Hvad mister I ved at springe vurderingsrapporten over?

Kravet om en vurderingsrapport står i vedtægterne, ikke i loven

Loven har en liste, og rapporten står ikke på den. Bekendtgørelsen om oplysningspligt opregner de ni dokumenter og nøgleoplysninger, sælger skal udlevere til køber inden aftalen indgås, og en vurderingsrapport er ikke blandt dem (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1). Hvad der skal med i stedet, og hvordan en rapport flytter foreningens frist, står i stykket om hvilke dokumenter der skal med ved en overdragelse.

Udgangspunktet er sælgers eget papir. Efter ABF's standardvedtægter sker fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (§ 14, stk. 4). Der står ikke, at nogen udefra skal med.

Vejledningen til den fælles overdragelsesaftale siger det direkte om regningen. Hvem der betaler vurderingshonoraret, afhænger af vedtægt eller praksis i foreningen (Formularvejledning version 25.07.8, juli 2025). ABF bruger den samme betingede form om el- og vvs-tjek: de skal kun foreligge, hvis foreningens vedtægt kræver det, ellers er de frivillige (ABF: Overdragelsesproceduren, tilgået 2026).

Praksis varierer derfor kraftigt. Nogle vedtægter kræver en rapport ved hvert salg. Andre nævner den ikke. Beslutningen ligger hos jer, og den bør træffes med åbne øjne, for det, I sparer på honoraret, kan I komme til at betale i uenighed bagefter.

Rapporten er en datering af boligen, ikke kun et beløb

En vurderingsrapport kan ikke laves fra skrivebordet. For at få en, skal boligen synes af en vurderingsmand, som ABF kalder en vurderingsperson (ABF: Vurderingsperson, tilgået 2026). Nogen går rundt i rummene på en bestemt dag og skriver ned, hvad der er der.

Det eneste sted, ABF's standardvedtægter beskriver et rapportformat, er om voldgiftspersonens rapport: prisberegningen specificeres og begrundes efter besigtigelse (§ 14, stk. 5). Standardvedtægterne stiller ikke tilsvarende krav til en almindelig vurderingsrapport.

Overdragelsesaftalen behandler den til gengæld som et dateret kildedokument. Til hvert af de fire felter for forbedringer og tilpasset inventar, for vedligeholdelsesstand, for mangler og for løsøre skal det angives, hvor oplysningen stammer fra, for eksempel en vurderingsrapport, og der bør samtidig angives dato for udarbejdelsen og navnet på den, der har udarbejdet den (Formularvejledning version 25.07.8, juli 2025).

Værdien er da også udtrykkeligt knyttet til et tidspunkt. En opgørelse af forbedringsværdier har som udgangspunkt en gyldighed på op til seks måneder på grund af den slitage, der løbende sker i boligen (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Rapportens vigtigste egenskab er derfor ikke tallet nederst. Det er, at nogen har beskrevet boligen på en bestemt dato, med navn under.

Uden rapporten sker gennemgangen alligevel, men den efterlader intet spor

Bestyrelsen slipper ikke for besigtigelsen. Efter ABF's vejledning er grundlaget for bestyrelsens godkendelse af sælgers opgørelse en gennemgang af boligen, hvor bestyrelsen skal konstatere, at forbedringsarbejderne er til stede og skønsmæssigt funktionsduelige, og hvor den også skal vurdere boligens vedligeholdelsesmæssige stand ud fra en gennemsnitsbetragtning af vedligeholdelsesstanden i foreningens boliger (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Følger foreningen den vejledning, går bestyrelsen altså rundt i boligen uanset hvad. Spørgsmålet er kun, om nogen skriver ned, hvad den ser.

Papirerne fra en overdragelse uden rapport beskriver ikke stand. Sælgers opgørelse sætter værdien af forbedringer til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage, og den regel står i loven selv (andelsboligloven § 5, stk. 13; ABF's standardvedtægter (10/2014 med ændring 07/2025), § 14, stk. 1, litra B, og stk. 4). Det er en prisliste, der bygger maksimalprisen op, ikke en beskrivelse af boligen.

Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg er endnu kortere. Værdien af individuelle forbedringer står i felt Z4, og tillæg eller fradrag for god eller dårlig vedligeholdelsesstand står i felt Z5 (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2). To beløb, ingen beskrivelse.

Sparer parterne honoraret, sparer de altså ikke besigtigelsen. De sparer dokumentet. Hvad et fradrag for stand skal pege på for at holde, står i stykket om nedslag for vedligeholdelsesstand.

Efter ABF's standardvedtægter har køber 8 dage, og derefter er det hukommelse mod hukommelse

Fristen er kort og løber fra dagen, køber får nøglerne. Snarest muligt efter overtagelsen skal køber sammen med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere mangler ved vedligeholdelsesstanden eller ved forbedringer, inventar og løsøre.

Køber kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, og foreningen skal gøre kravene gældende over for sælger senest 14 dage efter (ABF's standardvedtægter (10/2014 med ændring 07/2025), § 15, stk. 7).

Bestyrelsen kan tilbageholde et beløb ved afregningen, hvis købers krav om prisnedslag skønnes rimeligt, indtil det ved dom eller forlig er fastslået, hvem pengene tilkommer. Mangler, der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal køber gøre gældende direkte over for sælger (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 7). Så er foreningen ude af sagen.

Læg mærke til, hvad den gennemgang måler op imod. En mangel er en afvigelse fra en tilstand. Findes der ingen dateret beskrivelse af tilstanden på overdragelsesdagen, findes der heller ingen målestok, og samtalen bliver til to erindringer om, hvordan badeværelset så ud. Købers muligheder står i stykket om hvad køber kan kræve ved mangler.

Uden forbehold i aftalen lukker voldgiftsvejen ved overtagelsen

Voldgift har et tidsvindue. Den kan benyttes i forbindelse med prisfastsættelsen, det vil sige inden der er indgået en overdragelsesaftale, eller hvor der i aftalen er taget forbehold for en efterfølgende voldgiftsafgørelse af en konkret tvist (ABF: Voldgift, tilgået 2026).

Opstår tvisten først, efter at køber har overtaget boligen, og står der intet forbehold i aftalen, må det afgøres ved dom eller forlig mellem køber og sælger, om køber har betalt en overpris (ABF: Voldgift, tilgået 2026).

Den voldgiftsperson, ABF udpeger, har desuden et snævert mandat. Efter ABF's egen beskrivelse kan voldgiften alene tage stilling til prisfastsættelsen af forbedringer, inventar og løsøre samt boligens vedligeholdelsesmæssige stand, ikke til juridiske spørgsmål. Selv hvor vedtægterne peger på voldgift, skal parterne skrive under på en voldgiftserklæring, fordi en voldgiftsaftale indgået før tvisten opstod ikke binder en forbruger (ABF: Voldgift, tilgået 2026, med henvisning til voldgiftsloven § 7, stk. 2).

Prisen er værd at holde op mod honoraret. Hver part indbetaler ca. 15.000 til 25.000 kr., når voldgiften nedsættes, og beløbet afhænger af sagens omfang. ABF tager 1.000 kr. pr. part for medlemmer og 2.000 kr. for ikke-medlemmer, og en sag tager normalt 2 til 4 måneder (ABF: Voldgift, tilgået 2026).

Rapporten, der kunne have beskrevet standen på dagen, koster normalt 3.600 til 6.300 kr. (ABF: Vurderingsperson, tilgået 2026). Det sparede honorar er sjældent den dyreste post i regnestykket.

Sparer I honoraret, så skriv gennemgangen ned samme dag

Beslutningen om at undlade rapporten kan være rigtig i en lille forening med enkle boliger og få forbedringer. Den efterlader bare et hul, som I selv kan lukke.

Skriv gennemgangen ned den dag, den finder sted. Dato, deltagere, hvilke rum der blev set, og hvad der blev konstateret om hver forbedring og hver skade. Tag billeder af det samme.

Udfyld derefter aftalen, som vejledningen beder om. For forbedringer og tilpasset inventar, for vedligeholdelsesstand, for mangler og for løsøre skal kilden angives, og der bør samtidig stå dato for udarbejdelsen og navnet på den, der har udarbejdet opgørelsen (Formularvejledning version 25.07.8, juli 2025). Står der bestyrelsen og en dato, er det stadig et spor.

Husk gyldigheden. En opgørelse af forbedringsværdier holder som udgangspunkt op til seks måneder (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022), så optegnelsen skal stamme fra den handel, den bruges i, ikke fra den forrige.

Læg det i foreningens eget arkiv, ikke i en privat indbakke. Det, sælger selv bør have gemt undervejs, står i stykket om sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Andelo fører optegnelsen, mens boligen bliver brugt

Andelo laver ikke vurderingen og afgør ikke, om der er en mangel. Det gør sælger, bestyrelsen, vurderingsmanden og i sidste ende domstolene. Andelo gør det muligt at svare på det, sagerne strander på: hvad var der i boligen, hvornår, og hvem konstaterede det.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens du bor der, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver. Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, kalder vi andelens servicebog.

Kører vurderingen i Andelos vurderingsportal, ligger forbedringerne med dokumentation klar inden besigtigelsen, og hver forbedring vurderes for sig som godkendt, justeret eller afvist med begrundelse.

Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen ved hver eneste overdragelse (andelsboligloven § 6, stk. 6), og der er 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026). Den godkendelse bliver lettere at stå på mål for, når standen ikke først skal huskes frem.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.