Hvem arbejder vurderingsmanden for, når du sælger?

Fire papirer bærer handlen, og vurderingsmanden skriver kun ét af dem

Når en andelsbolig skifter ejer, hviler prisen på fire papirer: sælgers opgørelse over forbedringer, vurderingsrapporten, bestyrelsens godkendelse og den aftale med nøgleoplysninger, som køber skriver under på. Vurderingsmanden skriver kun rapporten. Hvem vurderingsmanden arbejder for, ses af, hvem der skal bruge den.

Reglerne siger overraskende lidt om vurderingsmanden. Hverken andelsboligloven, ministeriets vejledning om prisfastsættelse fra 2025 eller ABF's standardvedtægter nævner en vurderingsmand. Ordet står ét sted, nemlig i en fristregel i bekendtgørelsen om oplysningspligt (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 3).

Det, loven til gengæld siger tydeligt, er, hvem der kontrollerer prisen. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger det tilladte (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 6, stk. 6).

Vurderingsmanden er altså bestyrelsens hjælp til den kontrol. Rapporten skrives til bestyrelsens godkendelse, uanset hvem der bestiller og betaler. Den er ikke et partsindlæg for sælger, der vil have mest muligt, og ikke for køber, der vil betale mindst muligt. Hvad der står i den, afhænger først og fremmest af det papir, der kommer før: sælgers opgørelse.

Sælgers opgørelse afgør, hvad forbedringerne kan koste

Efter ABF's standardvedtægter fastsættes prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse, som den fraflyttende andelshaver selv laver (ABF's standardvedtægter, 4. udgave med ændring juli 2025, § 14, stk. 4). Det er altså sælger, der skriver det første udkast til prisen.

Loven bestemmer, hvordan det udkast skal regnes. Forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Begge led kræver oplysninger, kun sælger har: hvad arbejdet kostede, og hvornår det blev lavet.

Loven kræver ikke kvitteringer. Ministeriet skriver dog, at kvitteringer gør anskaffelsesprisen lettere at fastlægge og samtidig er bevis i en eventuel overprissag (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Et eksempel viser, hvad et årstal er værd. Et almindeligt fyrretræsgulv med nye brædder afskrives over 30 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Er gulvet 10 år gammelt, står det på 84 % af anskaffelsesprisen (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Med faktura og dato er det et regnestykke. Uden er det et skøn.

Opgørelsen sætter også uret i gang. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne senest 10 arbejdsdage efter anmodningen, men for salgsskemaet løber fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation for forbedringer (BEK nr. 336, § 7, stk. 1 og 2). Hvad vurderingsmanden kan regne, og hvad der bliver skønnet, står i hvad vurderingsmanden kan prissætte.

Vurderingsrapporten er en indstilling til bestyrelsen

Rapporten oversætter sælgers opgørelse til et tal, bestyrelsen kan godkende eller afvise. Vurderingsmanden bestemmer ikke prisen, og rapporten er ikke skrevet for at trække prisen op eller ned for en af parterne. Rollen er at give bestyrelsen et fagligt grundlag, så godkendelsen ikke bygger på et indtryk fra en hurtig rundgang.

Det ses af, hvordan vurderingen bestilles. Gennem ABF er det et bestyrelsesmedlem, der bestiller vurderingsmanden, og ABF beder samtidig om sælgers navn og adresse (ABF, hentet oktober 2026). Bestiller foreningen vurderingsmanden, skal den sørge for, at rapporten laves uden ugrundet ophold, og fristen for salgsskemaet løber først fra det tidspunkt, hvor rapporten foreligger (BEK nr. 336, § 7, stk. 3).

Prisen afspejler sælgers papirer. En vurdering bestilt gennem ABF koster normalt 3.600 til 6.300 kr., og honoraret afhænger ofte af, hvor mange poster der er udokumenterede (ABF, hentet oktober 2026). Der gælder særlige priser for vurderinger over 200.000 kr. Jo flere huller i opgørelsen, jo mere arbejde skal vurderingsmanden lave for bestyrelsen.

Andelsboligloven siger ikke, hvem der betaler. ABF's standardvedtægter giver foreningen ret til at kræve, at andelshaveren betaler for en vurdering af forbedringer (§ 6, stk. 3). Loven sætter kun den grænse, at det ikke kan aftales, at køber skal bære sælgers omkostninger ved overdragelsen (andelsboligloven § 5, stk. 15). Selv om sælger betaler regningen, er det bestyrelsen, der skal bruge rapporten.

Rapporten har også en holdbarhed. ABF skriver, at en opgørelse af forbedringsværdier som udgangspunkt gælder op til seks måneder, fordi boligen slides løbende (ABF, afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Bestyrelsens godkendelse kontrollerer prisen, ikke håndværket

Bestyrelsens godkendelse er stedet, hvor kontrollen sker, og den har klare grænser. Efter ABF's standardvedtægter kan bestyrelsen kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter vedtægternes retningslinjer (§ 14, stk. 1).

ABF beskriver, hvad bestyrelsen ser efter. Grundlaget for godkendelsen er en gennemgang af boligen, hvor bestyrelsen konstaterer, at forbedringerne er til stede og skønsmæssigt fungerer. Bestyrelsen må forudsætte, at arbejdet er lavet håndværksmæssigt korrekt, og det er ikke bestyrelsens ansvar, at det er udført lovligt (ABF, afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Det samme gælder standen. Vedligeholdelsesstanden giver kun tillæg eller fradrag, når den fraviger det normale i en væsentlig grad (VEJ nr. 9588, punkt 11). Grænsen er gennemgået i nedslag for vedligeholdelsesstand, og nedskrivningerne post for post i når vurderingsmanden sætter prisen ned.

Er sælger, køber eller bestyrelse uenige om prisen, kan ABF's standardvedtægter sende spørgsmålet til en voldgiftsperson udpeget af ABF, hvis vurdering er bindende (§ 14, stk. 5). ABF skriver, at voldgiften bruges, før overdragelsesaftalen er indgået, eller når aftalen har et forbehold for en efterfølgende voldgiftsafgørelse (ABF, Voldgift, hentet oktober 2026).

Det kræver, at parterne skriver under på en voldgiftserklæring, fordi en voldgiftsaftale indgået før tvisten ikke binder en forbruger. Hver part indbetaler normalt 15.000 til 25.000 kr., og en sag tager normalt 2 til 4 måneder (ABF, hentet oktober 2026).

Aftalen og skemaet viser køber regnestykket, før der skrives under

Købers papir er overdragelsesaftalen med nøgleoplysningsskemaet. Her bliver rapportens tal synlige for den, der skal betale dem.

Sælger skal før aftalen udlevere nøgleoplysninger om boligen med en opstilling af, hvordan prisen er beregnet, og med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar (BEK nr. 336, § 1, stk. 1, nr. 7). I skemaet står forbedringerne i felt Z4, tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand i felt Z5 og maksimalprisen i alt i felt Z7 (BEK nr. 336, bilag 2).

Sælger skal også skriftligt gøre køber bekendt med blandt andet lovens § 5 om den højeste tilladte pris og § 16, stk. 1 og 3, om købers ret til at hæve aftalen eller kræve prisen nedsat (andelsboligloven § 6, stk. 1).

Efter ABF's standardvedtægter skal selve aftalen indeholde en opstilling af overdragelsessummen med pris for andel, forbedringer, inventar, løsøre og eventuelt tillæg eller nedslag for stand (§ 15, stk. 1).

Køber får altså ikke kun et tal, men den samme opdeling, som vurderingsmanden og bestyrelsen har arbejdet med. Det er købers mulighed for at stille spørgsmål, mens alle papirer stadig ligger på bordet. Efter underskriften bliver de samme papirer til bevis.

Efter overtagelsen står køber og sælger over for hinanden

Når køber har overtaget boligen, er spørgsmålet ikke længere, hvad bestyrelsen vil godkende, men om sælger har fået for meget eller leveret noget mangelfuldt. Begge dele er krav mod sælger.

Er prisen for høj, kan køber kræve den nedsat og overprisen tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3), og sagen anlægges ved boligretten (§ 16, stk. 6).

Ifølge ministeriet er T:BB 2002.47B fra Københavns Byret den eneste trykte dom, der tager direkte stilling, og på den baggrund vurderer ministeriet, at ethvert beløb betalt over den beregnede maksimalpris er en overpris (VEJ nr. 9588, punkt 14.2). For handler gennemført efter 1. juli 2018 forældes overpriskrav efter de almindelige regler i forældelsesloven (punkt 14.2.1).

Voldgift er ikke vejen her. ABF skriver, at opstår tvisten først efter overtagelsen, må det afgøres ved dom eller forlig mellem køber og sælger, om køber har betalt en overpris (ABF, hentet oktober 2026).

Mangler følger et andet spor med korte frister i vedtægterne. Her gør foreningen købers og egne krav gældende over for sælger og kan holde et beløb tilbage, men afgør ikke selv tvisten. Det er beskrevet i mangelindsigelser ved overdragelse.

De to spor kan mødes. Viser en forbedring sig at være skjult mangelfuld eller ulovligt udført, vil den normalt være sat til en for høj værdi (VEJ nr. 9588, punkt 10.2). Så er sælgers opgørelse igen det papir, der bliver læst først.

Papirerne følger boligen til næste salg

Sælgers dokumentation har værdi efter handlen. Ministeriet beskriver en andelshaver, der får lavet et nyt køkken, men ikke tager det med ved sit salg. Den næste ejer kan tage køkkenet med, når hun selv sælger, regnet fra den historiske anskaffelsespris med afskrivning (VEJ nr. 9588, punkt 10.3).

Det kræver, at nogen kan vise, hvad køkkenet kostede, og hvornår det blev lavet. Forsvinder kvitteringen med den gamle ejer, forsvinder værdien også.

Uden dokumentation bliver forbedringerne et skøn. Sælger dokumenterer, vurderingsmanden prissætter for bestyrelsen, og bestyrelsen godkender. Kæden er ikke stærkere end det første papir.

Andelo er bygget til at holde det første papir. I Min Bolig registrerer andelshaveren forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's regler for, hvor meget en forbedring taber i værdi med årene. Bruger foreningen Andelos vurderingsportal, ser vurderingsmanden forbedringerne med dokumentation, inden han kommer. Vi kalder det andelens servicebog: boligens egen historik, ligesom en bils servicebog. Den er gratis for andelshavere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.