Tæller forbedringer fra før din tid med, når du sælger?

Forbedringen følger boligen, ikke den der betalte for den

En forbedring, en tidligere ejer har lavet, kan som udgangspunkt prissættes, når du sælger, også selv om du ikke betalte for den ved dit køb. Loven taler om forbedringer i lejligheden, ikke om forbedringer, sælger selv har betalt: de ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligforeningsloven § 5, stk. 13).

Det har ikke altid været oplagt. Der har tidligere været diskussioner om, hvorvidt anskaffelsesprisen er den pris, der blev betalt ved udførelsen, eller den pris, sælgeren har betalt for forbedringen (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Det sidste svar står stadig i ældre brevkassesvar på nettet.

Ministeriets gældende vejledning fra 2025 er klar, og den bygger på en gammel definition: allerede cirkulære nr. 43 af 21. april 1986, som i dag er ophævet, beskrev anskaffelsesprisen som det, forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre (VEJ nr. 9588, pkt. 10.3). Det er ministeriets opfattelse, at anskaffelsesprisen for forbedringen er det, som forbedringen reelt har kostet at udføre, lige meget hvem der har betalt for den, og at det også gælder ved overdragelse af brugte forbedringer, hvor en tidligere ejer har bekostet forbedringen (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Vejledningen henviser til to domme.

Retten i Aarhus lagde i 1995 vægt på de reelle udgifter til arbejdet, og Københavns Byret kom i dommen af 18. december 2015 (BS 21C-1894/2013) frem til, at det var den historiske anskaffelsespris, der skulle bruges (VEJ nr. 9588, pkt. 10.3). Vejledningen er ministeriets fortolkning, ikke en lov. Retten står i loven, og vejledningen forklarer, hvordan ministeriet læser den.

Prisen er det, arbejdet kostede, da det blev lavet

Når en forbedring følger boligen, følger dens pris med. Det er ikke det, du gav for den, og heller ikke det, en ny udgave ville koste i dag. I situationen med brugte forbedringer er det den historiske anskaffelsespris, som den tidligere andelshaver har afholdt, der er anskaffelsesprisen (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Det skærer begge veje. At du fik forbedringen gratis, gør den ikke værdiløs, og du kan heller ikke sætte prisen op, fordi den ville være dyrere at lave nu (VEJ nr. 9588, pkt. 10.3).

Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning, dog tillagt værdi af eget arbejde (VEJ nr. 9588, pkt. 10.3). Har den tidligere ejer selv lavet arbejdet, kan værdien af eget arbejde regnes med efter ABF's timesatser, hvis det er håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S).

Der er ikke krav om kvitteringer. Bestemmelsen indeholder ingen krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet, men kvitteringer gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen og er et bevis, hvis prisen senere bliver kaldt for høj (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Forbedringen skal også være lovlig. ABF's forbedringskatalog forudsætter, at arbejder er lovligt udført, både med foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og at de er håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025). En tidligere ejers ulovlige loft bliver ikke lovligt af at skifte ejer.

Afskrivningen regnes fra det år, arbejdet blev udført

Uret starter, da forbedringen blev lavet, ikke da du flyttede ind. ABF's kurve aflæses ved den alder, forbedringen har i dag (ABF's afskrivningskurve, 2022). Har en tidligere ejer lavet et loft, før du købte, har det allerede tabt værdi, når du overtager det, og det fortsætter med at tabe værdi, mens du bor der.

Her er et konstrueret eksempel, regnet i 2026. En tidligere ejer har i 2014 lavet et forsænket gipsloft til 40.000 kr. med indbyggede spots til 8.000 kr. Du købte i 2019 og sælger nu. I ABF's forbedringskatalog (november 2025) står et forsænket gipsloft til 30 år og indbyggede lysarmaturer til 10 år.

Post	Pris i 2014	Regnet fra 2014 (12 år)	Regnet fejlagtigt fra 2019 (7 år)
Forsænket gipsloft, 30-årig kurve	40.000 kr.	77 % = 30.800 kr.	95 % = 38.000 kr.
Indbyggede spots, 10-årig kurve	8.000 kr.	10 % = 800 kr.	40 % = 3.200 kr.
I alt	48.000 kr.	31.600 kr.	41.200 kr.

Procentsatserne er aflæst på ABF's kurver (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Forskellen er 9.600 kr., og den skyldes alene, at uret er startet fem år for sent.

Spotsene viser den anden side. Kurverne for 10, 20 og 30 år ender på 10 procent, som er den del af prisen, der altid står tilbage, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). En gammel post på 10-, 20- eller 30-årskurven er derfor ikke nul, men den er heller ikke meget værd (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Kurven er heller ikke hele svaret. Loven taler om værdiforringelse på grund af alder eller slitage, og ifølge vejledningen kan værdien nedsættes for slitage, hvis slitagen gør, at den bør sættes mere eller mindre ned, end alderen alene tilsiger. Vejledningens eget eksempel er et køkken, der kan være så nedslidt, at det stort set ikke er noget værd, selvom det kun er tre år gammelt (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). For en forbedring, der har haft flere ejere, er det værd at se efter. Et loft fra 2014 kan stå pænt, mens et køkken fra samme år kan være slidt langt hurtigere end kurven.

En forbedring, der ikke kom med sidst, kan komme med nu

Det er let at tro, at en forbedring er tabt, hvis den ikke stod på opgørelsen, da du købte. Ministeriets vejledning siger det modsatte. En sælgers mulighed for at kræve betaling for en brugt forbedring er ikke begrænset til situationer, hvor sælger selv har betalt for den ved sit køb, og det afgørende er alene, at forbedringen har været anskaffet (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Vejledningen bruger selv et køkken som eksempel. Andelshaver A får lavet et nyt køkken. Da A sælger til B, er økonomien i Danmark dårlig, og for at få boligen solgt tager A ikke køkkenet med på opgørelsen. Da B senere sælger, ser økonomien anderledes ud, og B medtager køkkenet. Opgørelsen kan ske som anskaffelsesprisen med efterfølgende afskrivninger (VEJ nr. 9588, pkt. 10.3).

Det betyder ikke, at B kan sætte en vilkårlig pris på køkkenet. B skal stadig kunne dokumentere eller skønne, hvad køkkenet kostede, da A fik det lavet, og hvilket år det skete. Mangler fakturaen, bliver prisen et skøn, og det er sværere at forsvare, som afsnittet nedenfor viser.

Det er her, forbedringer forsvinder mellem to ejere. Ikke fordi retten til at tage betaling forsvinder, men fordi fakturaen bliver i den tidligere ejers skuffe. Det, der skal føres videre ved overdragelsen, er papirerne, ikke en pris på opgørelsen.

Uden faktura bliver prisen et skøn

Det bedste bevis er den tidligere ejers faktura, for den viser både pris og dato. Har du den ikke, så spørg den tidligere ejer eller bestyrelsen, om noget ligger i boligens mappe. Ved bygningsmæssige ændringer, fx nye beklædninger på loft, skal kommunen kontaktes for at afgøre, om der skal søges godkendelse (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note N). Blev der søgt, findes der daterede papirer.

Papirer fra tidligere salg er næste sted. En ældre opgørelse eller vurderingsrapport kan have pris og årstal pr. post. Kender du prisen ved sidste overtagelse og alderen dengang, kan den oprindelige pris regnes tilbage.

ABF's eget eksempel er en carport, købt for 31.500 kr. som 10 år gammel på den 20-årige kurve, hvor 31.500 kr. gange 100 divideret med 63 giver 50.000 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022). Fremgangsmåden er gennemgået i forbedringsposten ingen kan forklare.

El-arbejde kræver mere. Ved forsænkede gipslofter skal el-installationer over loftet være godkendt af autoriseret el-installatør (ABF's forbedringskatalog, november 2025, afsnittet om lofter), og ved arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, må andelshaveren dokumentere lovligheden, fx med en el-attest (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Findes der ingen faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Det er et skøn, og et skøn er sværere at forsvare. Hvad det koster dig, står i hvad din andel er værd uden dokumentation, og hvorfor en vurderingsrapport fra sidste salg er værd at have, står i vurderingsrapporten foreningen sprang over.

Bestyrelsen godkender stadig prisen

Loven giver dig retten til at tage forbedringen med, og vejledningen bekræfter det (andelsboligforeningsloven § 5, stk. 13; VEJ nr. 9588, pkt. 10.3). Det fritager ikke prisen for kontrol. Det er bestyrelsen, der formelt godkender salgsprisen og dermed de prisfastsatte forbedringer, og grundlaget er en gennemgang af boligen, hvor bestyrelsen konstaterer, at forbedringerne er til stede og ser ud til at virke (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Bestyrelsen skal godkende den pris, forbedringen har på vurderingstidspunktet, når der er foretaget korrekt afskrivning, og er der tidligere afskrevet forkert, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022). Har den forrige opgørelse regnet loftet fra et forkert år, skal du ikke bygge videre på den fejl.

Har din forening selv valgt en afskrivningsmetode, er det den, der gælder. ABF's forbedringskatalog finder anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt en, efter at Erhvervsstyrelsen ophøjede kataloget og afskrivningskurven til branchenorm pr. 1. maj 2019 (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Papirerne skal følge boligen

Andelskronen, altså det tal, foreningen bruger til at regne en andels værdi ud fra indskuddet, er kun ét led i prisen. Forbedringerne er et andet, og de er kun så sikre som papirerne bag dem.

Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder prisen på et loft, ingen kan sætte årstal på.

Fakturaer, attester og billeder samlet ét sted er det, vi kalder andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog, som følger boligen og ikke ejeren. I Andelos Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.