Når en fejl i BBR forplanter sig til andelskronen

Foreningen er ejer, og pligten udløses af det der sker på ejendommen

Der er ingen tvivl om, hvem opgaven ligger hos. Ejere af registrerede bygninger og enheder skal meddele oplysninger til brug for registrets drift (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, § 4, stk. 1), og ejere af faste ejendomme har pligt til at påse, at ejendommen er registreret korrekt (BBR-bekendtgørelsen, BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, § 2).

I en andelsforening ejer foreningen ejendommen. Pligten ligger derfor hos bestyrelsen, ikke hos den enkelte andelshaver. ABF siger det direkte: som ejer af bygningen er foreningen forpligtet til at indberette de oplysninger, der fremgår af BBR-meddelelsen. Har en andelshaver fået lov til at ændre noget på ejendommen, skal andelshaveren samarbejde med bestyrelsen om at få ændringen registreret rigtigt (ABF, tilgået 2026).

Der findes ingen årlig BBR-frist. Reglerne kobler indberetningen til begivenheder. Ved byggeri, der kræver byggetilladelse eller skal anmeldes, meddeles oplysningerne tre gange: når ansøgningen eller anmeldelsen indgives, når byggeriet påbegyndes, og når det fuldføres eller tages i brug (samme bekendtgørelse, § 14). Ændres noget i øvrigt, meddeles det, når forandringen er fuldført eller faktisk taget i brug (§ 15).

Opdager ejeren en fejl, på BBR-meddelelsen eller på anden måde, skal oplysningerne meddeles til kommunen (samme bekendtgørelse, § 16). Den pligt har ingen dagsfrist. Den udløses af, at nogen ser fejlen.

Og der er ikke nogen, der ser efter af sig selv. Administrator opdaterer det ikke, kommunen fører registret, men svarer ikke for rigtigheden af det, ejeren har oplyst (samme bekendtgørelse, § 3, stk. 1 og 2), og bestyrelsen skifter. Fejlen kan derfor blive stående, til en handel går i stå.

Energimærkning og tilskud henter bygningens data direkte fra BBR

Forplantningen står skrevet ind i reglerne. En bygning defineres i energimærkningsreglerne som en enkeltstående konstruktion med vægge og tag, der i BBR er angivet som en bygning (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 2, nr. 1).

Arealet kommer samme sted fra. Samlet etageareal er summen af de samlede bolig- og erhvervsarealer som defineret i BBR for bygningen (samme bekendtgørelse, § 2, nr. 9), og den kode for anvendelse, bygningen står med i BBR, afgør, om bygningen helt er undtaget fra kravet (samme bekendtgørelse, §§ 3-4).

I etageejendomme energimærkes hele bygningen, og det er foreningen, der skal sørge for mærkningen og betale for den (ABF, tilgået 2026). Er grundlaget forkert, er det foreningens mærke, der bliver forkert.

Registreringen kan også udløse penge helt af sig selv. Varmechecken i 2022 var på 6.000 kr., og en betingelse var, at boligen den 1. januar 2022 i BBR var registreret med naturgas som opvarmningsmiddel eller med fjernvarme som varmeinstallation inden for afgrænsede områder (LOV nr. 445 af 12. april 2022, §§ 2 og 3).

Lovgiver regnede med fejlene. Tilskuddet blev ydet alligevel, hvis den manglende opfyldelse alene skyldtes fejlagtige oplysninger i datakilderne, og fejlen ikke kunne henføres til husstanden (samme lov, § 5). Den næste ordning skriver ikke nødvendigvis samme ventil ind.

Vurderingen af ejendommen bygger på BBR, og derfra går vejen videre

Branchenormen for valuarvurderinger giver valuaren lov til at lægge en række almindelige forudsætninger til grund, i det omfang andet ikke er oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter. En af dem lyder, at bygningernes og grundens arealer og deres fordeling er som anført i BBR (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 5, stk. 3, litra C).

Bringer foreningen ikke selv noget bedre på bordet, er BBR altså sandheden i vurderingen.

Den offentlige vurdering går samme vej. De offentlige vurderinger medtager alle forbedringer på ejendommen, som registreres i BBR (Dansk Ejendomsmæglerforening, 2024).

Begge veje ender samme sted. Ved opgørelsen af foreningens formue kan ejendommen ansættes til anskaffelsesprisen, til en valuarvurdering, der ikke må være ældre end 42 måneder, til den senest ansatte ejendomsværdi eller til den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 5, stk. 2).

De 42 måneder kom ind med lov nr. 330 af 9. april 2024. Før den lov var grænsen 18 måneder.

En fejl i BBR ændrer altså ikke andelskronen af sig selv. Den ændrer det grundlag, ejendommens værdi sættes efter, og formuen er det, andelenes værdi regnes ud fra. Arealets rolle i fordelingen er behandlet i når BBR-arealet ikke passer med virkeligheden.

En rettelse tæller først, når kommunen har godkendt den

BBR kan ikke ordnes i sidste øjeblik. I foreslår rettelsen, kommunen registrerer den, og det tager tid, uanset hvor hurtigt I selv er.

Kommunalbestyrelsen skal sikre, at registreringerne er korrekte, fyldestgørende og tidstro, hvilket vil sige senest 10 hverdage efter kommunens modtagelse af nye oplysninger (BBR-bekendtgørelsen, BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, § 21, stk. 1). Kommunen kan dog vælge at afvente ajourføringen i en verserende bygge- eller miljøsag, til tilladelsen er givet (samme bestemmelse, stk. 2 og 3).

Sæt det op mod vurderingssporet. Ved ejendomsvurderinger sendes en deklaration med de oplysninger, der forventes tillagt væsentlig betydning, og den skal foretages senest 4 uger før den periode, hvor vurderingen bliver afgjort (skatteforvaltningsloven, LBK nr. 1228 af 13. oktober 2025, §§ 20 a og 20 b).

Folketingets Ombudsmand undersøgte netop den situation. Ejere, der inden for fristen gjorde indsigelse mod urigtige BBR-oplysninger, risikerede alligevel, at oplysningerne blev lagt til grund, fordi kommunen ikke nåede at godkende rettelsen. Ombudsmanden fandt ikke grundlag for kritik (FOU nr. 2023.28, 2023).

Kommunen kan desuden kræve, at ejeren dokumenterer rigtigheden af oplysningerne (samme bekendtgørelse, § 17, stk. 2). Gør ejeren ikke det, træffer kommunen selv afgørelse, og den er endelig og kan ikke påklages administrativt (samme bekendtgørelse, § 22, stk. 3).

Pligten har også en bagkant i loven. Kommunen kan tilbyde et bødeforlæg på højst 5.000 kr., hvis oplysninger til BBR mangler eller er urigtige (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, § 9, stk. 1). Bøden er ikke det tunge i regnestykket. Det er den vurdering, der bliver truffet på et forkert grundlag, fordi rettelsen ikke nåede frem i tide.

Sådan gennemgår I foreningens registrerede data

Hent foreningens BBR-meddelelse på bbr.dk og læs den felt for felt (BBR, tilgået 2026). Meddelelsen er udskriften af det, registret siger om jeres ejendom.

Registreringen sker på otte niveauer: grund, bygning, teknisk anlæg, bolig- eller erhvervsenhed, brugsenhed, opgang eller indgang, etage og rum (BBR-bekendtgørelsen, BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, § 5). Gå dem igennem i den rækkefølge, så I ikke kun kigger på arealet.

Se efter antal bygninger og opførelsesår, arealer og anvendelse, varmeinstallation og opvarmningsmiddel, tekniske installationer og antal boligenheder. Sammenhold med foreningens egne byggesager. Tagboliger, sammenlægninger, nye badeværelser og skiftet varmekilde er de poster, der let bliver glemt.

Rettelser foreslås gennem selvbetjeningen Ret BBR med MitID-login, og kvitteringen kan hentes inde i løsningen (BBR, tilgået 2026). Gem den. En ny bygning eller en nedrivning går uden om selvbetjeningen og meldes direkte til kommunen.

Bygningens journal: dato og kilde på hver rettelse

Oplysningerne i registret passer ikke sig selv. De skal føres, ligesom regnskabet føres, og de skal kunne overleveres til dem, der kommer efter jer.

Grebet er lille. Før en linje for hver ændring: hvad der blev ændret, hvornår det skete, hvem der indberettede det, hvilken kvittering der hører til, og hvornår kommunen godkendte. Så kan den næste bestyrelse svare uden at gætte.

Det er samme disciplin på to niveauer. Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, altså hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. En bygning, hvis registrerede data ingen har set på i ti år, hører til samme kategori, og den fejl rammer alle andele på én gang. De øvrige emner om foreningens data og dokumentation hænger sammen med den samme opgave.

Andelo retter ikke i BBR og indberetter ikke for foreningen. Det, Andelo gør, er at holde tallene fremme og gemme sporene: boligens BBR-data hentes automatisk, adresser valideres mod Danmarks Adresseregister, dokumenter ligger i ét arkiv med adgangsstyring, og alt hvad bestyrelsen ændrer, bliver logget. Andelos eget register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).