Badeværelset uden VVS-papirer

Manglende papirer åbner to huller, ikke ét

Loven regner på to oplysninger. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 13). Uden papirer kender ingen anskaffelsesprisen, og uden dato kan alderen ikke fastsættes.

Værdien bortfalder ikke af den grund. Det er ikke et krav, at andelshaveren skal kunne fremvise en faktura, og kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Det andet hul er et andet spørgsmål, og det er dét, der rammer badeværelser hårdest. Er der tale om arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, må andelshaveren dokumentere lovligheden ved brug af fx el- eller VVS-attest fra en autoriseret håndværker (samme note).

Noten knytter ingen konsekvens til det manglende papir i sig selv. Kataloget forudsætter tværtimod som udgangspunkt, at arbejder er lovligt udført, og ABF skriver, at bestyrelsen må forudsætte, at arbejderne er lavet håndværksmæssigt korrekt (ABF's afskrivningskurve med vejledning, juli 2022).

Konsekvensen indtræder først, hvis arbejdet konstateres ikke lovligt udført. Er forbedringsarbejdet ikke lovligt udført, fordi det for eksempel er udført i strid med byggelovgivningen, skal man se bort fra forbedringen eller foretage et fradrag for omkostningerne ved at lovliggøre den (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

De to huller lukkes med hver sin slags papir. Det er derfor sætningen "vi har ingen papirer på badeværelset" dækker over to forskellige situationer med to forskellige priser.

Autorisationskravet rammer rørene og ledningerne, ikke fliserne

Det er ikke rigtigt, at alt VVS-arbejde er ulovligt uden papirer. Loven peger på bestemte installationer, ikke på et helt rum.

Vandinstallationer samt afløbsinstallationer over terrænhøjde og i bygninger, altså afløb inde i bygningen og over jorden, må kun udføres og serviceres af vvs-installatørvirksomheder med autorisation eller relevant delautorisation til arbejdet (autorisationsloven, LBK nr. 30 af 11. januar 2019, § 5, stk. 1).

Vandinstallationen regnes fra og med tilslutningen til forsyningsledningen og omfatter hele installationen inklusive armaturer og installationsgenstande, medmindre tilslutningen sker til et forsyningsanlæg for en enkelt privat forbruger (samme paragraf, stk. 2).

Elektriske installationer for stærkstrøm kræver tilsvarende en autoriseret elinstallatørvirksomhed, og de autorisationskrævende arbejder omfatter faste ledningssystemer, tavler, målere, tilslutningssteder og andet fast installationsmateriel (samme lov, § 2, stk. 1 og 2). Gasinstallationer har deres egen bestemmelse i § 4.

Fliserne, malingen, gulvbelægningen og skabene står ikke i loven. De er ikke autorisationskrævende arbejder efter autorisationsloven. Kataloget kan derimod godt stille sine egne krav til dem, og det gør det for vinyl- og epoxygulve i vådrum (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Loven fastsætter samtidig sine egne undtagelser. Erhvervsministeren kan fastsætte regler om undtagelse fra autorisationskravet for udførelse af simple arbejder (samme lov, § 6, stk. 1, nr. 5). Det er sket, og listen er kort og præcis.

Fire vvs-opgaver må enhver udføre, og tre betingelser skal være opfyldt

Bekendtgørelsen om simple arbejder nævner fire vvs-opgaver, som enhver må udføre på installationer, der ikke er beregnet til erhvervsmæssig eller industriel brug: udskiftning af taparmaturer og pakninger i taparmaturer, udskiftning af håndvaske og køkkenvaske med tilhørende vandlåse, udskiftning af wc'er, og udskiftning af vaskemaskiner og opvaskemaskiner til husholdningsbrug (bekendtgørelse nr. 560 af 30. maj 2017, § 2, stk. 1).

Betingelserne er skrevet ind i selve opgaverne. For håndvaske, køkkenvaske og wc'er må der ikke ske indgreb i den faste vand- og afløbsinstallation, og for vaske- og opvaskemaskiner gælder det den faste vandinstallation. Et nyt wc skal desuden monteres på samme måde som det eksisterende.

Ovenpå ligger tre krav, der skal være opfyldt samtidig: der skal anvendes fabriksfremstillede produkter, som opfylder bygningsreglementets krav på udskiftningstidspunktet, der skal findes en afspærringsventil på vandfordelingsledningen eller på koblingsledningen til det pågældende tapsted, altså en stopventil på røret ind til vandhanen, og ventilen skal være placeret inden for boligenheden (samme bekendtgørelse, § 2, stk. 2).

På elområdet gælder tilsvarende korte tilladelser. Enhver må udskifte afbrydere og stikkontakter for højst 250 volt på steder, hvor der ikke er krav om højere kapslingsklasse end IP20, altså hvor materiellet ikke skal være beskyttet mod vand, og for stikkontakter kun hvis installationen er beskyttet med HPFI- eller HFI-afbryder.

Opsætning og nedtagning af belysningsarmaturer må enhver også, og her nævner bekendtgørelsen udtrykkeligt badeværelser (samme bekendtgørelse, § 1).

Grænsen går altså ved indgrebet. At skifte et blandingsbatteri er lovligt uden autorisation. At flytte røret bag væggen er det ikke. Reglerne administreres af Sikkerhedsstyrelsen, som fra januar 2026 er en del af Erhvervsstyrelsen under navnet Markedsovervågning (Sikkerhedsstyrelsen: en del af Erhvervsstyrelsen).

Kataloget har selv bygget vejen udenom den manglende regning

ABF's forbedringskatalog behandler ikke den manglende faktura som en blindgyde. Ved en række poster står den samme bemærkning: hvis regning mangler, skal arbejdet være godkendt af autoriseret installatør.

Bemærkningen står blandt andet ved vandinstallation, gasinstallation, brusekabine, elvandvarmer, gulvvarme, HFI/HPFI-relæ, altså fejlstrømsafbryderen i eltavlen, og totalomlægning af elinstallationer (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Det er præcis de poster, hvor loven kræver en autoriseret virksomhed.

Læg mærke til hvad godkendelsen erstatter. Den lukker hul nummer to, altså lovligheden. Den siger ingenting om, hvad arbejdet kostede, eller hvornår det blev udført. Beløbet og datoen må stadig fastsættes ved en konkret vurdering (samme katalog, note L).

Kataloget stiller også krav, der ikke kommer fra autorisationsloven. Ved vådrumsgulve med vinyl og epoxygulve i vådrum står der "skal være autoriseret udført", og ved indvendig isolering af ydervægge kræves dokumentation for udførelsesmetoden (samme katalog). Kravene kommer altså fra flere steder, og de skal opfyldes hver for sig.

Ét sted lukker kataloget døren helt. Nye vådrumsgulve uden byggetilladelse og uden vådrumsmembran står med "nej" til forbedring og 0 år, med den forudsætning at bygningsmyndighedens godkendelse ikke findes eller ikke kan fremskaffes (samme katalog).

Et hårdt vådrumsgulv uden vådrumsmembran står stadig med 30 år, hvis den oprindelige byggetilladelse findes. Vinyl- og epoxygulve i vådrum står med 10 år (samme katalog).

Et badeværelse fra 2016 med og uden papirer

Tallene herunder er et regneeksempel, ikke en statistik. Et badeværelse blev renoveret i 2016 og skal sælges i 2026, og to poster fra fakturaen kan aflæses direkte i kataloget.

Vandinstallationen kostede 72.000 kr. og afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Efter 10 år står den 20-årige kurve på 63 % (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022):

72.000 kr. × 63 / 100 = 45.360 kr.

Brusekabinen kostede 18.000 kr. og afskrives over 10 år (samme katalog). Kurverne for 10, 20 og 30 år ender ved 10 %, altså det der er tilbage af værdien, og der bliver den stående, så længe forbedringen er en del af boligen (samme vejledning):

18.000 kr. × 10 / 100 = 1.800 kr.

De to poster står tilsammen med 47.160 kr. Uden fakturaen kan ingen af tallene beregnes, for både beløb og alder mangler, og værdien må fastsættes ved en konkret vurdering.

Viser det sig, at vandinstallationen ikke er lovligt udført, er det ikke længere et spørgsmål om et lidt lavere skøn. Så skal der ses bort fra forbedringen eller trækkes fradrag for lovliggørelsen (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen).

Bemærk hvor tabet lander. Det rammer den dyreste post med den længste kurve, fordi det netop er den post, loven kræver autorisation til. Fliserne på væggen står med 30 år, hvis der er vådrumsmembran, og de er ikke autorisationskrævende arbejde.

Tre veje når VVS-papirerne ikke findes

Den første vej er en gennemgang. Bestil en autoriseret virksomhed til at gennemgå installationen og bed om en skriftlig attest. Tjek først virksomheden i autorisationsregistret, som loven pålægger Sikkerhedsstyrelsen at føre, og som ifølge samme bestemmelse er offentligt tilgængeligt (autorisationsloven, LBK nr. 30 af 11. januar 2019, § 9, stk. 3). Registret drives fra januar 2026 under Erhvervsstyrelsen. Attesten lukker lovlighedsspørgsmålet, ikke beløbsspørgsmålet.

Den anden vej er at samle det, der findes, og bede om en konkret vurdering. Kontoudtog fra 2016, korrespondancen med håndværkeren, billeder taget under arbejdet, foreningens gamle referat med godkendelsen og en eventuel byggetilladelse fra kommunen. Jo mere der kan lægges frem, jo mindre skal der skønnes. Se også hvad du skal gemme for hver forbedring.

Den tredje vej er at acceptere nedskrivningen, og den kræver et regnestykke først. Det beror på en konkret vurdering, om lovliggørelse af ulovlige forhold i boligen er vedligeholdelse eller en forbedring (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note Q). Pengene til at lovliggøre kommer altså ikke nødvendigvis tilbage som forbedringsværdi.

Der er også en side, der ikke handler om prisen. Ejeren eller brugeren af en elektrisk installation er ansvarlig for, at installationen drives og vedligeholdes forsvarligt, og skal lade fejl og mangler afhjælpe snarest muligt (elsikkerhedsloven, LBK nr. 26 af 10. januar 2019, § 10, stk. 2).

Myndigheden kan desuden påbyde ejeren at lade en autoriseret elinstallatørvirksomhed efterse installationen og udbedre fejl for ejerens egen regning (samme lov, § 16 og § 17).

Bekræftelsen findes kun mens håndværkeren står i badeværelset

Attesten fra en gennemgang ti år efter er en rekonstruktion. Den oprindelige dokumentation var gratis og tog to minutter, mens arbejdet stod på.

I foreninger, der har vedtaget ABF's standardvedtægter med tilføjelserne fra februar 2024, har vedtægten allerede sat tidspunktet. Ved forandringer, der kræver udførelse af autoriserede håndværkere, skal andelshaveren dokumentere, at håndværkerne er autoriserede og har tegnet passende ansvarsforsikring, og dokumentationen skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes (ABF's standardvedtægter, § 10, stk. 6).

Bestyrelsen er ikke ansvarlig for de anmeldte forandringers forsvarlighed og lovlighed. Andelshaveren er erstatningsansvarlig for skader forårsaget af forandringen, også hændelige, og også når andre har udført arbejdet (samme paragraf, stk. 8).

Tilføjelserne kom, efter at Højesteret ifølge ABF havde behandlet en sag om en håndværker, der borede gennem et vandrør under en badeværelsesrenovering (ABF, 9. februar 2024). Standardvedtægterne er en anbefaling, så tjek foreningens egen vedtægt.

Papiret findes altså på ét tidspunkt: da håndværkeren stod i rummet. Det er hullet andelens servicebog lukker, ved at dokumentationen samles mens arbejdet sker, i stedet for at blive gravet frem ved salg. Er papirerne på plads, kan du regne efter, hvordan restværdien af en forbedring beregnes.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det er den opgave, Andelo er bygget til. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og for el- og VVS-arbejde beder systemet automatisk om bekræftelse på, at der er brugt en autoriseret håndværker.

Kravet bestemmes af forbedringens kategori, så det er systemet og ikke hukommelsen, der husker, hvornår der skal bekræftes autoriseret håndværker på en forbedring.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.