Hvad er dit eget arbejde værd i andelsværdien?

Eget arbejde tæller med, men fire betingelser skal være opfyldt

Du må regne dit eget arbejde med i forbedringsopgørelsen. Værdien af eget arbejde kan medregnes, hvis arbejdet er håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S).

Fire ting skal være på plads. Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt udført. Det skal være lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, hvilket kataloget forudsætter for samtlige poster (samme katalog).

Forandringen skal være anmeldt skriftligt til bestyrelsen, senest 5 uger inden arbejdet sættes i gang (ABF's standardvedtægter, oktober 2014, senest ændret juli 2025, § 10, stk. 1). Er den ikke anmeldt, må bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse, og i givet fald kan der fastsættes et fradrag for at føre boligen tilbage til oprindelig og lovlig stand (kataloget, note M).

Og arbejde, der kræver autorisation, må du ikke udføre selv. Gør du det alligevel, er arbejdet ikke lovligt udført, og så falder grundlaget for at medregne det. Ud over de simple el- og vvs-arbejder må enhver dog også montere og udskifte slanger på flaskegasinstallationer og på nærmere betingelser udføre nedsivningsanlæg for regnvand på enfamiliehuse (BEK nr. 560 af 30. maj 2017, § 3 og § 4).

Sætningen "eget arbejde tæller altid med" holder derfor ikke. Den rigtige udgave er, at eget arbejde tæller med på præcis de betingelser, der gælder for håndværkerarbejde, plus én til: at du selv måtte lave det.

Værdien er svendeløn for opgaven, ikke betaling for dine timer

Værdien af eget arbejde sættes ikke efter, hvad du synes din tid er værd. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet (ABF's standardvedtægter, oktober 2014, senest ændret juli 2025, § 14, stk. 2).

Det betyder to ting. Der er hverken avance eller offentlige afgifter, herunder moms, i beløbet, så det bliver mindre end en håndværkerregning for samme opgave. Og timetallet er ikke dit.

Kataloget er præcist på det punkt. Ved fastlæggelsen må man lægge det antal timer til grund, som en fagpersons svend ville være om at udføre arbejdet, og man kan altså ikke lægge de faktisk brugte timer til grund, hvis en svend ville have udført arbejdet hurtigere (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S).

To weekender med gulvet betyder derfor ikke to weekender i regnestykket. De betyder, at gulvet blev lagt, og at nogen bagefter skal skønne, hvor lang tid en svend ville have brugt på netop det gulv i netop det rum.

Materialerne står for sig. Vedtægtens regel om svendeløn dækker kun timedelen, og i praksis indgår materialerne med det, de kostede, dokumenteret med almindelige fakturaer. Det er timedelen, der skal skønnes, og skønnet bliver kun så godt som beskrivelsen af arbejdet.

Satsen for udførelsesåret afgør beløbet, og den skifter hvert år

ABF fastsætter timesatserne for eget arbejde og regulerer dem hvert år ultimo marts på baggrund af Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S).

I 2026 er den vejledende timesats 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet (ABF, 2026). I 2025 var den 234 kr. og 208 kr. (ABF's oversigt over vejledende timesatser, 2026).

Det er satsen for det år, arbejdet blev udført, der skal bruges. Loven siger, at værdien af forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13), og anskaffelsesprisen er forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført, ikke prisen i dag (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

Derfor rækker ABF's oversigt så langt tilbage. Den har en sats for hvert år fra 1973 og frem til 2026 og for hver af de to regioner, altså 54 årstal i to kolonner. For 1973 og tidligere står der 35 kr. i timen i København og 32 kr. i resten af landet. I 2011 var satsen 164 kr. og 144 kr. (ABF's oversigt over vejledende timesatser, 2026).

Bruger nogen 2026-satsen på et arbejde fra 2011, sætter de timeprisen 77 kr. for højt. Det er ikke en afrunding. Det er 47 procent oven i den rigtige sats, regnet på ABF's oversigt over vejledende timesatser (2026).

Et gulv lagt i 2011, regnet igennem i 2026

Sæt, at du lagde et massivt trægulv i din andelsbolig i København i juni 2011, og at boligen skal vurderes i oktober 2026, altså 15 fulde år senere.

Materialerne kostede 24.000 kr. ifølge fakturaen fra trælasten. Vurderingsmanden skønner, at en svend ville have brugt 40 timer på gulvet. Timesatsen for 2011 er 164 kr. i København, og 40 timer giver 6.560 kr. i svendeløn (ABF's oversigt over vejledende timesatser, 2026).

Anskaffelsesprisen bliver 30.560 kr. Så afskrives der. Hårde gulve i parket eller massivt træ står til et 30-årigt forløb i ABF's forbedringskatalog (november 2025), og på det forløb er der omkring 53 procent tilbage efter 15 år (ABF's afskrivningskurve, vejledning, juli 2022, aflæst af Andelo). Gulvet står altså til godt 16.200 kr. Kurverne er vejledende og bør ende på et rundt tal, ikke en decimalværdi (samme vejledning).

Havde nogen brugt 2026-satsen på 241 kr., ville de 40 timer være blevet til 9.640 kr., anskaffelsesprisen til 33.640 kr. og det, der er tilbage af værdien, til knap 17.800 kr. Forskellen er omkring 1.600 kr. på én forbedring, og den peger den forkerte vej: opad, mod en pris der ikke kan bæres.

Regnestykket har tre led, og to af dem kan ikke slås op. Timetallet er et skøn. Året er et faktum, men kun hvis nogen skrev det ned. Materialebeløbet står på en faktura, hvis fakturaen findes. Timesatsen er det eneste led, der ligger fast i en tabel.

Eget arbejde er den forbedring, der taber mest på manglende registrering

Håndværkerarbejde har en faktura. Fakturaen bærer dato, beløb og en beskrivelse af, hvad der blev lavet, og den ligger stadig i en mappe eller en indbakke femten år senere. Den er ikke perfekt, men den er et anker.

Eget arbejde har intet anker. Der er ingen faktura, fordi der ikke var nogen at betale. Der er en materialekvittering, hvis den blev gemt, og ellers er der en erindring om to weekender i sommeren 2011.

Kataloget lader døren stå åben. Det er ikke et krav, at andelshaveren kan fremvise en faktura, og kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Men en konkret vurdering skal have noget at vurdere. Den skal vide, hvad der blev lavet, hvor meget der blev lavet, og hvornår.

Uden årstallet kan forbedringen hverken placeres på afskrivningsforløbet eller kobles til den rigtige timesats. Uden en beskrivelse af omfanget kan ingen skønne svendetimerne. Så bliver posten enten sat lavt eller slet ikke sat.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. For eget arbejde er gættet bare større, fordi der ikke findes et papir, der kan trække det på plads bagefter.

Skriv fem ting ned, mens arbejdet står på

Registreringen skal ske, mens arbejdet foregår, ikke når boligen skal sælges. Fem oplysninger rækker.

Datoen. Notér, hvornår arbejdet stod færdigt, ikke bare året. Det er den dato, der bestemmer både satsen og placeringen på afskrivningsforløbet.

Hvad der blev udført, og hvor meget. Ikke "lagde gulv", men "afhøvlet undergulv, udlagt fugtspærre og lagt 34 m² massiv eg i stue og gang". Det er den beskrivelse, en vurderingsmand skal skønne svendetimer ud fra.

Materialefakturaerne. Gem dem samlet, og skriv på, hvilken forbedring de hører til. En kvittering uden sammenhæng er svær at bruge otte år senere.

Billeder undervejs. Fotografér før, midt i og efter. Billederne af undergulvet, rørene eller isoleringen er de eneste beviser på det, der bagefter er dækket til.

Papirerne på lovligheden. Anmeldelsen til bestyrelsen, en eventuel byggetilladelse, og attester fra autoriserede virksomheder på de dele, du ikke selv måtte lave.

De fem ting er, hvad andelens servicebog består af for eget arbejde: en løbende journal over, hvad der er gjort ved boligen, ført mens det sker. En beskrivelse skrevet i 2011 er stadig læsbar i 2041, og det er mere, end man kan sige om hukommelsen.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's forløb. Skønnet over svendetimerne laver det ikke for dig. Det sørger for, at der er noget at skønne ud fra.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.