Må bestyrelsen sætte nedslag for standen?

Nedslaget er sin egen post, ikke en del af forbedringerne

Maksimalprisen har tre poster. Efter andelsboligloven må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1).

Social- og Boligministeriet gentager den tredeling i vejledningen til køber fra marts 2025: andelsværdien, forbedringer inklusive særligt tilpasset inventar, og vedligeholdelsesstanden. Posterne skal som udgangspunkt holdes adskilt og opgøres hver for sig.

Det betyder, at et nedslag for stand ikke er det samme som at skrive en forbedring ned. En forbedring har sit eget år, sit eget beløb og sin egen afskrivning. Standen er en vurdering af, om boligen som helhed afviger væsentligt fra det sædvanlige.

ABF's standardvedtægter har den samme skelnen. Litra B og D handler om forbedringer og tilpasset inventar. Litra E handler om standen: er den usædvanlig god eller mangelfuld, beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil (§ 14, stk. 1).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder et standsnedslag, der ikke kan pege på noget konkret i boligen.

Tærsklen er usædvanlig stand, ikke almindelig brug

Standen tæller først, når afvigelsen er væsentlig. Social- og Boligministeriet skriver, at vedligeholdelsesstanden kan betyde et fradrag, hvis den er væsentligt dårligere end sædvanligt, og et tillæg, hvis den er væsentligt bedre (vejledning til køber, marts 2025).

ABF's forbedringskatalog siger det samme i note J: der kan gives tillæg eller fradrag for god eller dårlig vedligeholdelsesmæssig stand, hvis boligens stand afviger væsentligt fra gennemsnittet i foreningen (ABF, november 2025).

Note K sætter forventningen for den anden side af bordet. Når andelshaveren har den indvendige vedligeholdelse, skal boligen ved salg fremstå brugt, men vedligeholdt. Brugt er altså ikke det samme som mangelfuld.

Det er her mange tvister begynder. En lejlighed, der ikke er nymalet, men har intakte overflader, ligger typisk inden for det sædvanlige. Store huller, brudte gulvbrædder eller fejl i tekniske installationer kan trække den anden vej, fordi opretningen har en pris.

Bestyrelsen skal derfor kunne sige, hvad "sædvanligt" betyder i netop denne forening. Gennemsnittet er ikke en fornemmelse fra besigtigelsesdagen. Det er den stand, de øvrige boliger i samme hus typisk står i.

Hvert fradrag skal pege på en bygningsdel og en opretningspris

Note J giver målestokken for beløbet. Størrelsen vurderes konkret på baggrund af en besigtigelse. Ved fradrag skal det indgå, hvad der skal til for at bringe boligen tilbage i en gennemsnitlig stand (ABF, november 2025).

Det er en kalkule, ikke et dags-skøn. Hvert fradrag skal kunne føres tilbage til en registreret bygningsdel, dens alder og stand, og til det dokumenterede grundlag i ABF-skemaets kolonner for tillæg og nedslag, ikke til bestyrelsens vurdering på dagen.

ABF's standardskema til opgørelse af forbedringsværdier har 12 kolonner til forbedringer, tilpasset løsøre og almindeligt løsøre. Ved siden af skemaet står en særskilt linje til tillæg eller fradrag på grund af vedligeholdelsesstand (ABF, standarddokument 2020).

Linjen er tom, indtil nogen udfylder den med et beløb og en begrundelse. Et rundt tal uden poster gør kontrollen umulig. Bestyrelsen har pligt til at kontrollere prisen, når overdragelsesaftalen forelægges (Social- og Boligministeriet, 2025).

Derfor skal overdragelsesaftalen specificere beløbet. ABF's standardvedtægter kræver en opstilling med prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre og eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand (§ 15, stk. 1).

Tre ting der ligner hinanden, men ikke er det samme

Tre prisforskelle bliver ofte blandet sammen. De hører til forskellige regler.

Den første er vurderingsmandens nedskrivning af forbedringsposter. Her falder værdien, fordi bilag mangler, fordi posten er klassificeret som vedligeholdelse, fordi den er blevet ældre, eller fordi tilladelse eller autorisation mangler. Det er forbedringsposten i § 5, stk. 1, og den er behandlet i stykket om når vurderingsmanden sætter prisen ned.

Den anden er ændring af andelskronen midt i et salg. Her ændrer generalforsamlingen værdien af andelen i foreningens formue. Det rører ikke standen og ikke de enkelte forbedringer. Den situation er behandlet i stykket om når andelskronen ændres midt i et salg.

Den tredje er netop nedslag for vedligeholdelsesstand. Det er litra E og note J: et særskilt tillæg eller fradrag, fordi boligen som helhed afviger væsentligt fra det sædvanlige. Bestyrelsens ansvar for at godkende den samlede pris, inklusive den kontrol, er behandlet i stykket om bestyrelsens ansvar for vurderingen.

Blander I de tre, bliver samtalen en forhandling om "prisen". Holder I dem adskilt, kan I pege på den rigtige kolonne, den rigtige note og den rigtige klagesti.

Når stand og forbedringer er ført løbende, bliver nedslaget efterprøvbart

Andelo laver ikke besigtigelsen og afgør ikke, om et nedslag er rigtigt. Det gør bestyrelsen, vurderingsmanden eller i sidste ende en voldgiftsperson. Men samtalen skifter karakter, når standen ikke først opfindes på salgsdagen.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der. Systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. For el- og VVS-arbejde beder det automatisk om bekræftelse på autoriseret håndværker.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, det vi kalder andelens servicebog, er det samme datalag, bestyrelsen skal kunne læse, når litra E kommer i spil. En overflade, der er oprettet for to år siden med foto og bilag, er sværere at kalde mangelfuld uden begrundelse.

I vurderingsportalen vurderes hver forbedring for sig og markeres som godkendt, justeret eller afvist med begrundelse, og fradrag dokumenteres med foto og kategori. Det er forbedringsposten. Standslinjen ved siden af skemaet bliver tilsvarende efterprøvbar, når opretningsbehovet er specificeret pr. bygningsdel.

Blandt de 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR i Andelos register er det samme mønster: prisen holder, når posterne kan læses fra hinanden. Et nedslag uden bygningsdel er en forhandling. Et nedslag med bygningsdel, alder og opretningspris er en kontrol.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.