Den fælles overdragelsesaftale felt for felt

Aftalen er en brancheformular, og skemaerne er bekendtgørelsens

Der ligger to slags papir på bordet i en andelshandel, og de har ikke samme tyngde.

Den fælles overdragelsesaftale er en standardformular udarbejdet af fem brancheorganisationer, blandt dem ABF, EjendomDanmark og Dansk Ejendomsmæglerforening. Den stilles til fri disposition for alle, dog uden ansvar for arbejdsgruppen bag (formularvejledning til den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8).

Versionsnummeret angiver år, måned og nummer for offentliggørelsen, så 25.07.8 blev udsendt i juli 2025 (samme vejledning).

Ingen lov påbyder netop den formular. Efter ABF's standardvedtægter oprettes der en skriftlig overdragelsesaftale med bestyrelsens påtegning om godkendelse, og bestyrelsen kan bestemme, at den skal oprettes på en standardformular (10/2014 med ændring 07/2025, § 15, stk. 1). Kan, ikke skal.

Nøgleoplysningsskemaerne står et andet sted. De er bilag 1 og 2 til bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, og foreningen skal udlevere dem senest 10 arbejdsdage efter anmodning (§ 7, stk. 1).

For skemaet om selve boligen løber fristen dog først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre, eller hvor vurderingsrapporten foreligger (§ 7, stk. 2 og 3). Hvad skemaerne indeholder, står i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Forskellen betyder noget i praksis. Formularen kan foreningen vælge fra. Tallene i den kan den ikke.

Hvem der udfylder aftalen, afhænger af, om der er en ejendomsmægler med. Er der ingen mægler, udfylder foreningen den selv (ABF, overdragelsesproceduren, tilgået 2026).

Er der en mægler, udfylder foreningen felterne ved sagens opstart, og mægleren laver den endelige aftale og sender den til godkendelse hos foreningen (formularvejledning, version 25.07.8). Opgørelsen af forbedringer, inventar og løsøre er sælgers eget arbejde (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 4). Bestyrelsen skriver under i afsnit 16.

Afsnit 4 er fem tal, og hvert af dem skal oplyse sin egen kilde

Afsnit 4 er formularens regnestykke. Fem poster lægges sammen til maksimalprisen: andel i foreningens formue, forbedringer, særligt tilpasset inventar, fradrag eller tillæg for vedligeholdelsesstand og fradrag for mangler (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 4).

Prisen for selve andelen må ikke overstige, hvad andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i boligen, er den ene retshandel, overdragelsen må betinges af, og vederlaget må ikke overstige, hvad ydelsen med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 14).

Sammentællingen er formularens, ikke lovens. Vejledningen samler posterne i én maksimalpris: andelsværdi plus forbedringer plus inventar, plus eller minus vedligeholdelsesstand, minus mangler (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 4).

Det interessante ligger i de tre bogstaver efter hver post: jf. Feltet er ikke pynt. Her skrives, hvor oplysningen stammer fra, for eksempel seneste godkendte årsrapport eller en vurderingsrapport, og der bør samtidig stå dato for udarbejdelsen og hvem der har udarbejdet den (formularvejledning, version 25.07.8).

Formularen beder altså ikke kun om et beløb. Den beder om beløbets ophav.

Et tomt felt er heller ikke neutralt. Findes der ingen forbedringer og intet inventar, angives 0 kr., fordi et blankt felt kan signalere, at man ikke har forholdt sig til posten (samme vejledning).

Forbedringsfeltet er der, hvor en manglende historik bliver til et tal

Her gør det ondt. Der skal stå et beløb, ikke en forklaring.

Forbedringer opgøres til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder og slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13; ABF's standardvedtægter, 10/2014 med ændring 07/2025, § 14, stk. 1, litra B). Værdien fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i ABF's forbedringskatalog og de vejledende værdiforringelseskurver (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 2).

Opgørelsen er sælgers eget arbejde. Prisen for forbedringer, inventar og løsøre fastsættes på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 4).

Kvitteringer er ikke et lovkrav. Social- og Boligministeriet skriver, at bestemmelsen ikke indeholder krav om kvitteringer, men at de gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en sag om overpris (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Derfor betaler det sig at vide, sådan dokumenterer du dine forbedringer, før boligen sættes til salg.

Uden papirerne skal beløbet alligevel findes. Det bliver et skøn, og skønnet kan bestrides. Bliver parterne uenige, fastsættes prisen af en voldgiftsperson udpeget af ABF (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 5).

Andelskronen er det tal, andelsværdien regnes ud fra, og forbedringerne lægges oven i den værdi, når maksimalprisen skal findes.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Afsnit 6 og 8 henter beløb fra vedtægterne, ikke fra formularen

Afsnit 6 opgør omkostningerne for hver part: overdragelsesgebyr til foreningen og til administrator, andel af vurderingshonorar, el-tjek og VVS-tjek, og fritekstlinjer til resten (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 6).

Fordelingen mellem køber og sælger står ikke i formularen. Den afhænger af vedtægt eller praksis, og andelen kan være hele beløbet på den ene part (formularvejledning, version 25.07.8).

Loven sætter dog én grænse. Det kan ikke aftales, at køber skal bære sælgers omkostninger ved overdragelsen (andelsboligloven § 5, stk. 15).

Afsnit 8 handler om afregningen til sælger. Foreningen tilbageholder et beløb til sikkerhed for mangler ved vedligeholdelsesstand, forbedringer, tilpasset inventar og løsøre (samme aftale, afsnit 8).

Vejledningen er præcis her. Tilbageholdelse bør kun ske, hvis vedtægter eller praksis giver køber ret til det, og ellers angives 0 kr. Der skal stå et tal i den endelige aftale. Samme sted står fristen for købers retsforfølgelse af et mangelkrav: den bør ikke være kortere end 3 måneder eller længere end 6 måneder fra reklamationen (formularvejledning, version 25.07.8).

Afsnit 13 er en datoliste, og et manglende dokument gør handlen betinget

Afsnit 13 ligner en afkrydsning. Det er en datoliste.

Den første tabel har 10 rækker, og 7 af dem beder om en dato eller en periode: regnskabet, budgettet, specifikationen over forbedringer eller vurderingsrapporten, hvert af de to nøgleoplysningsskemaer, energimærkningen og seneste ordinære generalforsamling (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 13).

For specifikationen skal det desuden fremgå, hvem der har udarbejdet den (formularvejledning, version 25.07.8).

En dato er en påstand om, at dokumentet findes i en bestemt udgave. Kan ingen huske, hvornår vedligeholdelsesplanen sidst blev opdateret, standser aftalen der.

Mangler et af dokumenterne, skal aftalen gøres betinget af det pågældende dokuments indhold (samme vejledning). Handlen kan gennemføres, men den hænger i en betingelse.

Én række skiller sig ud. Oplysning om fortrydelsesret har kun ét felt at sætte kryds i, nemlig udleveret.

Hjemmeside-adgang efter bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 2 opfylder kun oplysningspligten for de dokumenter, bestemmelsen selv nævner. Oplysning om fortrydelsesret er ikke et af dem og skal derfor altid udleveres direkte (samme vejledning).

Krydserne i afsnit 10 og 12 er påstande, nogen skal kunne bakke op

Afsnit 10 rummer to ja og nej-felter, der begge kan vælte en handel.

Det første spørger, om vedtægterne har bestemmelser om forkøbsret, og om den er endeligt afklaret. Er den ikke det, er overdragelsen betinget af, at den afklares og ikke gøres gældende (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 10).

Det andet spørger, om sælgers samlede restgæld overstiger sælgers tilgodehavende efter omkostninger og foreningens eventuelle tilgodehavende. Er svaret ja, er handlen betinget af, at samtlige pant- og udlægshavere samtykker i at aflyse (samme afsnit).

Afsnit 12 rummer krydset om, hvorvidt ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Krydses der ja, har køber ret til et gyldigt energimærke (samme aftale, afsnit 12).

Samme afsnit indeholder en sætning, det er værd at læse langsomt: det er tidspunktet for køber og sælgers underskrift af aftalen, der er afgørende for opgørelsen af andelens maksimalpris.

Og tilbuddet står ikke evigt. Det skal accepteres inden 8 dage fra underskrift (samme aftale, afsnit 15).

En forening der fører sine data løbende, aflæser dem bare

Læs formularen igennem, og læg mærke til, hvor lidt af den der er ny viden.

BFE-nummeret kan findes i BBR-meddelelsen (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 2), og matrikelnummeret står i foreningens skøde og i Tingbogen. Areal og fordelingstal henviser aftalen selv videre til nøgleoplysningsskemaet om boligen (den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 2). Boligafgiften står i opkrævningerne, gebyrerne i vedtægt eller praksis, datoerne på dokumenterne.

Tilbage bliver ét sted, hvor tallet ikke kan slås op: forbedringerne i den enkelte bolig. Dem skal nogen have samlet år efter år, ofte mens en anden sad i bestyrelsen.

Formularen er altså en aflæsning af to slags papirer frem for et stykke nyt arbejde. Foreningens papirer på den ene side, og på den anden det, der hører til boligen: hvad er lavet, hvornår, af hvem og for hvad.

Det sidste kalder vi andelens servicebog, som en bils servicebog følger bilen og ikke ejeren. De øvrige emner om overdragelse hviler på de samme to slags papirer.

Mønsteret går igen i foreninger over hele landet, også blandt andelsboligforeninger i København: foreningens egne papirer findes som regel, mens den enkelte boligs historik er den, der mangler.

I Andelo ligger de hver for sig. Foreningens dokumenter samles i ét arkiv, hvor bestyrelsen bestemmer hvem der kan se hvad.

I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og tilladelser, mens man bor der, og værdien regnes ned efter ABF's standard, hvor den falder langsomst i de første år. Andelo udfylder ikke formularen, men fjerner leddet, hvor nogen skal lede.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.