Hvad er en anslået teknisk pris egentlig værd?

Den tekniske pris er udbudsprisen plus boligens del af foreningens gæld

Tallet er ikke en vurdering af boligen. Det er en sammentælling.

Ved teknisk pris forstås den skønnede kontantpris tillagt den forholdsmæssige andel af andelsboligforeningens gæld fratrukket omsætningsaktiver (bekendtgørelse nr. 1413 af 30. november 2023 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom, § 34). Ejendomsmægleren skal oplyse den i salgsopstillingen sammen med ni andre oplysninger om andelen (§ 32, stk. 1, nr. 1 til 10).

Formålet er sammenligning. Danmarks Statistik beskriver begrebet som prisen for alle de aktiver, køberen overtager, altså prisen for andelsbeviset plus den overtagne bruttogæld (Danmarks Statistik, 2018). Bekendtgørelsens definition trækker foreningens omsætningsaktiver fra igen, så de to opgørelser giver ikke nødvendigvis samme tal.

Kravet er hverken nyt eller frivilligt. Det har stået i formidlingsbekendtgørelsen siden 1. januar 2015 (bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november 2014, § 31, nr. 10, og § 33). Undlades oplysningen, kan det straffes med bøde (bekendtgørelse nr. 1413, § 41, stk. 1).

Så langt er tallet en oplysning som alle andre i opstillingen. Det er ordet foran, der gør forskellen.

Ordet anslået dækker over to lag skøn, ikke ét

Den tekniske pris kan ikke blive mere præcis end det tal, den bygger på. Og det tal kalder loven selv skønnet.

Ordet anslået står ikke i loven. Bekendtgørelsen siger teknisk pris og skønnet kontantpris (§ 32, stk. 1, nr. 10, og § 34). Anslået er mæglerbranchens eget ord, og det er netop den anslåede tekniske pris, Dansk Ejendomsmæglerforening beder sine medlemmer opgive i salgsopstillingerne (Danmarks Statistik, 2018).

Første lag er udbudsprisen. Formidlingsbekendtgørelsen bruger ordet den skønnede kontantpris (§ 34). Har mægleren ikke oplysning om maksimalprisen, skal salgsopstillingen udtrykkeligt sige, at den skønnede kontantpris ikke kan overstige boligens maksimalpris (§ 32, stk. 2).

Andet lag ligger under udbudsprisen. Maksimalprisen bygger på værdien af andelen i foreningens formue, den værdi foreningen regner andelenes pris ud fra, og som i daglig tale hedder andelskronen. Den bygger igen på ejendommens værdi. Foreningen kan vælge mellem fire metoder: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, eller den offentlige ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset, altså den almindelige prisudvikling (andelsboligloven § 5, stk. 2, jf. Social- og Boligministeriet, 2025).

Grundlagets alder er sjældent synlig i opstillingen. En valuarvurdering må være op til 42 måneder gammel, når den lægges til grund (§ 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Se også hvordan andelskronen beregnes.

Oven på det ligger forbedringerne. Mangler mægleren oplysninger om forbedringer, vedligeholdelsesstand eller inventar, skal formidlingsaftalen sige, at både maksimalprisen, mæglerens værdiansættelse og den kontante udbudspris er skønnede (bekendtgørelse nr. 1413, § 31, stk. 5).

Et skøn oven på et skøn giver ikke nødvendigvis et forkert tal. Det giver et tal, køberen ikke kan regne efter.

Maksimalprisen er lovbestemt, og et anslået tal kan ikke sætte den til side

Der er kun ét prisloft i en andelshandel, og det står i loven.

Ved overdragelse må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). De tre poster skal som udgangspunkt holdes adskilt og opgøres hver for sig (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 2 og 13). Hertil kan lægges prisen for inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden (§ 5, stk. 14).

Ministeriet er tydeligt om, hvor lidt der skal til. Det er ministeriets opfattelse, at der ikke findes et væsentlighedskrav, og at ethvert beløb betalt over den beregnede maksimalpris derfor er en overpris (samme vejledning, punkt 14.2). Et overpriskrav på omkring 3 % af salgssummen, der var relateret til mangler ved forbedringer, skulle betales tilbage til køberen (T:BB 2002.47B, Københavns Byret, gengivet samme sted).

Konsekvenserne rammer flere end sælgeren. Køberen kan hæve handlen eller kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 1 og 3). Sælgeren kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (§ 15, stk. 3), og det samme gælder den, der som mægler eller rådgiver erhvervsmæssigt medvirker til en overdragelse i strid med § 5 (§ 15, stk. 5).

En teknisk pris kan derfor ikke gøre en for høj pris lovlig. Den står ved siden af prisloftet, ikke i stedet for det.

Det eneste tal du selv kan regne efter, står i nøgleoplysningsskemaerne

Salgsopstillingen er mæglerens sammenfatning. Skemaerne er foreningens egne tal, og de er specificerede linje for linje.

I nøgleoplysningsskemaet for salget står prisen delt op: boligens andelsværdi, værdien af individuelle forbedringer i boligen, tillæg eller fradrag for god eller dårlig vedligeholdelsesstand, værdien af tilpasset inventar som kan kræves overtaget af køber, maksimalpris i alt, og til sidst hvad andelen faktisk er sat til salg til (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2, punkt Z3 til Z8).

I skemaet for foreningen står grundlaget under den øverste linje: hvilket værdiansættelsesprincip der er anvendt, tidspunktet for værdiansættelsen, om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020, og ejendommens værdi ved det princip (bilag 1, punkt F1, F1b, F1a og F2). Samme skema oplyser andelsværdi, gæld minus omsætningsaktiver og hvad andelen og den overtagne gæld i gennemsnit svarer til pr. kvadratmeter (punkt K1, K2 og K3). Se også hvad nøgleoplysningsskemaet indeholder.

Én af prislinjerne kan du følge helt ned i detaljen. Forbedringerne skal ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13), og følger foreningen ABF's standardvedtægter, laver den fraflyttende andelshaver selv opgørelsen (§ 14, stk. 4). Har foreningen ikke valgt en anden metode, gælder ABF's forbedringskatalog og de kurver, der viser hvor hurtigt værdien falder. Erhvervsstyrelsen ophøjede dem til branchenorm 1. maj 2019 (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 10.3).

Sådan efterprøver du prisen, før du skriver under

Bed om papirerne frem for en forklaring. Fire spørgsmål afgør, om tallene hænger sammen.

Hvilket værdiansættelsesprincip bruger foreningen, og hvornår er værdiansættelsen foretaget? Står der valuarvurdering, så hold datoen op mod loftet på 42 måneder (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Er ejendommens værdi faldet væsentligt siden, kan vurderingen heller ikke længere lægges til grund (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 5.1.1).

Hvad står der på hver linje i salgsskemaet? Andelsværdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand og inventar skal stå hver for sig, og summen er maksimalprisen (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Hvad er forbedringerne, hvornår er de lavet, og hvad kostede de? Loven kræver ikke kvitteringer, men uden dem er anskaffelsesprisen svær at fastlægge, og kvitteringer er samtidig bevis i en senere sag om overpris (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 10.3). Se også hvad andelen er værd uden dokumentation.

Hvad er der lavet i boligen, som ingen længere kan dokumentere? Det er dét spørgsmål, resten hviler på. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Den samling af kvitteringer, billeder og tilladelser, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog. Andelo er et system, hvor andelshaveren og foreningen fører den løbende: forbedringer pr. bolig med kvitteringer og før- og efterbilleder, og løbende beregning af hvad de er værd i dag efter ABF's kurver. For andelshavere er den del gratis.

Andelos register dækker alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ foreninger (Andelo-registret, 2026), fra andelsboligforeninger i København til de mindste uden for byerne. I hver af dem står den næste køber med det samme regnestykke.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.