag for at trække fra, fordi køberen får noget nyt i stedet for noget gammelt (princippet nyt for gammelt). Og det havde ingen betydning for tabets opgørelse, om køberen senere ville kunne medtage udbedringsomkostningerne som en forbedring ved et salg (samme dom).

Læg mærke til, hvad tallene siger om dokumentation. Det, der ikke kunne fremvises ved handlen, blev til 47.140 kr. bagefter (samme dom).

Den anden retning er lige så konkret. Et hårdt vådrumsgulv afskrives over 30 år, mens nye vådrumsgulve uden byggetilladelse og uden vådrumsmembran står med nej til forbedring og 0 år, når bygningsmyndighedens godkendelse ikke findes eller ikke kan fremskaffes (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Et badeværelse uden papirer er den samme udokumenterede post, bare med et beløb på fra den dag nogen åbner gulvet.

Køber har tre krav mod sælger, og de har hver sin betingelse

Det første krav er erstatning. Det forudsætter, at sælger kan gøres ansvarlig, og til gengæld dækker det det fulde tab, som dommen fra 2024 viser.

Det andet er forholdsmæssigt afslag. Højesteret fastslog 28. juni 2022, at afslag ved køb af en andelsbolig beror på almindelige køberetlige principper, og at bevisbyrden påhviler køber. I den sag skulle køber bevise, at kendskab til manglerne ville have ført til en pris lavere end maksimalprisen nedsat for de erkendte mangler. Den bevisbyrde var ikke løftet.

Det tredje er overpris. Er forbedringsarbejdet ikke lovligt udført, fordi det for eksempel strider mod byggelovgivningen, skal man se bort fra forbedringen eller fradrage omkostningerne ved at lovliggøre den (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

Er forbedringen alligevel prissat, er prisen højere end andelsboliglovens § 5 tillader, og så kan køberen kræve prisen sat ned og få det, der er betalt for meget, tilbage (andelsboligloven § 16, stk. 3).

Fristerne følger ikke kravene, men synligheden. Køber kan kun komme med mangelindsigelser til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, og mangler, der ikke kunne konstateres inden for fristen, gøres gældende direkte over for sælger (ABF's standardvedtægter, 2014, § 15, stk. 7). Se også hvad køber kan kræve ved mangler.

Et fjerde forhold handler slet ikke om sælger. Køber gøres i standardaftalen opmærksom på, at foreningen kan kræve ulovlige forhold i andelsboligen udbedret, uanset at der er taget højde for dem ved prisfastsættelsen (fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 12). Det er grænsen for, hvor langt solgt som beset rækker.

Bestyrelsen kunne have set papiret fem uger før arbejdet gik i gang

Vedtægterne placerer kontrollen før arbejdet, ikke efter salget. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter, og de skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes (ABF's standardvedtægter, 2014, § 10, stk. 1).

Tilladelsen skal på bordet inden. Hvor der kræves byggetilladelse, skal den forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes (samme paragraf, stk. 6). Bestyrelsen er til gengæld ikke ansvarlig for anmeldte forandringers forsvarlighed og lovlighed.

Blev der aldrig anmeldt noget, har bestyrelsen stadig et redskab ved salget. Den må vurdere, om den ville have gjort indsigelse mod forandringen, og i så fald kan der fastsættes et fradrag for reetableringsomkostninger til oprindelig og lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note M).

Det fradrag hører hjemme i sælgers pris. Bliver det ikke sat, flytter regningen over på køber, og derfra kan den kun hentes tilbage gennem en retssag.

Det, der forhindrer det, er en anmeldelse, en tilladelse og en faktura, der stadig kan findes ti år senere. Det er den journal over hvad der er lavet i boligen, hvornår og af hvem, som vi kalder andelens servicebog. Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, og deres ejendomme rummer over 205.000 boligenheder (Andelo-registret, bygget på CVR, Tinglysningens Ejerfortegnelse og BBR, 2026).

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens arbejdet står på. Byggetilladelsen ligger dermed samme sted som fakturaen og ikke i en flyttekasse hos en tidligere ejer. De øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på det samme papirarbejde.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.