Hvad hvis årstallet på en forbedring er forkert?

Årstallet afgør, hvor langt nede på kurven forbedringen står

Prisen på en forbedring hviler på to tal: hvad den kostede, og hvornår den blev lavet. Loven siger, at værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligforeningsloven § 5, stk. 13).

Alderen omsættes til kroner på ABF's afskrivningskurve. Man går ind på den vandrette akse ved den alder, forbedringen har i dag, går op til den kurve der hører til posten, og aflæser hvor mange procent af prisen der er tilbage (ABF's afskrivningskurve, 2022). Hvilken kurve der gælder, står i ABF's forbedringskatalog.

Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Har din forening selv valgt en afskrivningsmetode, er det den, der gælder (VEJ nr. 9588, pkt. 10.3).

Det betyder, at årstallet ikke er en detalje i rapporten. Det er udgangspunktet for hele regnestykket. Er året forkert, bliver procentsatsen forkert, og så bliver beløbet forkert, selv om anskaffelsesprisen er rigtig. Mangler året helt, kan man ikke aflæse noget. Så kan værdien kun skønnes.

Samme 120.000 kr. bliver til 88.800 kr. eller 50.400 kr.

Her er et konstrueret eksempel, regnet i 2026. Et køkken med skabe og bordplade har kostet 120.000 kr. Skabe og bordplade afskrives over 20 år i ABF's forbedringskatalog (november 2025).

ABF's 20-årige kurve falder fra 100 til 90 procent over de første 5 år og derfra til 10 procent ved 20 år (ABF's afskrivningskurve, 2022). Er køkkenet fra 2018, er det 8 år gammelt, og kurven giver 74 procent. Er det fra 2012, er det 14 år gammelt, og kurven giver 42 procent (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

Oplyst etableringsår	Alder i 2026	Tilbage på 20-årig kurve	Pris for posten
2018	8 år	74 %	88.800 kr.
2015	11 år	58 %	69.600 kr.
2012	14 år	42 %	50.400 kr.
2006 eller før	20 år og derover	10 %	12.000 kr.

Procentsatserne er ABF's 20-årige kurve, aflæst af Andelo (ABF's afskrivningskurve, 2022). Seks år mellem 2012 og 2018 svarer til 38.400 kr. på én post, og beløbet på fakturaen er det samme hele vejen ned.

ABF skriver selv, at kurverne er vejledende og ikke bør bruges til at udregne en præcis decimalværdi, og at vurderingen af den enkelte forbedring bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve, 2022). Forskellen i eksemplet skyldes ikke afrunding. Den skyldes, at årstallet flytter posten til et andet sted på kurven.

Hvor meget et forkert år koster, afhænger af kurven

Et år betyder ikke det samme overalt på kurven. På den 20-årige kurve falder værdien 10 procentpoint over de første 5 år og derefter 80 procentpoint over de næste 15, altså godt 5 procentpoint om året (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

Et forkert år efter de første 5 år flytter derfor mest, og lige meget hele vejen til 20 år (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

På de korte kurver går det hurtigere. Hårde hvidevarer står til 10 år i ABF's forbedringskatalog (november 2025), og den 10-årige kurve går fra 90 procent efter 2 år til 10 procent efter 10 år, hvilket er 10 procentpoint om året (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

Hvidevarer, der betragtes som indbyggede, er tilpasset løsøre og står til 10 år i ABF's forbedringskatalog (november 2025).

Et konstrueret eksempel: indbyggede hvidevarer til 30.000 kr. står til 21.000 kr., hvis de er 4 år gamle, og 12.000 kr., hvis de er 7 år (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Er hvidevarerne foreningens ejendom efter vedtægterne, skal der beregnes et fradrag (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note E).

Fritstående hvidevarer følger ikke kurven. Løsøre, altså ting andelshaveren selv ejer og kan tage med, værdiansættes til markedspris (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note F).

I den anden ende holder kurverne for 10, 20 og 30 år på 10 procent, som skal ses som en restværdi, der fastholdes så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). Er en post under alle omstændigheder ældre end kurvens længde, flytter et forkert årstal ikke prisen.

Et køkken er heller ikke én post. Skabe og bordplade står til 20 år, mens hårde hvidevarer og emhætte står til 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Er dele skiftet på forskellige tidspunkter, har hver del sin egen alder, og et samlet årstal for hele køkkenet kan ikke rumme det.

Årstallet i opgørelsen er som udgangspunkt sælgers egen oplysning

Det er normalt, at årstallet kommer fra sælger. I ABF's standardskema til opgørelse af forbedringsværdier udfylder sælger selv kolonne 1 til 6, og kolonne 2 hedder etableringsår. Skemaet siger også, at besigtigelsen er baseret på de oplysninger, andelshaveren har forelagt bestyrelsen, og at andelshaveren dermed indestår for oplysningernes rigtighed (ABF, standarddokument 6/2020).

Der er heller ikke krav om kvitteringer. Bestemmelsen indeholder ingen krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet, men kvitteringer gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Et årstal uden papir er derfor ikke forkert. Det er bare ikke efterprøvet. Folk husker forkert, især når en bolig har skiftet ejer flere gange, og når et køkken er skiftet i etaper.

Et årstal ses ikke på et skab. Det er bestyrelsen, der formelt godkender salgsprisen (ABF's afskrivningskurve, 2022), så har du konkrete oplysninger, der peger på et andet år, hører de hjemme hos sælger og bestyrelsen, før prisen godkendes.

Fire steder et årstal kan efterprøves

Det stærkeste bevis er fakturaen. Den har en dato, et beløb og som regel en beskrivelse af arbejdet. Bed sælger om den til hver post, der vejer tungt i prisen.

Byggesagen er det næste sted. Krævede arbejdet byggetilladelse, skal den forevises bestyrelsen, og så findes der daterede papirer (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen). Er der tale om arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, skal andelshaveren dokumentere lovligheden, fx med en el- eller VVS-attest (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Hvilke papirer en byggesag efterlader, står i byggesagens papirer og forbedringens værdi.

Tidligere opgørelser er det tredje. Er boligen solgt før, findes der som regel en opgørelse af forbedringsværdier fra dengang, og ABF's skema har en kolonne til etableringsåret (ABF, standarddokument 6/2020). Står samme køkken med et andet år i en ældre opgørelse, er det værd at spørge hvorfor.

En tidligere vurderingsrapport er det fjerde. Nøgleoplysningsskemaet fra sidste salg kan derimod ikke bruges til årstallet. Det skal specificere prisen på andel, udførte forbedringer og inventar (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 7), men forbedringerne står som ét samlet beløb uden årstal pr. post (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Står der både år og beløb i en tidligere opgørelse eller rapport, kan alderen ved det salg sammenlignes med det, der oplyses nu. Hvordan man regner baglæns fra en overtagelsespris, er vist i afskrivningen regnet igennem år for år.

For hvidevarer kan modelbetegnelsen på typeskiltet give et fingerpeg om, hvornår modellen var i handlen. Det dokumenterer ikke købsåret, men det kan vise, om et oplyst år er sandsynligt.

Tvivlen skal rejses, før du skriver under

Tidspunktet er afgørende. Før overdragelsesaftalen er indgået, og prisen er godkendt, kan dokumentation stadig lægges frem, og et årstal kan rettes, inden handlen er på plads.

Skriv til sælger og bestyrelsen. Nævn den konkrete post, det årstal du mener er rigtigt, og det du bygger det på. Det er bestyrelsen, der formelt godkender salgsprisen, og den skal godkende den pris, forbedringen har på vurderingstidspunktet, når der er foretaget korrekt afskrivning (ABF's afskrivningskurve, 2022).

ABF's vejledning siger også, at er der tidligere foretaget mangelfuld eller forkert afskrivning på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022). Et forkert årstal fra et tidligere salg følger altså ikke automatisk med til dit.

Bliver I ikke enige, er der en fast vej for uenighed om prisen på forbedringer. Den er beskrevet i når vurderingsmanden sætter prisen ned. Har du allerede købt og betalt, gælder reglerne om overpris og deres frister, og de står i kan du klage over prisen på en andel.

Grundproblemet er det samme, uanset hvem der har ret. Forbedringstillægget er det, sælger må tage for forbedringerne oven i andelsværdien. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder prisen på den enkelte forbedring, når årstallet kun findes i nogens hukommelse.

Når du selv overtager boligen, er det dit årstal, den næste køber skal kunne stole på. Fakturaer med dato, billeder og attester samlet ét sted er det, vi kalder andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog. I Andelos Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.