Hvad sker der, når en valuarvurdering underkendes?

Underkendelsen rammer grundlaget, ikke tallet

En vurdering falder ikke, fordi nogen synes, beløbet er for højt. Indenrigs- og Boligministeriets evaluering fra 2021 konkluderede, at to valuarer kan nå til forskellige vurderinger for den samme ejendom, uanset at vurderingerne opfylder bekendtgørelsens krav (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021).

Uenighed om beløbet er derfor ikke i sig selv en indsigelse. Det, der kan prøves, er noget andet: om vurderingen overhovedet måtte lægges til grund.

Social- og Boligministeriets vejledning fra juni 2025 siger det direkte. Er vurderingen ikke foretaget af en person, der opfylder de objektive betingelser for at kunne vurdere ejendommen, kan vurderingen ikke lægges til grund ved fastsættelsen af ejendommens værdi (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 5.1).

Vejledningen henviser på det punkt til én trykt dom, T:BB 2021.699 Ø. Der blev en valuarvurdering tilsidesat, fordi den var foretaget af en person, der ikke var valuar. Ejendommens værdi blev herefter fastsat under sagen ved syn og skøn, og skønnet lå lavere end den handlede pris, hvorfor køberen havde betalt en overpris (samme kilde).

Læg mærke til rækkefølgen. Vurderingen bliver ikke rettet. Den bliver sat til side, og så skal værdien findes forfra, af en anden, år efter at den oprindelige vurdering blev lavet.

Hvorvidt en vurdering kan tilsidesættes alene på grund af den metode, valuaren har brugt, følger ikke af den dom. Det spørgsmål er ikke afklaret i den praksis, ministeriets vejledning peger på.

Fire forhold kan gøre, at vurderingen ikke må lægges til grund

Det første er personen. En vurdering efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b kan kun foretages af nogen, der opfylder fire betingelser.

Betingelserne er uddannelsen Diplom i Vurdering, mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, dækning af en ansvarsforsikring med mindst 5 mio. kr. pr. krav, og aktuelt og indgående kendskab til markedet (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, § 1 og bilag 1, § 3).

Delopgaverne må gerne udføres af andre (bilag 1, § 3, stk. 2). Men hvervet er personligt, og den, der påtager sig det og er ansvarlig for vurderingen, skal være valuar og skal underskrive rapporten (DE, 2024; bilag 1, § 14, stk. 1, litra v).

Det andet er alderen. Vurderingen må ikke være ældre end 42 måneder, når den lægges til grund for andelsværdien (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Det svarer til tre på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger (Social- og Boligministeriet, 2025). Reglerne om udløb har vi samlet i stykket om, hvor længe en vurdering gælder.

Det tredje er et fald i værdien. Konstaterer foreningen i løbet af gyldighedsperioden, at ejendommens værdi er faldet væsentligt, kan vurderingen ikke længere lægges til grund ved overdragelse af andelsboliger (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 5.1.1, med henvisning til U2013.1076H).

Det fjerde er fastholdelsen. En vurdering, der var gyldig og indhentet inden 1. juli 2020, kan fastholdes, men er den ikke tidligere lagt til grund for andelsværdier, kræver det dokumentation ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen (andelsboligloven § 5, stk. 3).

Gyldig betød, at vurderingen højst måtte være 18 måneder gammel dengang (ABF, Fastfrysning af valuarvurdering). Bruges en fastholdt vurdering, skal det fremgå af en note til årsregnskabet (samme bestemmelse).

Kravet rammer sælgeren, ikke valuaren og ikke foreningen

Loven placerer kravet ét sted. Er en overdragelse sket i strid med blandt andet § 5, kan køberen hæve aftalen (andelsboligloven § 16, stk. 1), eller beholde boligen og kræve prisen nedsat med overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Sager om begge dele anlægges ved boligretten (§ 16, stk. 6).

Kravet kræver ingen skyld. Det er ministeriets opfattelse, at ethvert beløb erlagt over den beregnede maksimalpris er en overpris, uanset om der er tale om undskyldelige forhold hos sælgeren (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 14.2).

Vælger køberen at hæve, skal ydelserne leveres tilbage. Er køberen flyttet ind, skal der betales for brugen, og køberen kan kræve sine handelsomkostninger erstattet (samme kilde, punkt 14.1).

Erstatning er en anden vej. De almindelige obligationsretlige regler, herunder forholdsmæssigt afslag, gælder sideløbende med andelsboliglovens særregler, og et erstatningskrav kan derfor rejses ved siden af overpriskravet (samme kilde, punkt 14.2). Til gengæld kræver erstatning en fejl, der kan bebrejdes den, kravet rettes mod.

Valuaren skal være dækket af en ansvarsforsikring med mindst 5 mio. kr. pr. krav (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 3, litra c). Forsikringskravet siger noget om, hvad der kan dækkes, ikke om hvem der har begået en fejl. Om en bestemt valuar har handlet ansvarspådragende, kan kun afgøres i en konkret sag.

Bekendtgørelsen udpeger ingen klageinstans, der kan sætte et vurderingstal ned. Vejen går gennem den enkelte handel og gennem foreningens egen beslutning om værdiansættelsen. Bestyrelsens rolle i den beslutning har vi behandlet i stykket om hvem der hæfter for en fejl i vurderingsrapporten.

Sagen kan komme tre år senere, og i yderste fald ti

Fristen er ikke kort. For handler gennemført efter 1. juli 2018 gælder de almindelige forældelsesregler (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 14.2.1). Forældelsesfristen er tre år (forældelsesloven, LBK nr. 1238 af 9. november 2015, § 3, stk. 1).

De tre år begynder ikke nødvendigvis ved handlen. Var køberen ubekendt med kravet, regnes fristen først fra den dag, køberen fik eller burde have fået kendskab til det (§ 3, stk. 2). En køber, der først i 2029 opdager, at grundlaget ikke holdt, har derfra tre år.

Der er en yderste grænse. Forældelse indtræder senest ti år efter det tidspunkt, hvor kravet tidligst kunne kræves opfyldt (forældelsesloven, 2015, § 3, stk. 3, nr. 4, jf. § 2).

For handler gennemført før 1. juli 2018 gjaldt en forkortet frist på seks måneder, regnet fra det tidspunkt, hvor køberen fik eller burde have fået kendskab til kravet, og den gælder ved siden af den ultimative frist på ti år (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 14.2.2). Et krav kan derudover fortabes ved passivitet (samme kilde, punkt 14.2.3).

Praktisk betyder det, at en handel fra 2024 stadig kan blive prøvet i 2034. Den, der skal forsvare sig, skal altså kunne fremlægge et grundlag, der er et årti gammelt. Og det gælder begge veje: sælgeren skal kunne vise, at prisen hvilede på det, foreningen havde vedtaget, og køberen skal kunne vise, hvad der faktisk stod i papirerne.

Regnskabsmaterialet skal gemmes i fem år, men kravet kan leve i ti

Her er hullet. Andelsboligforeninger anses altid for at være erhvervsdrivende og er dermed omfattet af bogføringsloven (Erhvervsstyrelsens vejledning om bogføringsloven, afsnit 1.4, 2025).

Loven kræver, at regnskabsmateriale opbevares på betryggende vis i fem år fra udgangen af det regnskabsår, materialet vedrører (bogføringsloven, lov nr. 700 af 24. maj 2022, § 12, stk. 1). Som regnskabsmateriale anses blandt andet dokumentation for oplysninger i noterne i årsrapporten og for de skøn og vurderinger, der er foretaget i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten (§ 4, nr. 5).

Vurderingen af ejendommen er netop et sådant grundlag. Den ligger bag den note, hvor det anvendte værdiansættelsesprincip og tidspunktet for værdiansættelsen skal stå (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3 og bilag 1).

Sæt de to frister op mod hinanden. Pligten til at gemme er fem år. Kravet kan leve i ti. Foreningen, der rydder op efter fem år og et halvt, gør ikke noget forkert, men den står uden grundlag, hvis sagen kommer i år otte.

Loven forudsætter også, at materialet overleveres. Når en ledelse fratræder, skal medlemmerne sikre, at regnskabsmaterialet frem til fratrædelsen opbevares, og de skal overføre det til den nye ledelse (bogføringsloven § 14, stk. 3). I en forening er den nye ledelse den nye bestyrelse.

De fem år er altså et gulv, ikke et loft. Grundlaget bag en vurdering bør ligge, så længe nogen kan spørge til det.

Det foreningen skal kunne fremvise om en gammel vurdering

Start med rapporten selv. Den skal indeholde hvem der har medvirket, herunder den ansvarlige valuar, vurderingsdagen, de almindelige og de særlige forudsætninger, de informationer der er indhentet med oplysninger om eventuel verifikation, redegørelsen for forrentningskravet med de anvendte referencer, samt valuarens navn og underskrift (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 14, stk. 1, litra b, i, j, l, m og v).

Er de fælles forbedringer ikke specificeret i selve rapporten, skal en oversigt ligge som bilag, med udgift, år og beregning af forhøjelsesbeløbet for hver enkelt (§ 14, stk. 2). Det er den liste, der oftest ikke kan genskabes bagefter.

Gem dernæst det, I selv leverede. Fire dokumenter kan i praksis kun komme fra foreningen: referater af de seneste to års generalforsamlinger, seneste årsregnskab og budget, en eventuel vedligeholdelsesplan, og oversigten over de fælles forbedringer med år og udgift (bilag 1, § 12, stk. 2).

Hvad valuaren i øvrigt bygger på, har vi gennemgået i hvad valuaren bygger vurderingen på.

Gem også en erklæring, hvis I har afgivet en. Blev genbesigtigelsen undladt, fordi foreningen erklærede, at der ikke var sket væsentlige ændringer i ejendommens fysiske forhold, er den erklæring en del af grundlaget (bilag 1, § 13, stk. 5). Den er jeres underskrift, ikke valuarens.

Gem til sidst datoen for, hvornår vurderingen blev taget i brug. Det anvendte værdiansættelsesprincip, tidspunktet for værdiansættelsen og oplysningen om, hvorvidt vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020, skal stå som noter til årsregnskabet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3 og bilag 1, felt F1, F1a og F1b).

Det, der ikke kan fremvises, bliver til skøn, og skønnet slår igennem i andelskronen, det tal der afgør en andels pris. Mekanikken har vi beskrevet i hvorfor to valuarvurderinger svinger.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Andelo laver ikke vurderingen, men holder grundlaget fast

Andelo fastsætter hverken andelskronen eller ejendommens værdi. Valuarvurderingen laves af en valuar, og værdiansættelsesprincippet vedtages i foreningen. Det ændrer vi ikke på.

Det, systemet gør, er at holde fast i grundlaget. Foreningens dokumenter ligger i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, hvor nogle dokumenter kun bestyrelsen kan se, og der kan søges i dem med almindelige ord, så en rapport fra 2022 stadig kan findes af en bestyrelse valgt i 2029. Alt, hvad bestyrelsen ændrer, bliver logget, så man kan se hvem der gjorde hvad.

For den enkelte bolig ligger forbedringerne i Min Bolig, som er gratis for andelshavere, med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og med værdien i dag beregnet efter ABF's afskrivningskurver, sådan som Andelo regner dem. ABF's forbedringskatalog fra november 2025 rummer 149 kategorier, som Andelo har struktureret i 13 grupper (Andelo-registret, 2026). Det er andelens servicebog: hvad er lavet, hvornår, af hvem og for hvad.

Bruger foreningen en vurderingsmand til forbedringerne i boligerne, låses rapporten automatisk, når den er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, og vurderingsmandens navn, firma og CVR fryses på den ved indsendelse. Så kan man altid se, hvem der stod bag, og hvad der stod i rapporten den dag.

Det fjerner ikke risikoen for, at en vurdering bliver anfægtet. Det gør bare, at foreningen kan svare på spørgsmålet, når det kommer.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.