Skal du betale fradraget tilbage, når sælger har udbedret?

Et fradrag i aftalen er en beslutning om bestemte poster i boligen

Et fradrag i prisen for boligens stand er ikke et rundt beløb, der kan forhandles væk. Det er en del af maksimalprisen, og det hører til bestemte ting i boligen.

Maksimalprisen har tre dele: andelen i foreningens formue, forbedringerne og vedligeholdelsesstanden (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 2020, § 5, stk. 1). Den fælles overdragelsesaftale gør det til fem linjer i afsnit 4, hvor fradrag eller tillæg for vedligeholdelsesstand og fradrag for mangler står hver for sig (version 25.07.8).

Ved hver af de to linjer skal der stå, hvor tallet kommer fra, for eksempel en vurderingsrapport eller en specifikation over mangler. Formularvejledningen beder samtidig om dato for udarbejdelsen og om, hvem der har lavet den (version 25.07.8). Fradraget peger altså tilbage på et dokument med navngivne poster.

For én af posterne har ministeriet en målestok. Ved fradrag for ekstraordinær dårlig stand tages der udgangspunkt i, hvad det koster at bringe boligen op i normal stand (vejledning om prisfastsættelse, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 11, med henvisning til en dom fra Østre Landsret, U1996.41Ø). Det gælder kun, når vedligeholdelsesstanden afviger væsentligt fra det normale.

For den post er fradraget med andre ord prisen på en udbedring, der ikke er lavet. Fradrag for mangler er en anden linje i afsnit 4, og for den har vejledningen ingen tilsvarende regel. Begge dele er grunden til, at spørgsmålet opstår, når sælger bagefter laver noget af arbejdet.

Hold det adskilt fra afskrivning. Når en forbedring falder i værdi med alder og slid, er det forbedringsposten (§ 5, stk. 13). Et fradrag for stand er en anden post. Hvordan det fastsættes, står i nedslag for vedligeholdelsesstand.

Maksimalprisen opgøres ved underskriften, så udbedring kræver en aftale

Overdragelsesaftalen siger det selv. Det er tidspunktet for køber og sælgers underskrift, der er afgørende for opgørelsen af andelens maksimalpris (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 12).

Står der et fradrag i afsnit 4 den dag, I skriver under, er det en del af den pris, I har aftalt. At sælger senere laver noget af arbejdet, ændrer ikke af sig selv på aftalen.

Man kan finde ældre rådgivning om, at sælger bør have lejlighed til at udbedre påviste fejl, så fradraget falder bort. Det er en ældre, generel anbefaling uden henvisning til en regel. Andelsboligloven giver ingen sådan ret.

ABF's standardvedtægter gør det heller ikke. § 14 handler om prisen og § 15 om fremgangsmåden ved overdragelse, og ingen af dem giver sælger ret til at udbedre i stedet for at give fradrag (10/2014 med ændring 07/2025). § 15, stk. 1 kræver derimod, at overdragelsesaftalen specificerer et eventuelt nedslag for vedligeholdelsesstand.

Derfor skal aftalen læses først. Formularvejledningen peger på afsnit 11, individuelt aftalte vilkår, som stedet til mere detaljerede oplysninger om mangler, stand og istandsættelsesarbejder (version 25.07.8). Står der ingen udbedringsklausul, gælder fradraget som skrevet. Står der en, er den et vilkår for overdragelsen, og "Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen" (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 1). Hvilken virkning sådan en klausul har for maksimalprisen, afgør ingen af de kilder, vi bygger på. Få derfor rådgivning, før I skriver den ind.

Hvordan afsnit 4 og 8 i øvrigt hænger sammen, er gennemgået i den fælles overdragelsesaftale felt for felt.

Er udbedring aftalt, tæller kun de poster, der dokumenteret er lavet

Har aftalen givet sælger adgang til at udbedre, er næste spørgsmål, hvad der faktisk er lavet. Svaret findes post for post, ikke for fradraget som helhed.

Et konstrueret eksempel, hvor tallene ikke er hentet fra en konkret sag: specifikationen over mangler giver fradrag for en ødelagt indvendig dør (3.000 kr.), en revnet håndvask (2.500 kr.) og et køkkenskab med vandskadet bund (4.500 kr.), i alt 10.000 kr. Det er fradrag for mangler, så beløbene er blot dem, der står i aftalen, ikke beregnet efter vejledningens regel for vedligeholdelsesstand.

Sælger skifter døren, men gør ikke mere. Så er dørposten på 3.000 kr. den eneste, der er at tale om, og kun hvis aftalen åbner for det. For de 7.000 kr. for håndvask og køkkenskab gælder fradraget som aftalt, fordi den udbedring, de dækker, ikke er lavet.

Betaler køber alligevel hele beløbet, betaler køber for en stand, boligen ikke har. Ministeriets vejledning til køber nævner manglende fradrag for mangler eller vedligeholdelsesstand som en af måderne, en køber kan komme til at betale overpris på (marts 2025).

Er der betalt overpris, kan køber kræve prisen nedsat og overprisen betalt tilbage (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 2020, § 16, stk. 3).

Sørg for, at udbedringen kan vises. Vi anbefaler en dato for, hvornår arbejdet blev lavet, en beskrivelse af hvad der blev lavet, hvem der lavede det, og billeder af resultatet. Og en faktura, hvis en håndværker stod for det. At sælger siger, at manglerne er udbedret, er en påstand, ikke en dokumentation.

Aftalen afgør først, derefter bestyrelsen og en voldgiftsperson

Den der skal vurdere arbejdet, er den, aftalen udpeger. Står der i afsnit 11, hvad udbedringen skal omfatte og hvem der godkender den, er det udgangspunktet.

Står der intet, er der tre instanser at kende. Bestyrelsen godkender prisen og må kun godkende en rimelig pris (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1). Køber gennemgår boligen med bestyrelsen efter overtagelsen for at konstatere mangler ved vedligeholdelsesstand og forbedringer (§ 15, stk. 7). Fristerne for den gennemgang står i mangler ved overdragelse.

Er parterne uenige om selve nedslaget for vedligeholdelsesstand, fastsættes det af en voldgiftsperson udpeget af ABF. Voldgiftspersonen besigtiger boligen, laver en begrundet vurderingsrapport, og afgørelsen er endelig og bindende for alle parter (§ 14, stk. 5).

Pengene kan ligge stille imens. Kræver køber prisnedslag, og skønnes kravet rimeligt, kan bestyrelsen tilbageholde et tilsvarende beløb, som først udbetales, når det ved dom eller forlig er fastslået, hvem det tilkommer (§ 15, stk. 7).

Overdragelsesaftalens afsnit 8 har samme mekanik. Det tilbageholdte beløb afregnes til sælger eller køber, når det ved dom eller forlig er afgjort, hvem det tilkommer (version 25.07.8). Afregningen sker ellers senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 8).

Fristen for udbedring står i aftalen, og den bør have en dato

Der er ingen lovbestemt frist for, hvornår sælger skal have udbedret. Der er heller ingen i ABF's standardvedtægter, fordi de ikke har nogen regel om udbedring i stedet for fradrag (10/2014 med ændring 07/2025).

Fristen er derfor den, parterne skriver ind. En udbedringsklausul uden dato giver ikke køber noget at holde sælger op på, og ikke bestyrelsen noget at kontrollere imod.

Vi anbefaler en dato før den gennemgang, køber og bestyrelse laver efter overtagelsen (§ 15, stk. 7). Så kan arbejdet kontrolleres i samme omgang som resten af boligen, og et uenigt punkt kan nås, før restbeløbet afregnes.

Bland ikke fristen sammen med en anden frist i aftalen. Formularvejledningen anbefaler, at købers frist for at føre et mangelkrav videre, fx til retten, ikke sættes kortere end 3 måneder eller længere end 6 måneder fra reklamationen (version 25.07.8, afsnit 8). Den handler om købers krav, ikke om sælgers udbedring.

Reglerne her bygger på ABF's standard. Blandt de 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026) har hver forening sine egne vedtægter. Læs jeres egne, før I går ud fra, at ABF's ordlyd gælder.

Fradraget hører til boligens papirer, ikke i en løs aftale

Et fradrag, der udlignes ved udbedring, ændrer boligens historie. Døren var ødelagt, så blev den skiftet, og posten blev gjort op efter aftalen. Det bør kunne læses af den næste, der står med boligen.

Den næste kan være en køber om ti år, en vurderingsmand eller en bestyrelse, hvor ingen af de nuværende medlemmer sidder. Ligger aftalen om udbedring i en mail mellem to parter, er den væk, når de er flyttet.

Hører den derimod til boligen, med fradraget, posten, datoen for udbedringen og billederne samlet ét sted, kan den slås op. Samlingen af, hvad der er lavet i boligen, hvornår og af hvem, kalder vi andelens servicebog. Den følger boligen, som en bils servicebog følger bilen og ikke ejeren.

Andelo afgør ikke, om et fradrag skal udlignes. Det gør aftalen, og i sidste ende en voldgiftsperson eller domstolene. I vurderingsportalen dokumenteres fradrag med foto og kategori og organiseres pr. rum, hver vurdering får et sagsnummer, og dialogen ligger i en kommentar-tråd, der ikke kan redigeres eller slettes. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer og før- og efter-billeder.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.