Selvsalg: det køberens bank vil se

Uden mægler forsvinder den, der plejer at samle papirerne

Din oplysningspligt ændrer sig ikke, fordi du sælger selv. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger til køber og skriftligt gøre køber bekendt med reglerne om maksimalpris, altså den højeste lovlige pris boligen må sælges til, samt straf og tilbagebetaling (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6, stk. 1).

Reglerne står i andelsboliglovens kapitel II, og Social- og Boligministeriet har udsendt en vejledning om, hvordan de skal anvendes i praksis (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025).

Konkret er det ni punkter: vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære, vedligeholdelsesplan hvis foreningen har en, energimærkning, de to nøgleoplysningsskemaer, en erklæring om væsentlige ændringer hvis der er sket sådanne, og en vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1).

Uden mægler er der bare ingen, der holder listen. ABF oplyser, at det er foreningen, der udfylder overdragelsesaftalen, når en bolig sælges uden mægler (ABF, overdragelsesproceduren, tilgået 2026). Bestyrelsen udfylder altså papiret, men den skaffer ikke indholdet.

Køber har desuden krav på en specificeret salgsopstilling med oplysning om forbedringer og eventuelt tilpasset inventar og løsøre (samme kilde). Tilpasset inventar er det, der er bygget ind og ikke kan tages med. Det er den opstilling, der bliver til et problem, og det opdager de fleste sælgere først, når køberens bank spørger.

Foreningen leverer sine egne tal, og fristen starter hos dig

Arbejdsdelingen er skarpere, end den ser ud. Foreningen indberetter foreningsskemaets afsnit 1 til 3 samt nøgleoplysning R og udfylder Z1 til Z17 i salgsskemaet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 6). Långiverne indberetter selv låneoplysningerne i afsnit 4 bortset fra Q og R (§§ 4 og 5).

Foreningen skal udlevere begge skemaer hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning (§ 7, stk. 1). Det lyder som foreningens frist. For salgsskemaet er det din.

Fristen for salgsskemaet løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget din dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre (§ 7, stk. 2), eller hvor vurderingsrapporten foreligger, hvis en professionel vurderingsmand sætter forbedringsværdien (§ 7, stk. 3).

Regnestykket er derfor ikke ti arbejdsdage. Det er den tid, du bruger på at finde kvitteringer, plus ti arbejdsdage. Ligger kvitteringerne i en flyttekasse, er det den flyttekasse, der bestemmer, hvornår køber kan få et lånetilsagn.

Har foreningen ABF's standardvedtægter, og er der uenighed om, hvad forbedringerne er værd, fastsættes prisen af en voldgiftsperson udpeget af ABF. Vurderingen er endelig og bindende, og voldgiftspersonen fastsætter selv sit honorar og bestemmer, hvordan omkostningerne fordeles (§ 14, stk. 5).

Banken beder om et beslutningsgrundlag, ikke om et prisskilt

En andelsbolig finansieres med banklån mod sikkerhed i andelen. Der findes ikke realkreditlån til andelshavere (ABF, finansiering af andelsbolig, tilgået 2026).

Retten til at pantsætte sin andel kan ikke fjernes i vedtægterne. Foreningen kan kun begrænse den på én måde: ved at sætte en grænse, så andelshaveren ikke må optage lån mod sikkerhed i andelen, der overstiger 80 pct. af pantets værdi på lånetidspunktet (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6 a, stk. 1 og 2).

Skal pantet tinglyses i andelsboligbogen, skal foreningen efter anmodning fra andelshaveren, långiveren eller udlægshaveren uden ugrundet ophold afgive erklæring om, hvorvidt køber er den, der er godkendt som andelshaver med brugsret til boligen (andelsboligloven § 4 a, stk. 1, jf. tinglysningslovens § 42 k, stk. 5). ABF angiver ca. tre uger som udgangspunkt (ABF, finansiering af andelsbolig, tilgået 2026).

To forbehold hører med. Foreningen er ikke forpligtet til at afgive erklæringen, før købesummen er indbetalt til foreningen (§ 4 a, stk. 2), og pligten gælder ikke, hvis erklæringen skal bruges til en pantsætning i strid med en lånegrænse i vedtægterne (§ 4 a, stk. 1, jf. § 6 a, stk. 2). Begge dele kan forlænge ventetiden.

Tinglysningen koster 1,25 pct. af det pantsatte beløb plus 1.825 kr. i fast afgift (Skatte- og Vækstministeriet, satser efter tinglysningsafgiftsloven § 5 a, 2026).

Hvad det enkelte pengeinstitut derudover beder om, varierer, og der findes ingen fælles liste. Retningen er den samme: banken skal kunne se, hvad foreningen skylder, og hvad boligen er værd.

Maksimalprisen i felt Z7 er sammensat af andelsværdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand og tilpasset inventar (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2). Kan de fire tal ikke gøres rede for, har banken intet grundlag at sige ja på.

Forbedringsopgørelsen er den del, ingen andre kan skaffe

Foreningen kan levere sine egne tal. Regnskabet findes, vedtægterne findes, energimærket findes. Den del af grundlaget, der handler om din bolig, findes kun, hvis du har lavet den.

Har foreningen ABF's standardvedtægter, sker fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (§ 14, stk. 4). Ikke af bestyrelsen, ikke af administrator, ikke af mægleren.

Værdien opgøres som anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Vurderingen tager udgangspunkt i ABF's forbedringskatalog og værdiforringelseskurver, og eget arbejde ansættes til svendeløn ekskl. avance og offentlige afgifter (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 2).

Det betyder to ting. Anskaffelsesprisen skal kunne dokumenteres, altså kvitteringen eller fakturaen. Og året skal kunne dokumenteres, for det afgør, hvor meget der er tilbage. ABF's vejledende timesats for eget arbejde er i 2026 på 241 kr./t i København og 214 kr./t i resten af landet, og satsen skal matche udførelsesåret (ABF's vejledende timesatser 2026, som de er struktureret i Andelo).

Andelskronen er den faktor, foreningen omregner din andel til kroner med. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder den opgørelse, du sender til køberens bank.

Det, der ikke findes, kan ikke fremskaffes på en uge

Her ligger hullet. Alt det, foreningen skal levere, kan i princippet fremskaffes, fordi det allerede eksisterer et sted. Din egen dokumentation kan ikke genskabes bagud, hvis den aldrig blev gemt.

En faktura fra et køkkenfirma i 2016 findes eller findes ikke. En byggetilladelse til et badeværelse er søgt eller ikke søgt. Dokumentationen for, at arbejdet blev udført af en autoriseret håndværker, er indhentet dengang eller aldrig.

Under ABF's standardvedtægter skal andelshaveren ved forandringer, der kræver autoriserede håndværkere, dokumentere, at håndværkerne er autoriserede og har tegnet ansvarsforsikring, og dokumentationen skal forevises bestyrelsen (§ 10, stk. 6). Det er en pligt allerede på udførelsestidspunktet, ikke først ved salget.

Et el- og vvs-tjek er noget andet. ABF oplyser, at det kun skal foreligge, hvis foreningens vedtægt kræver det, og at en tilstandsrapport ikke er nødvendig (ABF, overdragelsesproceduren, tilgået 2026).

Har foreningen ABF's standardvedtægter, skal forandringer i boligen desuden anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, inden de sættes i gang (§ 10, stk. 1). Den anmeldelse er også dokumentation, og den er nem at glemme, mens håndværkerne står i entreen.

Det, der samler den slags gennem et helt ejerskab, kalder vi andelens servicebog: hvad er lavet, hvornår, af hvem og for hvad. Ligesom bilens. Den bliver ikke til noget i salgsmåneden. Den bliver til noget de ti år før.

Selvsalg er billigere, hvis dokumentationen findes i forvejen

Besparelsen ved selvsalg er mæglerens salær, som aftales individuelt og ikke må fremgå af den samlede overdragelsessum (ABF, overdragelsesproceduren, tilgået 2026). Til gengæld overtager du arbejdet.

De faste udgifter forsvinder ikke. Har foreningen ABF's standardvedtægter, kan den kræve gebyr for overdragelsesaftalen og for erklæringen om adkomst, og at du betaler for en eventuel vurdering af forbedringer (§ 6, stk. 3 og § 15, stk. 3).

En salgsannonce på Boliga.dk og Selvsalg.dk koster 796 kr. om måneden for ABF-medlemmer og 995 kr. for ikke-medlemmer (ABF, medlemsfordele, tilgået 2026). Du kan ikke aftale, at køber bærer dine omkostninger (andelsboligloven § 5, stk. 15).

Om regnestykket går op, afhænger derfor ikke af salæret alene, men af hvor meget af materialet der allerede findes. Har du opgørelsen, kvitteringerne og tilladelserne, flytter du et administrativt arbejde hjem. Har du dem ikke, flytter du mæglerens opgave hjem på det tidspunkt, hvor den er dyrest at løse: mens en køber venter på svar fra sin bank.

Dokumentlisten står i overdragelse af andel, og skemaerne felt for felt i nøgleoplysningsskemaet forklaret. Andelos register dækker alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ i alt (Andelo-registret, 2026), heriblandt andelsboligforeninger i København og andelsboligforeninger på Frederiksberg.

I Andelo registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og tilladelser, mens arbejdet står på, og værdien i dag beregnes efter ABF's kurver, så opgørelsen findes den dag, du skal bruge den.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.