Kan du blive sagsøgt for overpris efter salget?

Kravet handler om maksimalprisen, ikke om boligens stand

Et krav efter salget er sjældent en klage over boligen. Det er en påstand om, at prisen var højere end den, loven tillod.

Maksimalprisen har tre poster, og de skal opgøres hver for sig. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1).

Er en overdragelse sket i strid med den regel, kan køber vælge. Køber kan hæve aftalen (§ 16, stk. 1) eller kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Sager om begge dele anlægges for boligretten (§ 16, stk. 6).

Ministeriet skriver, at ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris, uanset beløbets størrelse, og uanset om forholdet er undskyldeligt hos sælger (punkt 14.2, juni 2025).

Inden aftalen indgås, skal sælger desuden skriftligt gøre køber bekendt med netop de bestemmelser, et krav bygger på (andelsboligloven § 6, stk. 1).

Loven, dommene og branchenormen vejer ikke det samme

Tre lag bliver blandet sammen, når prisen diskuteres bagefter. De har ikke samme vægt.

Det lovbestemte er kort. Maksimalprisens tre poster står i andelsboligloven § 5, stk. 1. Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (§ 5, stk. 13). Købers muligheder står i § 16.

Retspraksis fylder mindre, end mange tror. Der findes ifølge Social- og Boligministeriet kun én trykt dom, der direkte tager stilling til, om en overpris skal have en vis størrelse, før den kan kræves tilbage. Det var en byretsdom, og kravet angik cirka 3 procent af salgssummen (punkt 14.2, juni 2025).

Ministeriet lægger til grund, at der efter den praksis ikke gælder et væsentlighedskrav. Men det skriver samtidig, at det er op til domstolene at afgøre spørgsmålet, og at nogle teoretikere mener det modsatte efter to højesteretsdomme fra 2013 (samme punkt). Spørgsmålet er ikke afklaret.

Branchenormen er det tredje lag. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (punkt 10.3, juni 2025). En norm er ikke en lov. Den er den målestok, tallene bliver holdt op imod.

Fristen løber fra købers kendskab, ikke fra overtagelsesdagen

Uret starter ikke den dag, nøglerne skifter hånd.

For handler gennemført efter den 1. juli 2018 forældes overprissager efter forældelseslovens almindelige regler (Social- og Boligministeriet, punkt 14.2.1, juni 2025). Fristen er 3 år (forældelsesloven § 3, stk. 1), men var køber ubekendt med kravet, regnes den først fra den dag, hvor køber fik eller burde have fået kendskab til det (§ 3, stk. 2).

Der er en yderste grænse. Forældelse indtræder senest 10 år efter det tidspunkt, hvor kravet kunne kræves opfyldt (forældelsesloven § 3, stk. 3, nr. 4).

For handler gennemført før den 1. juli 2018 gælder en forkortet frist på 6 måneder fra kendskabet, sammen med den samme yderste frist på 10 år (samme vejledning, punkt 14.2.2). Ministeriets eget eksempel er en handel fra juni 2018, hvor den yderste frist først udløber i juni 2028.

Der findes en modvægt. Et krav, der ikke er forældet, kan alligevel bortfalde, hvis køber har ventet urimeligt længe med at rejse det, og betingelserne for det er opfyldt. Det kaldes retsfortabende passivitet (punkt 14.2.3).

Hvornår kendskabet indtrådte, er en bevisvurdering i den konkrete sag. Det er det spørgsmål, en advokat skal se på først.

Sælger laver selv opgørelsen, og det er den, kravet prøves mod

Prisen for forbedringer, inventar og løsøre fastsættes på grundlag af en opgørelse, som den fraflyttende andelshaver selv udarbejder (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 4, 4. udgave med ændring juli 2025). Har foreningen andre vedtægter, gælder deres ordlyd, men arbejdsdelingen er den samme de fleste steder.

Social- og Boligministeriet er tydelig om, hvem der bærer den. Det er sælgeren, der efter andelsboligloven § 5 ikke må kræve en overpris af køberen, og som derfor i første led skal sikre, at handlen sker til maksimalprisen. Ministeriet skriver det i afsnittet om foreninger uden valgt værdiansættelsesmetode, hvor det er begrundelsen for, at valget af metode dér tilfalder sælger (punkt 3.2, juni 2025).

Bestyrelsen kommer ind som kontrol. Prisen skal godkendes af bestyrelsen, som kun kan godkende en rimelig pris (standardvedtægter § 14, stk. 1), og bestyrelsen kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 6, stk. 6). En godkendelse er en kontrol af tallene. Den flytter ikke tilbagebetalingskravet væk fra den, der modtog pengene.

Ved siden af det civile krav ligger en straffebestemmelse. Overdragelse i strid med § 5 kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (andelsboligloven § 15, stk. 3). En mægler eller rådgiver, der erhvervsmæssigt medvirker, er omfattet af samme ramme (§ 15, stk. 5).

Sælger hæfter ikke automatisk, og går heller ikke automatisk fri. Om et konkret krav holder, afgøres af boligretten.

Forsvaret er bilaget bag hver linje i opgørelsen

Værdien af en forbedring ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Tre oplysninger bærer hver eneste linje: hvad arbejdet kostede, hvornår det blev udført, og hvilken kurve der er afskrevet efter.

Social- og Boligministeriet er præcis på beviskravet. Bestemmelsen stiller ingen krav om kvitteringer, men kvitteringer gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen og udgør samtidig et bevis i en eventuel overprissag (punkt 10.3, juni 2025).

ABF siger det samme fra den anden side. Det er ikke et krav at fremvise en faktura, men uden faktura må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering. Kræver arbejdet en autoriseret håndværker, skal lovligheden dokumenteres med for eksempel el- eller VVS-attest (forbedringskatalog, note L, november 2025).

Forskellen er hele sagen. Et bilag kan regnes efter år senere. Et skøn kan ikke genskabes af nogen, der ikke var der. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Kataloget forudsætter desuden, at arbejder er lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept (ABF, november 2025). Er en forandring ikke anmeldt, skal bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse, hvis forandringen var blevet anmeldt korrekt. Var det tilfældet, kan der fastsættes et fradrag for at reetablere til oprindelig og lovlig stand (note M).

Forbedringer, der viser sig at være mangelfulde eller ulovligt udført, vil normalt være sat for højt (ministeriet, punkt 10.2). Hvad hullerne koster, er regnet igennem i hvad manglende dokumentation koster ved salg.

Gem det, der kan genskabe prisen, i mindst ti år

Den yderste frist på 10 år (forældelsesloven § 3, stk. 3, nr. 4) er den praktiske målestok for, hvor længe papirerne har værdi. Rydder du op før det, rydder du forsvaret væk.

Det, der skal kunne findes frem:

• Overdragelsesaftalen med opstillingen af overdragelsessummen, specificeret på andelsboligen, forbedringer, inventar, løsøre og eventuelt nedslag for vedligeholdelsesstand (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 1).
• Forbedringsopgørelsen med anskaffelsesår, beløb og afskrivning for hver linje.
• Fakturaer og betalingsspor samt el- eller VVS-attest på arbejde, der krævede en autoriseret håndværker.
• Bestyrelsens kvittering for anmeldte forandringer og eventuelle byggetilladelser.
• Det årsregnskab og generalforsamlingsreferat, der fastsatte andelsværdien på handelstidspunktet.
• Dokumentation for, at køber inden aftalen skriftligt blev gjort bekendt med § 5, § 15, stk. 1, og § 16, stk. 1 og 3 (andelsboligloven § 6, stk. 1).

Er en post lavet med eget arbejde, hører timeopgørelsen med. Anskaffelsesprisen ansættes til svendeløn uden avance og offentlige afgifter (standardvedtægter § 14, stk. 2), og derefter afskrives den efter samme kurve som den genstand, arbejdet hører til (forbedringskatalog, note S, november 2025). Hvordan det regnes, står i stykket om hvad dit eget arbejde er værd.

Forsvaret bygges, mens du bor der

Hullet er ikke juridisk. Det er, at opgørelsen typisk laves i de sidste uger før et salg, ud fra hukommelsen og en æske med kvitteringer, og bagefter skal kunne bære et krav, der kan komme år senere. Det, der ikke blev skrevet ned dengang, kan ikke skrives ned nu. Opsamlingen undervejs er behandlet i sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Bor du i en andelsbolig, er Min Bolig gratis for andelshavere. Forbedringer registreres med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens arbejdet er nyt, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Andelo afgør ikke, om en pris var lovlig. Det gør bestyrelsen, en voldgiftsperson eller boligretten.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, kalder vi andelens servicebog. Det er præcis den, et tilbagebetalingskrav prøves mod. Den samme opgørelse ligger bag hver eneste handel i alle andelsboligforeninger registreret i CVR i Andelos register, fra andelsboligforeninger i København og videre ud i landet. Den, der stadig kan lægges frem om ti år, er den, der holder.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.