Kan sælger få en ny vurderingsrapport efter din underskrift?

Du skrev under på et bestemt prisgrundlag, ikke på en rapport der kan skiftes

En overdragelsesaftale er ikke bare en pris. Efter ABF's standardvedtægter skal aftalen indeholde en opstilling af, hvordan overdragelsessummen er beregnet, med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre samt et eventuelt tillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand (§ 15, stk. 1).

Brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale går et skridt videre. I aftalens liste over dokumenter står specifikationen af forbedringer og særligt tilpasset inventar, eventuelt en vurderingsrapport, med den dato, den er udarbejdet, og navnet på den, der har udarbejdet den (formularvejledning, version 25.07.8, 2025).

Vejledningen til formularen begrunder det med, at specifikationen er vigtig for selve aftalen. Med andre ord: den daterede specifikation er en del af det, du sagde ja til. Mangler et af de lovpligtige dokumenter, når aftalen indgås, skal aftalen efter samme vejledning gøres betinget af dokumentets indhold.

Derfor er spørgsmålet ikke, om sælger kan få lavet en ny rapport. Det kan sælger. Spørgsmålet er, om den nye rapport ændrer aftalen. Det gør den ikke af sig selv.

En ny pris kræver som udgangspunkt en ny aftale, medmindre aftalen allerede indeholder et forbehold, fx et forbehold for voldgift. Der er én vigtig undtagelse: Manglede specifikationen af forbedringer, da du skrev under, skal aftalen være gjort betinget af dens indhold. Så kan en senere opgørelse blive en del af grundlaget.

Aftalen er først endelig, når bestyrelsen har godkendt den

Mellem din underskrift og bestyrelsens godkendelse kan der gå tid, og en revideret rapport kan dukke op i det vindue.

Højesteret fastslog 8. februar 2024, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende for sælger og køber, når andelsboligforeningens bestyrelse har godkendt den (sag BS-25027/2023-HJR).

Indtil da er aftalen heller ikke endelig for sælger. Sælger kan ikke skifte en rapport ind i den aftale, du har skrevet under på, men kan i praksis trække sig og foreslå en ny aftale på et nyt grundlag.

Hvad der sker med prisen undervejs, er behandlet i stykket om når foreningens værdi pr. andel ændres midt i et salg.

For dig som køber betyder godkendelsen to ting. Aftalen skal forelægges bestyrelsen, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger, hvad der er tilladt (andelsboligloven § 6, stk. 6). Bestyrelsen har altså en kontrolpligt, og den gælder den pris, der står i aftalen.

Får du en revideret rapport før godkendelsen, så send den videre til bestyrelsen med et kort, skriftligt spørgsmål: hvilke poster er ændret, og hvilke bilag ligger bag ændringen? Skriv datoen på. Et spørgsmål stillet før godkendelsen er lettere at forholde sig til end en indsigelse efter overtagelsen.

Loven siger ikke hvem der vurderer, men den siger hvad forbedringer må koste

Andelsboligloven nævner ikke vurderingsmanden. Ordene vurderingsmand, vurderingsperson og vurderingsrapport findes ikke i loven (LBK nr. 1281 af 28. august 2020, gennemsøgt på retsinformation.dk 14. oktober 2026). Rollen er opstået i vedtægter og praksis.

Efter hovedreglen i ABF's standardvedtægter laver den fraflyttende andelshaver selv opgørelsen over forbedringer, inventar og løsøre (§ 14, stk. 4), og bestyrelsen godkender prisen (§ 14, stk. 1). ABF har en alternativ formulering, hvor prisen i stedet fastsættes af den vurderingsperson, foreningen sædvanligvis benytter, og honoraret deles ligeligt mellem køber og sælger.

Hvilken model jeres forening bruger, står i vedtægterne. Uden en bestemmelse samler opgaven sig hos bestyrelsen, som gennemgået i når vedtægterne ikke udpeger vurderingsmanden.

Det, loven til gengæld fastlægger, er loftet. Prisen må ikke overstige, hvad andelen i foreningens formue, forbedringerne og vedligeholdelsesstanden med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 1). Den højeste lovlige pris kaldes maksimalprisen. Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af værdiforringelse på grund af alder eller slitage (§ 5, stk. 13).

Social- og Boligministeriet beskriver anskaffelsesprisen som den reelle omkostning, tillagt værdien af eget arbejde (vejledning om prisfastsættelse, punkt 10.3, 2025). En ny rapport kan altså ikke ændre, hvad et køkken eller et badeværelse faktisk kostede. Den kan kun komme med en ny påstand om det.

Alt om forbedringerne skal ligge hos dig, før du skriver under

Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen til dig (andelsboligloven § 6, stk. 1). Bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, der gælder fra 1. juli 2025, siger præcist hvad.

Blandt andet skal du have nøgleoplysninger om den konkrete bolig, herunder en opstilling af hvordan prisen er beregnet, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar (§ 1, stk. 1, nr. 7).

I skemaet for salget står værdien af forbedringerne i felt Z4, tilpasset inventar i Z6 og maksimalprisen i alt i Z7, og skemaet oplyser, hvilken dato oplysningerne er udfyldt pr. (bilag 2).

Foreningen skal udlevere skemaerne senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For skemaet om salget regnes fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har fået sælgers dokumentation for forbedringer, eller hvor vurderingsrapporten foreligger, hvis en professionel vurderingsmand fastsætter værdien (bekendtgørelse nr. 336 af 2025, § 7, stk. 1-3).

Rækkefølgen er altså lagt fast: først opgørelsen, så skemaet, så aftalen. En rapport, der kommer efter din underskrift, ligger uden for den rækkefølge. Hvad felterne i skemaet ellers betyder, står i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

En højere rapport uden nye bilag bygger på påstande, ikke på dokumentation

Når forbedringerne pludselig er sat højere, uden at der er kommet nye kvitteringer, er det første spørgsmål: hvad er grundlaget? Loven kræver ikke kvitteringer. Men ministeriet skriver, at kvitteringer gør anskaffelsesprisen lettere at fastslå, og at de også er et bevis i en eventuel overprissag (vejledning om prisfastsættelse, punkt 10.3, 2025).

ABF's forbedringskatalog tillader, at værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering, hvis der ikke er en faktura (note L, november 2025). Et skøn er dog stadig et skøn. Ved arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, skal lovligheden dokumenteres, fx med en el- eller VVS-attest (samme note).

Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder en forbedringsopgørelse. Hvis en post stiger mellem to rapporter, uden at der er kommet bilag, billeder, tilladelser eller attester til, er der intet nyt at vurdere ud fra. Kun en ny påstand om beløbet.

Bed derfor om at se begge rapporter side om side, post for post: etableringsår, oprindeligt beløb, bilagsnummer og den afskrivningsperiode, der er brugt. Hvordan nedskrivningen ser ud fra sælgers side, er gennemgået i når vurderingsmanden sætter prisen ned.

Har du betalt for meget, kan du kræve overprisen tilbage

Er overdragelsen sket i strid med maksimalprisreglen, kan du kræve prisen nedsat og en eventuelt betalt overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3). Du kan også vælge at hæve aftalen (§ 16, stk. 1). Sager om begge dele anlægges ved boligretten (§ 16, stk. 6).

Ministeriet anser ethvert beløb over den beregnede maksimalpris for en overpris, også selv om forholdet kan undskyldes hos sælger. Den eneste trykte dom om spørgsmålet, fra Københavns Byret, gav køber medhold i et krav på ca. 3 % af salgssummen (vejledning om prisfastsættelse, punkt 14.2, 2025, om T:BB 2002.47B).

Ministeriet tilføjer, at det i sidste ende er domstolene, der afgør, om der gælder et væsentlighedskrav.

Selve beviset føres typisk ved syn og skøn, hvor en sagkyndig udpeget af retten vurderer forbedringerne (retsplejeloven §§ 196 og 198). Det kan ske, før der er anlagt sag, og så betaler den, der ønsker skønnet, foreløbigt udgifterne (§ 343, stk. 1 og 2). Hvordan et skøn kan tilsidesætte en tidligere vurdering, er vist i når en valuarvurdering underkendes.

Andelsboligloven § 16 indeholder ingen frist. Overprissager forældes efter forældelsesloven (vejledning om prisfastsættelse, punkt 14.2.1, 2025).

Fristen er 3 år fra den dag, du fik eller burde have fået kendskab til kravet, og senest 10 år efter, at kravet kunne kræves opfyldt (forældelsesloven, LBK nr. 1238 af 2015, § 3, stk. 1-3). For handler før 1. juli 2018 gælder en kortere frist (vejledning om prisfastsættelse, punkt 14.2.2, 2025). Sælgers side af samme sag står i kan du blive sagsøgt efter salget.

Voldgift er sjældent vejen for dig som køber. ABF oplyser, at voldgift bruges, før aftalen er indgået, eller hvor aftalen tager forbehold for det. Opstår uenigheden først efter overtagelsen, afgøres det ved dom eller forlig (ABF: Voldgift, hentet 2026).

En dateret rapport viser hvilket grundlag der blev handlet på

Hele sagen koger ned til ét spørgsmål: hvilket prisgrundlag skrev du under på? Det kan kun besvares, hvis rapporten har en dato, en afsender og bilag, der ikke kan skiftes ud bagefter.

Det er derfor, den fælles overdragelsesaftale beder om dato og udarbejder på specifikationen af forbedringer. Og det er derfor, nøgleoplysningsskemaet for salget skal oplyse, hvornår det er udfyldt. Uden dato kan to versioner af den samme opgørelse ikke holdes op mod hinanden.

Andelo laver ikke vurderingen og afgør ikke, om en pris er lovlig. Men i Andelos vurderingsportal får hver vurdering et sagsnummer, og vurderingsmandens navn, firma og CVR skrives fast på rapporten, når den sendes ind. Når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen er udløbet, låses den automatisk, så den ikke kan ændres bagefter.

Det, vi kalder andelens servicebog, er samlingen af den slags daterede spor for den enkelte bolig.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.