Forbedringsposten som ingen kan forklare

Posten er som regel rigtig nok, den mangler bare sit grundlag

Loven siger det kort. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligforeningsloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 13). To oplysninger bærer hele posten: hvad arbejdet kostede, og hvornår det blev lavet.

En post ingen kan forklare, mangler sjældent selve arbejdet. Badeværelset er der. Det der mangler, er de to oplysninger. Beløbet er gået videre fra ejer til ejer i en opstilling, mens fakturaen og etableringsåret blev væk undervejs.

Problemet er ikke størrelsen på tallet, men at det hverken kan efterprøves eller afskrives korrekt. Uden etableringsår kan kurven ikke aflæses, for den aflæses netop på forbedringens alder. Uden anskaffelsessum er der ingenting at gange procenten med (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Ved næste salg bliver posten enten en værdi du ikke kan forsvare, eller et fradrag du ikke kan bestride. Den uforklarlige linje er symptomet. Sygdommen er, at boligen aldrig har haft en journal.

Din egen overdragelsesaftale er det første sted at lede

Begynd med de papirer du selv har, og som du ikke skal bede om lov til at se. Overdragelsesaftalen fra dengang du købte, skal indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre (ABF's standardvedtægter, 4. udgave 2014 med ændring juli 2025, § 15, stk. 1).

Foreningens egne vedtægter går forud for standarden. ABF's vedtægter er referencen her, fordi mange foreninger bygger på dem, men står der noget andet i jeres, er det jeres der gælder.

Aftalen skal også vise, hvor tallet stammer fra. I brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale angives kilden til forbedringstallet, for eksempel en vurderingsrapport, og der bør stå dato for udarbejdelsen og hvem der har lavet den (Formularvejledning til den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8).

To bilag fulgte normalt med handlen. Køber har krav på en specificeret salgsopstilling med information om forbedringer og eventuelt tilpasset inventar og løsøre (ABF: Overdragelsesproceduren). Dertil kommer nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg, som viser hvordan prisen er beregnet, fordelt på andelsværdi, udførte forbedringer og inventar. Det skema er lovpligtigt ved ethvert salg, uanset vedtægter (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 7).

Find den mappe frem, inden du skriver til bestyrelsen. Ofte står etableringsåret allerede ved siden af beløbet.

ABF's kurve kan regne baglæns fra den pris du selv betalte

ABF's kurver viser, hvor hurtigt en forbedring mister værdi, og vejledningen beskriver metoden direkte. Kender du prisen ved sidste overtagelse og forbedringens alder på det tidspunkt, aflæser du den nedskrevne procent for den alder, dividerer prisen med procenten og ganger med 100 (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022).

Et eksempel. Din overdragelsesaftale fra 2016 viser posten skabe og bordplade i køkkenet til 44.100 kr., og etableringsåret står til 2006. Skabe og bordplade afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). I 2016 var inventaret 10 år gammelt, og den 20-årige kurve står på 63 % efter 10 år (samme vejledning, 2022).

En samlet køkkenpost skal først deles op efter emne. Hvidevarer, emhætte og sanitet ligger på den 10-årige kurve, så metoden kan ikke køres på hele posten under ét.

44.100 kr. gange 100 divideret med 63 = 70.000 kr.

Anskaffelsessummen har altså tilnærmelsesvis været 70.000 kr. I 2026 er inventaret 20 år, og kurven ender ved 10 %. Det er restværdien, altså den værdi der er tilbage, og den fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (samme vejledning, 2022).

70.000 kr. gange 10 divideret med 100 = 7.000 kr.

To forbehold hører med. Kurverne er vejledende og bør ikke bruges til en præcis decimalværdi, så resultatet er en tilnærmelse, ikke en genfundet faktura. Og metoden kræver, at alderen ved sidste overtagelse er kendt. Er etableringsåret heller ikke noteret, kan regnestykket ikke lukkes. Se også hvordan restværdien beregnes.

Referater kan du kræve, regnskabsbilag kan du kun få indsigt i

Her går der en grænse, som er værd at kende. Andelshavere har efter ABF's vejledning ret til at læse eller få udleveret referater fra bestyrelsesmøder, bortset fra personoplysninger om andre andelshavere, som bestyrelsen skal anonymisere først (ABF: Adgang til bestyrelsens dokumenter).

Med regnskabsbilag er det anderledes. Her har andelshavere en berettiget interesse i indsigt, men ikke ret til at få bilagene tilsendt eller udleveret. Man må aftale tid og sted med bestyrelsen, som desuden kan afvise indsigt i sine interne arbejdsdokumenter (samme vejledning).

Ældre overdragelsesaftaler for din bolig er ikke omfattet af de to regler. Adgangen beror på foreningens praksis og på persondatareglerne, fordi aftalen rummer oplysninger om en tidligere andelshaver.

Når du selv skal sælge, har du derimod en frist at holde foreningen op på, og den gælder uanset vedtægter. Nøgleoplysningsskemaerne skal udleveres senest 10 arbejdsdage efter anmodning (BEK nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 1).

For nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg løber fristen fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget din dokumentation om forbedringer og tilpasset løsøre. Bruger foreningen en professionel vurderingsmand, løber den i stedet fra vurderingsrapporten foreligger (samme bekendtgørelse, 2025, § 7, stk. 2 og 3).

ABF's standardvedtægter gengiver reglen i § 15, stk. 2, men fristen gælder også, hvis din forening har helt andre vedtægter.

Nægter bestyrelsen adgang, går vejen til generalforsamlingen. Afviser den også, er domstolene næste skridt (ABF: Adgang til bestyrelsens dokumenter).

En udokumenteret post vurderes konkret, den slettes ikke automatisk

Det er ikke et krav, at andelshaveren kan fremvise en faktura. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Posten forsvinder ikke, fordi papiret er væk. Den bliver fastsat af en anden end dig.

Vurderingen kan gå begge veje. Bestyrelsen skal godkende den pris, genstanden har på vurderingstidspunktet, når der er foretaget korrekt afskrivning, og er der tidligere afskrevet mangelfuldt eller forkert, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF's afskrivningskurve med vejledning, 2022). En arvet fejl skal rettes, ikke føres videre. Om det giver mere eller mindre, afgøres konkret.

Vedtægternes udgangspunkt er til gengæld, at grundlaget kommer fra sælger. Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 4). Bestyrelsen kontrollerer og godkender opgørelsen, men det er sælgers opgave at fremskaffe den, også når posten stammer fra en anden.

Se også hvad bestyrelsen kan og ikke kan, når prisen ikke kan genskabes.

Ansvaret fulgte med boligen. Som køber indtræder du i sælgers rettigheder og forpligtelser og hæfter for fejl og mangler ved forbedringerne (Social- og Boligministeriet: Vejledning til køber, marts 2025).

Er I uenige, afgør en voldgiftsperson, og skønnet fylder hullet

Bliver posten et stridspunkt, findes der en vej. Opstår der uenighed mellem sælger, køber eller bestyrelsen om prisen for forbedringer, fastsættes prisen af en voldgiftsperson udpeget af ABF, som skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Afgørelsen er endelig og bindende (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 5).

Timingen er afgørende. ABF's voldgiftsregler finder kun anvendelse inden overdragelsesaftalens indgåelse, eller hvor der er taget forbehold for en efterfølgende voldgiftsafgørelse i aftalen (ABF: Voldgiftserklæring, standarddokument 4/2020, § 1). Forbeholdet skal altså skrives ind, mens aftalen bliver til.

Sådan lukkes hullet. Voldgiftsretten kan opfordre parterne til at fremlægge dokumentation, og efterkommes opfordringen ikke, kan retten basere afgørelsen på en forudsætning om faktiske omstændigheder, herunder anskaffelsestidspunkter og anskaffelsespriser fastlagt efter skøn (samme regler, 2020, § 5). Kendelsen afsiges senest 3 uger efter, at sagen er optaget (samme regler, 2020, § 8).

Skønnet er ikke gratis. Voldgiftsretten fastsætter omkostningerne og fordeler dem under hensyn til, hvem der har fået mest medhold (samme regler, 2020, § 10). Står du i en tvist, så tag foreningens administrator, revisor eller advokat med ind, inden du skriver under.

Andelens servicebog er svaret på symptomet

En post ingen kan forklare, er ikke en enkeltsag. Den er hvad der sker, når en bolig mangler en løbende journal. Ligesom bilens servicebog samler værkstedshistorikken ét sted, samler andelens servicebog boligens forbedringshistorik: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad.

Forskellen på en journal og en kasse med kvitteringer viser sig ved salg nummer to eller tre. Til den tid afgør det ikke noget, om papirerne lå pænt, men om etableringsår og anskaffelsessum stadig står et sted. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Der findes intet fælles, offentligt register over forbedringer pr. andelsbolig. Historikken ligger i den enkelte forening og i den enkelte boligs papirer, og det gælder alle 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Det er den opgave, Andelo er bygget til. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens du bor der, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo. Så bliver etableringsår og anskaffelsessum stående ved boligen. Start med hvilke papirer en forbedring skal have.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.