Hvad kan vurderingsmanden prissætte i din bolig?

Vurderingsmanden læser det grundlag der ligger, og bedømmer ikke boligen frit

Den almindelige forestilling er, at vurderingsmanden går rundt i boligen og sætter en pris på det, der kan ses. Sådan fungerer det ikke. Prisen sættes på det, du kan dokumentere, og resten bliver skønnet.

ABF's eget standardskema siger det uden omsvøb. Skemaet er bestyrelsens erklæring om sin egen besigtigelse, og den lyder: besigtigelsen er baseret på de oplysninger, som andelshaveren har forelagt bestyrelsen, og andelshaveren indestår dermed også for oplysningernes rigtighed (ABF, standarddokument juni 2020).

Samme dokument oplyser, hvad besigtigelsen ikke omfatter. Der foretages ikke kontrol af skjulte konstruktioner, og lovligheden af installationer, der kræves autoriseret udført, kontrolleres heller ikke. ABF beskriver grundlaget på samme måde i vejledningen: bestyrelsen skal konstatere, at forbedringsarbejderne er til stede i boligen og skønsmæssigt er funktionsduelige, og det er ikke bestyrelsens ansvar, at de er udført lovligt (ABF, juli 2022).

Papirarbejdet ligger hos dig. Sælger udfylder selv skemaets første kolonner: forbedringsemne, etableringsår, omfang, eget arbejde, bilagsnummer og oprindelig anskaffelsessum. Den, der gennemgår boligen, bekræfter eller ændrer priserne (ABF, standarddokument juni 2020).

Regnestykket kræver oplysninger, som du selv skal levere. For at aflæse ABF's afskrivningskurve skal man kende forbedringens alder og enten dens oprindelige anskaffelsespris eller den pris og alder, forbedringen havde ved sidste overtagelse. Vejledningen viser begge aflæsninger (ABF, juli 2022). Findes ingen af delene, er der ikke noget at aflæse.

Derfor er en vurderingsrapport en aflæsning af den dokumentation, der findes, og ikke en fri bedømmelse af boligen. Udfaldet af besøget er langt hen ad vejen afgjort, før der bliver ringet på. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Vurderingsmanden vurderer boligen, valuaren vurderer ejendommen

De to roller forveksles konstant, og forvekslingen koster tid. Prisen på en andel må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 5, stk. 1).

Valuaren arbejder på den første del, men kun hvis foreningen bruger en valuarvurdering som grundlag for formuen. Loven tillader tre andre metoder: anskaffelsesprisen, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, eller den samme ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 5). Mange foreninger har derfor slet ingen valuar.

Vælger foreningen valuarvurderingen, stiller bekendtgørelsen krav: uddannelsen Diplom i Vurdering, mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, en ansvarsforsikring med en minimumsdækning på 5 mio. kr. pr. krav og et aktuelt og indgående kendskab til markedet (BEK nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 3).

Vurderingsmanden arbejder på de to andre dele: forbedringerne i din bolig og dens stand. Her stiller loven ingen tilsvarende krav. Bemyndigelsen til at fastsætte regler om, hvem der må vurdere, gælder alene vurderingen af ejendommen (andelsboligloven § 5, stk. 16).

Hvem der laver opgørelsen hos jer, står i vedtægterne. Efter ABF's standardvedtægter laver den fraflyttende andelshaver den selv, og bestyrelsen godkender (§ 14, stk. 1 og stk. 4). Foreningen kan i stedet bestille en vurderingsmand, som ABF kalder en vurderingsperson.

Bekendtgørelsen om oplysningspligt taler samme sprog. Den regner en frist "i andelsboligforeninger, hvor værdien af forbedringer, tilpasset løsøre m.v. fastsættes på baggrund af en vurderingsrapport udarbejdet af en professionel vurderingsmand" (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 3).

En rapport er altså et valg, ikke et lovkrav. Hvad foreningen går glip af uden den, står i vurderingsrapporten foreningen sprang over.

Med årstal, beløb og bilag bliver posten regnet igennem

Loven siger det kort. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13).

Anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt. Har en tidligere andelshaver bekostet køkkenet, er det den historiske pris, der gælder (Social- og Boligministeriet, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Fradraget følger en kurve. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget gælder, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

ABF's eget eksempel viser mekanikken. En carport uden støbt sokkel fra 2012 kostede 50.000 kr. Den afskrives over 20 år, og i 2022 er den 10 år gammel. Kurven står på 63 %, og værdien bliver 50.000 gange 63 divideret med 100, altså 31.500 kr. (ABF, vejledning juli 2022).

Det, kurven efterlader, kaldes restværdi. Når en kurve ender ved 10 %, er de sidste 10 % en værdi, der fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF, juli 2022). Det gælder ikke alle kurver: en altan i tung, støbt konstruktion afskrives lineært over 50 år (forbedringskataloget, november 2025).

Kurven er samtidig vejledende. Vurderingen bør ende på et rundt tal, og bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller under linjen (ABF, juli 2022).

Eget arbejde regnes ind ad samme vej, hvis det er håndværksmæssigt korrekt udført. Timerne er dem, en svend ville være om opgaven, ikke dem du faktisk brugte (forbedringskataloget, note S).

Satsen for 2026 er 241 kr. i timen i København og 214 kr. i resten af landet (ABF, marts 2026). Regnestykket står i hvad dit eget arbejde er værd.

Uden bilag bliver posten et skøn, og skønnet koster to gange

En manglende kvittering betyder ikke nul. Det er ikke et krav, at andelshaveren kan fremvise en faktura, og kan der ikke fremvises en, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Ministeriet siger det samme om loven. Bestemmelsen indeholder ingen krav om kvitteringer, men kvitteringer gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen og udgør samtidig et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 10.3).

Prisen for skønnet betales to steder. Først i selve opgørelsen, hvor posten hviler på et skøn i stedet for det bilag, der ellers ville have været beviset. Dernæst på regningen. Vurderingsmandens honorar afhænger ofte af, hvor mange poster der er udokumenterede, og en vurdering koster normalt fra 3.600 kr. til 6.300 kr. (ABF, hentet september 2026).

Alder er heller ikke den eneste vej ned. Slitage kan trække værdien længere ned end årene alene. Et køkken kan være så nedslidt, at det stort set ikke er noget værd, selvom det kun er tre år gammelt, og så skal der nedskrives for slitagen og ikke kun for tre år (VEJ nr. 9588, punkt 10.3).

Fire slags poster giver ingen forbedringsværdi

Kataloget sætter rammen på forhånd. Arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og de skal være håndværksmæssigt korrekt udført (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Vedligeholdelse. En række poster står med "Nej" i forbedringskolonnen og 0 år på kurven. Maling og hvidpigmentering, afslibning med og uden lak samt bejdse- og ludbehandling er noteret med bemærkningen "Ingen værdi" (ABF, november 2025). Skimmelsanering er som udgangspunkt vedligeholdelse og ikke en forbedring (note I).

Alt uden for boligens fire vægge. Beboelseslejligheden er det, der ligger inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet. Trappeopgang, tagkonstruktion, fællesarealer, altaner og klimaskærmen, altså facader, tag og vinduer, der holder vejret ude, er en del af fællesejendommen (VEJ nr. 9588, punkt 10.1). Den enkelte vedtægt kan flytte den grænse.

Løsøre, der ikke er tilpasset. Er der tale om løsøre, som andelshaveren ejer, skal det værdiansættes i handel og vandel, altså til markedspris, og ikke efter en afskrivningskurve (forbedringskataloget, note F). Køber kan heller ikke tvinges til at overtage det. Overdragelsen må ikke betinges af anden retshandel end køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden (andelsboligloven § 5, stk. 14).

Arbejde uden dokumenteret lovlighed. Kræver arbejdet en autoriseret håndværker, må andelshaveren dokumentere lovligheden, for eksempel med en el- eller VVS-attest (forbedringskataloget, note L). Er en forandring ikke anmeldt til bestyrelsen, må bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse mod arbejdet, hvis det var blevet anmeldt korrekt. Ville den det, kan der fastsættes et fradrag for reetableringsomkostninger til oprindelig og lovlig stand (note M, jf. ABF's standardvedtægter § 10).

Viser en forbedring sig ulovligt udført, vil den normalt være ansat til en for høj værdi (VEJ nr. 9588, punkt 10.2).

Nedslaget for vedligeholdelsesstand er en anden post end forbedringerne

De to ting blandes sammen hver gang en pris skuffer, og det gør samtalen med bestyrelsen sværere end nødvendigt. Det officielle skema holder dem adskilt. I nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg står værdien af individuelle forbedringer i felt Z4, mens tillæg eller fradrag for god eller dårlig vedligeholdelsesstand står i felt Z5 (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Tærsklerne er også forskellige. En forbedring falder i værdi med alder og slitage efter kurven, uanset hvordan boligen ellers ser ud. Et nedslag for stand forudsætter derimod, at boligens stand afviger væsentligt fra gennemsnittet i foreningen (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note J).

Ministeriet beskriver posten som sjældent anvendt i trykt retspraksis. Den eneste nyere trykte afgørelse er U1996.41Ø, hvor Østre Landsret fastslog, at en dårligere vedligeholdelsestilstand end sædvanligt kunne begrunde et fradrag i prisen (VEJ nr. 9588, punkt 11).

Beløbet regnes heller ikke ud fra kurven. Ved fradrag for ekstraordinær dårlig stand tages der udgangspunkt i, hvad det koster at bringe boligen op i normal stand (VEJ nr. 9588, punkt 11; forbedringskataloget, note J).

De to sætninger "din forbedring tæller ikke" og "der er trukket fra for standen" betyder derfor ikke det samme. Den første handler om en enkelt post i opgørelsen. Den anden er en selvstændig linje, der kan ramme en bolig fuld af godkendte forbedringer. De to mekanismer er skilt ad i nedslag for vedligeholdelsesstand.

Fire oplysninger pr. post afgør besøget, og de skal ligge klar inden det bookes

Vurderingsmanden arbejder sig gennem boligen post for post. Samler man ABF's kolonner, står fire oplysninger tilbage, som afgør, om posten bliver regnet eller skønnet: udførelsesåret, beløbet, hvilket forbedringsemne i kataloget arbejdet hører til, og om lovligheden er dokumenteret. De fire er vores opsummering, ikke en rubrik i skemaet.

Emnet er ikke til forhandling på dagen. ABF's forbedringskatalog fra november 2025 er struktureret som data i Andelo i 149 rækker fordelt på 13 grupper, hvoraf 147 er forbedringsemner. Emnet bestemmer, om posten er en forbedring, og hvor mange år den afskrives over.

To papirer kommer fra foreningen og ikke fra dig. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne senest 10 arbejdsdage efter din anmodning, og for salgsskemaet løber fristen først, fra foreningen har modtaget din dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 7).

Opgørelsen har desuden en holdbarhed: som udgangspunkt op til seks måneder, fordi slitagen fortsætter (ABF, vejledning juli 2022). Bookes vurderingen for tidligt i forhold til salget, skal den måske laves om.

Hvad du konkret skal gemme undervejs, står i sådan dokumenterer du dine forbedringer. Pointen her er tidspunktet. Papirerne skal findes, før besøget bookes, ikke fremskaffes bagefter.

Det er den optegnelse, Andelo er bygget til at holde. I Min Bolig registrerer du hver forbedring med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet regner løbende værdien ned efter ABF's kurver. For el- og VVS-arbejde beder systemet selv om bekræftelse på autoriseret håndværker.

Det er andelens servicebog, altså boligens egen historik på samme måde som en bils servicebog. Den er gratis for andelshavere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.