Hvad skal stå i salgsopstillingen for en andelsbolig?

Salgsopstillingen for en andel skal rumme 10 særlige oplysninger

En ejendomsmægler skal udarbejde en specificeret salgsopstilling umiddelbart efter, at formidlingsaftalen er indgået (lov om formidling af fast ejendom m.v., § 39, stk. 1). For en andelsbolig er indholdet fastlagt i formidlingsbekendtgørelsen, som har gældet siden 1. januar 2024 (bekendtgørelse nr. 1413 af 30. november 2023, § 42).

Bekendtgørelsen kræver 10 oplysninger om andelen (§ 32, stk. 1):

1. Maksimalprisen, delt op i andelsværdi, forbedringer, tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand og eventuelt særligt tilpasset inventar (§ 31, stk. 1).
2. Boligydelsen pr. måned, altså boligafgiften plus obligatoriske udgifter til tv, internet og andet, der følger med at bo der (§ 33).
3. Andelens eventuelle nummer, beliggenhed og nuværende benyttelse.
4. Den hidtidige benyttelse, hvis den afviger væsentligt og er relevant.
5. Boligarealet efter BBR og fordelingstallene for andelsværdi og boligafgift, altså den brøkdel af foreningen, der hører til din bolig.
6. Hæftelsen, altså om andelshaverne selv hæfter for foreningens gæld.
7. Vurderingsprincippet bag andelsværdien.
8. Ejendommens værdi efter det princip.
9. Foreningens lån og finansielle aftaler.
10. Andelens tekniske pris (§ 34).

Dertil kommer en række af de oplysninger, der gælder for alle boliger, blandt andet udbudsprisen, forsikringsforhold, større istandsættelser besluttet på generalforsamlingen og energimærket (§ 6, stk. 1, som ændret ved bekendtgørelse nr. 475 af 13. maj 2025). Listen er et minimum.

Felterne om fordelingstal og lån har deres modstykke i foreningens skemaer

Salgsopstillingen er sjældent første sted, tallene bliver skrevet ned. De fleste af de 10 oplysninger findes allerede i foreningens to nøgleoplysningsskemaer, ét om foreningen og ét om salget (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1 og 2).

Oplysning i salgsopstillingen	Skema	Felt
Maksimalprisen og dens dele	Salget	Z3 til Z7
Boligafgift og tillæg for tv og internet	Salget	Z9 og Z10
Fordelingstal for andelsværdi og boligafgift	Salget	Z14 og Z15
Hvad fordelingstallene er regnet ud fra	Foreningen	C1 og C2
Hæftelse	Foreningen	E1 og E2
Vurderingsprincip og ejendommens værdi	Foreningen	F1 og F2
Foreningens lån og finansielle aftaler	Foreningen	O

Kilde: bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1 og 2.

Lånefeltet har netop de seks oplysninger, salgsopstillingen kræver. Fordelingstallene kan være regnet ud fra boligernes areal efter BBR, en anden arealkilde, det oprindelige indskud eller noget andet, og felt C1 og C2 siger hvilket. Har mægleren et udfyldt skema, skal oplysningerne om maksimalprisen hentes derfra (bekendtgørelse nr. 1413 af 30. november 2023, § 31, stk. 2).

Den tekniske pris står ikke som ét tal, den skal regnes ud. Foreningsskemaet oplyser i felt K2 gælden fratrukket kontanter og tilgodehavender i kr. pr. andels-m² og i K3 den tekniske andelsværdi (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Det er de to felter, du skal bruge, når boligens del af gælden mangler.

En detalje: § 32 nævner tre vurderingsprincipper. Foreningsskemaets felt F1 har fire, fordi andelsboligloven siden 2024 også tillader den offentlige ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset (andelsboligloven § 5, stk. 2, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Står der indekseret offentlig vurdering i skemaet, er det altså ikke en fejl.

Et tomt felt om lån kan skjule en gæld, der er større end prisen

Lånefeltet er det, der betyder mest for købers økonomi, fordi foreningens gæld afdrages gennem boligafgiften. Den tekniske pris lægger boligens del af gælden oven i udbudsprisen, og hvad den anslåede tekniske pris dækker, har vi gennemgået for sig.

Et eksempel beskrevet på andelsportal.dk i 2012, altså før de gældende regler, viser, hvad der står på spil. En andel var udbudt til 2.495.000 kr., og felterne om fordelingstal og foreningens lån stod tomme. Foreningens regnskab, som lå på dens hjemmeside, viste en andel af fællesgælden på næsten 2,7 mio. kr. Den gæld, en køber ville træde ind i, var dermed større end prisen.

Et konstrueret eksempel viser, hvordan fordelingstallet bærer regnestykket. Står fordelingstallet for andelsværdien i Z14 til 1,2 %, og er foreningens gæld minus dens kontanter og tilgodehavender 100 mio. kr., svarer en fordeling efter samme tal til 1,2 mio. kr. Tallene er opfundet til eksemplet, og foreningen kan bruge et andet fordelingstal til gælden. Spørg derfor, hvilket tal der er brugt.

Uden fordelingstallet og lånene kan regnestykket ikke laves. Derfor er de to felter ikke pynt.

Mægleren må ikke lade felterne stå tomme

De 10 oplysninger er minimumskrav, og overtrædelse af § 32 straffes med bøde (bekendtgørelse nr. 1413 af 30. november 2023, § 41, stk. 1). Det samme gælder pligten til at give køberen et eksemplar af foreningens dokumenter og nøgleoplysninger, inden købsaftalen indgås (§ 35 og § 41, stk. 1).

Der er én udtrykkelig undtagelse. Har mægleren ikke oplysningen om maksimalprisen, skal salgsopstillingen sige, at udbudsprisen ikke kan overstige boligens maksimalpris (§ 32, stk. 2). Formidlingsaftalen skal samtidig sige, at priserne er skønnede, og mægleren skal indhente maksimalprisen fra foreningen hurtigst muligt (§ 31, stk. 5).

Bekendtgørelsen har ingen tilsvarende undtagelse for fordelingstal, hæftelse eller lån. Et tomt felt om dem er derfor et spørgsmål, du har krav på at få besvaret.

Mener du, at en ejendomsmægler har tilsidesat sine pligter, kan du klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere (lov om formidling af fast ejendom m.v., § 52, stk. 1). Nævnet afgør, om der er sket en overtrædelse. Det er ikke en vej til at få et manglende tal frem i dag. Det gør skemaerne.

Sådan udfylder du hullerne, før du skriver under

Begynd med sælgers pligt. Den, der sælger en andel, skal inden aftalens indgåelse udlevere foreningens dokumenter og nøgleoplysninger (andelsboligloven § 6, stk. 1).

Det omfatter blandt andet vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referat fra seneste generalforsamling, vedligeholdelsesplan hvis den findes, energimærkning og begge nøgleoplysningsskemaer (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1). Hertil kommer en erklæring fra foreningen, hvis nøgleoplysningerne har ændret sig væsentligt siden seneste regnskab (§ 1, stk. 1, nr. 8). Den kan rumme nyere tal for lånene end regnskabet.

Bed om skemaerne skriftligt, og læg dem ved siden af salgsopstillingen. Gå felterne igennem et for et: står der noget i skemaet, som mangler i opstillingen, har du tallet. Står der noget forskelligt, så spørg, hvilket der er det rigtige.

Udleveringen kan ske ved en henvisning til foreningens hjemmeside (§ 1, stk. 2). Kig derfor efter regnskab og skemaer dér, hvis foreningen har en.

Er skemaerne ikke klar, har foreningen en frist. Den skal udlevere dem til sælger senest 10 arbejdsdage efter anmodningen (§ 7, stk. 1). For skemaet om salget løber fristen først fra det tidspunkt, hvor dokumentationen for forbedringer er afleveret, eller vurderingsrapporten foreligger (§ 7, stk. 2 og 3).

Sælges andelen uden mægler, findes der ingen salgsopstilling. Så er skemaerne det eneste samlede overblik, og salg uden mægler og det banken vil se har sit eget stykke. Hvordan du læser foreningens økonomi før køb er næste skridt.

Felterne om selve boligen er dem, en servicebog kan udfylde med kilde og dato

Læs de 10 oplysninger igen, og del dem i to. Fordelingstal, hæftelse, vurderingsprincip, ejendommens værdi og lån er foreningens tal. De hører til bygningens journal og bør kunne trækkes frem fra regnskab og skemaer. Den tekniske pris er en blanding: foreningens gæld, fordelt på boligen.

En anden gruppe handler om den ene bolig: arealet efter BBR, benyttelsen, boligydelsen og især maksimalprisens linjer for forbedringer, vedligeholdelsesstand og inventar. Her er salgsopstillingen kun så god som det, sælger kan dokumentere. Et areal, der ikke stemmer med BBR, slår igennem på prisen, som BBR-arealet og andelens pris viser.

Forbedringstillægget er det, sælger må tage for forbedringerne oven i andelsværdien. Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder et forbedringsfelt i en salgsopstilling. Den samling af kvitteringer, billeder og tilladelser, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog: hvad er lavet, hvornår, af hvem og for hvad.

Andelo er et system, hvor den bog føres løbende. I Min Bolig har andelshaveren én side med kvadratmeter, rum, forbedringer, dokumenter og vurderinger, og boligens BBR-data hentes automatisk. Forbedringer registreres med kvitteringer og før- og efterbilleder, og værdien beregnes løbende.

Beregningerne følger ABF's afskrivningskurver, som de er implementeret i Andelo, hvor værdien af en forbedring falder langsomst i starten. Det er gratis for andelshavere. Andelo udfylder ikke salgsopstillingen og fastsætter ikke maksimalprisen.

Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026). Ved hvert mæglersalg i dem gælder de samme 10 felter.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.