Hvad skal være på plads, før du bygger om i andelsboligen?

En ombygning skal forbi både bestyrelsen og kommunen

En ombygning i en andelsbolig har to adressater, og de spørger om hver sin ting. Bestyrelsen skal vide, hvad du vil lave, fordi foreningen ejer ejendommen og naboerne bor i den. Kommunen skal spørges, fordi arbejder, der er omfattet af byggeloven, ikke må påbegyndes uden byggetilladelse (byggeloven, LBK nr. 1178 af 23. september 2016, § 16, stk. 1), medmindre bygningsreglementet undtager dem (BR18, § 5).

For de fleste ombygninger ser rækkefølgen sådan ud:

• Læs, hvad jeres vedtægter siger om forandringer, og hvilken frist de sætter.
• Afklar med kommunen, om arbejdet kræver byggetilladelse.
• Anmeld forandringen skriftligt til bestyrelsen, og vent indsigelsesfristen ud.
• Søg byggetilladelse med foreningens underskrift, hvis den kræves, og vis den til bestyrelsen, før arbejdet går i gang.
• Brug autoriserede håndværkere til el og VVS.
• Færdigmeld arbejdet til kommunen, og vis ibrugtagningstilladelsen til bestyrelsen.

Bestyrelsen er ikke byggemyndighed. Den er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed (ABF's standardvedtægter, 4. udgave 2025, § 10, stk. 6). Forandringerne skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt og efter byggelovgivningen, så over for foreningen er det dig, der skal sørge for de rigtige tilladelser (samme paragraf, stk. 1).

Anmeldelsen til bestyrelsen skal ud 3 eller 5 uger før start

Fristen står i jeres vedtægter, og der findes to udbredte standarder. Ministeriets vejledende normalvedtægt for en privat andelsboligforening fra 2006 siger, at en forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest 3 uger, inden arbejdet går i gang (§ 10, stk. 1). ABF's standardvedtægter siger senest 5 uger (4. udgave 2025, § 10, stk. 1).

Begge giver bestyrelsen 3 uger til at gøre indsigelse efter anmeldelsen. Gør den det, skal arbejdet udskydes, indtil der er enighed, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget (normalvedtægten 2006, § 10, stk. 1; ABF's standardvedtægter 2025, § 10, stk. 3).

Normalvedtægten er kun vejledende. Andelsboligloven pålægger ministeren at udarbejde den (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 7, stk. 1), og normalvedtægtens indledning slår fast, at det er frivilligt for foreningerne at bruge den (2006). Mange foreninger har egne vedtægter, så regn fristen ud fra jeres egne.

ABF's version giver bestyrelsen flere redskaber. Den kan kræve, at du betaler rimelige udgifter til at få forandringen vurderet af en fagperson, og den kan betinge arbejdet af forsikring, anden sikkerhed eller tilsyn fra en fagperson, den selv udpeger (ABF's standardvedtægter 2025, § 10, stk. 3 og 4). Naboer skal give adgang, hvis arbejdet kræver det, og adgangen skal varsles med 4 uger (samme paragraf, stk. 5).

Boligens ydre er en anden sag. Inde i boligen har du ret til at lave forandringer. Ændringer af det ydre, af skure og carporte og af hegn må du først lave, når bestyrelsen har godkendt dem, og bestyrelsen kan sige nej (normalvedtægten 2006, § 10, stk. 2).

Byggetilladelse kræves, når arbejdet ændrer bærende dele, brandforhold, anvendelse eller areal

I en etageejendom kan ombygninger udføres uden ansøgning om byggetilladelse, når de ikke ændrer de bærende konstruktioners virkemåde eller forudsætningerne for de brandmæssige forhold, og når de hverken betyder, at boligen bruges til noget helt andet end før, eller at boligens samlede areal (etagearealet) bliver større (BR18, § 5, stk. 1, nr. 4). Arbejdet skal stadig overholde bygningsreglementet.

Bygningsreglementets eksempelsamling, opdateret januar 2021, giver konkrete eksempler fra etageboligbyggeri. Uden ansøgning kan man blandt andet flytte køkkenet til et andet rum, rive ikkebærende vægge ned, dele et rum med en skillevæg og lave nyt badeværelse eller wc i et andet rum med nye rør gennem gulvet til etagen nedenunder, når hullet lukkes brandsikkert.

Byggetilladelse kræves blandt andet til nyt dørhul i en intern bærende væg, hel eller delvis nedrivning af bærende vægge, søjler eller bjælker, en åben altan og udnyttelse af en uudnyttet tagetage til beboelse. Ved alle fire skal en certificeret statiker regne på konstruktionen, og ved tagetagen også en certificeret brandrådgiver (eksempelsamlingen, 2021).

Eksemplerne er vejledende, og hvert arbejde vurderes konkret. ABF's forbedringskatalog skriver, at kommunen skal kontaktes for at afgøre, om der skal søges om godkendelse, når en andelshaver vil lave bygningsmæssige ændringer (november 2025, note N). Om en væg er bærende, kan være svært at se, og eksempelsamlingen nævner, at det ved tvivl kan være en fordel at involvere en håndværker eller anden rådgiver.

Bor du i et rækkehus i en andelsforening, gælder en anden bestemmelse, nemlig BR18, § 5, stk. 1, nr. 3.

Foreningen ejer ejendommen, så ansøgningen kræver foreningens underskrift

En ansøgning om byggetilladelse indgives digitalt til kommunen og skal signeres digitalt af ejeren. Er den ikke signeret af ejeren, skal ansøgeren på anden måde dokumentere sin ret til at udføre arbejdet (BR18, § 9, stk. 1 og 2).

I en andelsboligforening er ejeren foreningen. Du ejer en andel i foreningen, som giver brugsret til din bolig (andelsboligloven § 1 a), mens det er foreningen, der ejer ejendommen og dermed lejligheden. Derfor skal bestyrelsen enten underskrive ansøgningen eller give dig en fuldmagt, og kommunen afgør, hvilken form for dokumentation den vil have.

Det har to praktiske konsekvenser. For det første bør anmeldelsen og ønsket om underskrift gå til bestyrelsen samtidig, så du ikke venter to gange. For det andet skal tilladelsen vises til bestyrelsen, inden arbejdet går i gang, både efter normalvedtægten (2006, § 10, stk. 5) og efter ABF's standardvedtægter (2025, § 10, stk. 6).

Ejerskabet forklarer også, hvorfor bestyrelsen har en interesse i papirerne. Det er altid den, der ejer ejendommen, der skal rette op på byggeri, der strider mod byggeloven (byggeloven, LBK nr. 1178 af 2016, § 17, stk. 1). Bygger en andelshaver ulovligt, er det foreningen, kommunen retter sit påbud mod. Hvordan det spiller ud ved en senere handel, viser stykket om et ulovligt badeværelse opdaget efter købet.

Byggesagen lukkes med færdigmelding og ibrugtagningstilladelse

En byggetilladelse er ikke slutningen. Byggearbejder, der kræver byggetilladelse, skal færdigmeldes til kommunen, og de må ikke tages i brug uden kommunens ibrugtagningstilladelse (BR18, § 40, stk. 1, og § 43, stk. 1). Ved færdigmeldingen erklærer man blandt andet, at det færdige byggeri er i overensstemmelse med byggetilladelsen og bygningsreglementet.

Normalvedtægten kobler det sidste papir tilbage til foreningen. Hvor der efter arbejdets udførelse gives tilladelse til ibrugtagning, skal den ligeledes vises til bestyrelsen (normalvedtægten 2006, § 10, stk. 5).

El og VVS har deres eget spor. Efter ABF's standardvedtægter skal du ved forandringer, der kræver autoriserede håndværkere, dokumentere, at håndværkerne er autoriserede og har tegnet passende ansvarsforsikring, og dokumentationen skal vises til bestyrelsen, før arbejdet går i gang (4. udgave 2025, § 10, stk. 6). Hvad det betyder i et badeværelse, står i stykket om hvad autorisationskravet dækker i et badeværelse.

Kræver arbejdet ikke byggetilladelse, er der heller ingen færdigmelding. Så er det anmeldelsen til bestyrelsen, fakturaerne og eventuelle autorisationsattester, der viser, hvad der blev lavet og hvornår.

Ombygning uden tilladelse kan give påbud, bøde og fradrag ved salg

Kommunen er bygningsmyndighed, og bliver den opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge det lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning (byggeloven, LBK nr. 1178 af 2016, § 16 C, stk. 1 og 3). Et påbud kan tinglyses på ejendommen på ejerens bekostning (§ 16 C, stk. 5). Den, der påbegynder et byggearbejde uden den nødvendige tilladelse, kan straffes med bøde (§ 30).

Foreningen har sine egne redskaber. Lader en andelshaver en forandring udføre i strid med vedtægternes regler, kan bestyrelsen kræve den reetableret inden for en fastsat frist. Sker det ikke, kan foreningen få arbejdet udført på andelshaverens regning eller ekskludere andelshaveren (ABF's standardvedtægter 2025, § 10, stk. 7).

Ved salget dukker manglen op igen. Har en andelshaver lavet en forandring uden at anmelde den, må bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse, og i så fald kan der fastsættes et fradrag for, hvad det koster at bringe boligen tilbage til lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note M).

Prisen er også bundet af loven. Prisen for en andel må ikke overstige, hvad andelens værdi i foreningens formue, forbedringerne og vedligeholdelsesstanden med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Er der betalt for meget, kan køberen kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3).

Hvert trin efterlader et papir, og papirerne afgør om arbejdet tæller

Kæden fra idé til færdig ombygning efterlader en række papirer: anmeldelsen og bestyrelsens svar, foreningens underskrift eller fuldmagt, byggetilladelsen, færdigmeldingen og ibrugtagningstilladelsen, attester fra autoriserede håndværkere og fakturaerne. Hvert papir dokumenterer ét trin, og ved et salg er det dem, der kan vise, at arbejdet blev lavet lovligt.

ABF's forbedringskatalog stiller betingelsen op for alle poster. Arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår andelsboligforeningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept (november 2025). Kataloget har endda en kolonne for, om en post er anmeldt til bygningsmyndighed. Nyt dørhul i en bærende væg står med ja og et afskrivningsforløb på 30 år, mens nedtagne vægge kun skal anmeldes til myndighederne, når de er bærende (samme katalog).

Fakturaen er ikke et krav i sig selv. Kan den ikke fremvises, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering, og arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, skal dokumenteres med fx en el- eller VVS-attest (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Den journal over hvad der er lavet i boligen, hvornår og med hvilke tilladelser, kalder vi andelens servicebog. Prisen på din andel holder kun, hvis forbedringerne kan dokumenteres. Hvad du skal gemme for hver enkelt forbedring, står i guiden om hvad du skal gemme for hver forbedring, og foreningens egne byggesager er beskrevet i stykket om papirerne fra foreningens egne byggesager.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før/efter-billeder og tilladelser, og for el- og VVS-arbejde beder systemet om bekræftelse på autoriseret håndværker. Så ligger tilladelserne samme sted som fakturaen, også når boligen skal sælges om mange år.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.