Gør en vedligeholdelsesplan andelsboligen sværere at sælge?

Det er de skjulte udgifter, der skræmmer, ikke planen

Indvendingen kan lyde sådan på generalforsamlingen: Hvis vi skriver ned, at taget skal skiftes om seks år, skræmmer vi køberne væk. Den bygger på en antagelse, som der ikke er fremlagt belæg for. Da Bolius fik netop det spørgsmål, svarede en bygningskonstruktør og byggefaglig formidler, at han ikke kendte til nogen undersøgelse af, hvordan en plan påvirker et salg (Bolius, 12. juni 2023).

Det er værd at holde fast i, for det betyder, at begge sider af diskussionen gætter. Bolius' rådgiver pegede i samme svar på, at en lang liste kan skræmme nogle købere og berolige andre (Bolius, 12. juni 2023). Uden undersøgelser kan ingen af siderne vise, om planen hæver eller sænker prisen eller salgstiden.

Det, der kan siges med sikkerhed, er dette: planen skaber ikke udgifterne. Mørtelfugerne i en ældre ejendom ældes, uanset om nogen har sat et årstal på dem. Planen afgør kun, om udgiften er kendt, før den kommer.

Og det er den ukendte udgift, der rammer køberen. ABF beskriver risikoen nøgternt: et nyt medlem, der har betalt en andelsværdi, hvor der ikke er taget højde for en stor vedligeholdelsesudgift, kan både lide et tab på andelsværdien og skulle betale en højere boligafgift (ABF, Henlæggelser, hentet 2026).

Det er dén situation, en forsigtig køber er bange for. En plan med dato og finansiering er det dokument, der kan vise, at den situation ikke venter.

At sælge uden plan skjuler intet for køberen

Tanken om at lade planen ligge bygger på, at køberen ikke opdager, at den mangler. Køberen opdager det. Den, der sælger en andel, skal inden aftalens indgåelse udlevere 9 dokumenter og nøgleoplysninger til køberen, og vedligeholdelsesplanen er nummer 4 på listen, såfremt en sådan er udarbejdet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1).

Har foreningen ingen plan, siger skemaet det alligevel. Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen har et afsnit om byggeteknik og vedligeholdelse med 5 ja- eller nej-spørgsmål, og det første er, om der er udarbejdet en plan for vedligeholdelse eller renovering (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, afsnit 3). Et nej står sort på hvidt i papirerne til køberen.

Skemaet går videre end planen. Foreningen skal oplyse sine vedligeholdelsesudgifter pr. m² for 3 år, både løbende vedligeholdelse og genopretning og renovering, og de tal skal også stå i noterne til årsregnskabet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1 og § 3).

Et nej til planen ved siden af lave vedligeholdelsestal i en ældre ejendom fortæller køberen noget. Det fortæller ikke, at der intet venter.

Foreningen skal udlevere skemaet senest 10 arbejdsdage efter, at en andelshaver, der vil sælge, har bedt om det (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7). Der er altså ikke tid til at lave en plan, når salget først er i gang. Hvad køberen kan se, afgøres længe før.

En stor post med årstal og finansiering er et tal køberen kan regne med

Når planen viser store udgifter de næste år, spørger en opmærksom køber ikke om, hvorvidt arbejdet skal laves. Køberen spørger, hvem der betaler, og hvornår.

Nøgleoplysningsskemaet stiller det samme spørgsmål: om generalforsamlingen har besluttet større vedligeholdelsesarbejder, om der i så fald er en plan for finansieringen, og om der er opsparet midler, der kan bruges uden at påvirke boligafgiften (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, afsnit 3).

En stor post kan altså stå på to måder. Med et årstal, et beløb og en vedtaget finansiering er den et tal, køberen og købers bank kan lægge ind i deres regnestykke. Uden finansiering er den et åbent spørgsmål, og åbne spørgsmål er det, der får en køber til at trække sig eller forlange afslag.

Det er her planen gør sit egentlige arbejde. ABF peger på, at foreningen med en opdateret plan ved, hvilke udgifter der kommer, og derfor i god tid kan vælge, om de skal betales med henlæggelser, lån eller en gradvis stigning i boligafgiften (ABF, 29. juni 2023). Udgiften bliver ikke mindre af det. Den bliver forudsigelig.

Banken ser på det samme. Ifølge ABF kigger en bank eller et finansieringsinstitut ofte på, om foreningen har en plan for drift og vedligehold, når der skal ydes lån, og det har derfor også betydning, når der skal sælges andelsboliger i foreningen (ABF, 29. juni 2023). De dyreste poster, typisk faldstammer og kloak, er gennemgået i faldstammer og kloak som de dyreste overraskelser.

En plan skaber kun tryghed, hvis den er dateret og fulgt

En plan fra 2019, som ingen har rørt siden, gør næsten lige så lidt for køberen som ingen plan. Køberen kan ikke se, om taget fra planen er lagt, udskudt eller glemt. Lovens krav om periode og opdatering gælder ikke alle foreninger og er gennemgået i lovkravene til en vedligeholdelsesplan. Her handler det om, hvad der gør planen læsbar for en køber.

Tre ting gør forskellen. Den første er datoen: hvornår er planen sidst gennemgået, og af hvem. Den anden er status på hver stor post: udført, besluttet på generalforsamlingen, eller skubbet. Den tredje er sporet: hvilket referat besluttede arbejdet, og i hvilket regnskab står udgiften.

Med de tre ting kan køberen selv tjekke planen. Står der i planen, at vinduerne mod gården blev skiftet, skal der kunne findes en beslutning i et referat og en udgift i et regnskab. Står der, at et arbejde er skubbet, skal grunden stå der også. Et skubbet arbejde er ikke i sig selv et problem. Et skubbet arbejde uden forklaring er det.

Udsættelse har en pris, som planen også gør synlig. Bolius peger i samme svar på, at vedligehold, der bliver ved med at vente, kan ende med at koste alle i foreningen mere (Bolius, 12. juni 2023). En dateret plan viser, om foreningen har valgt rækkefølgen, eller om rækkefølgen er sket af sig selv.

Sådan lægger I forslaget frem på generalforsamlingen

Står I i en lille, ældre forening uden plan, er det første skridt at få den bestilt. ABF anbefaler, at bestyrelsen indhenter tilbud fra flere firmaer, fx en ingeniør eller en arkitekt, og fremlægger forslaget på generalforsamlingen, så andelshaverne er med i processen (ABF, 29. juni 2023).

ABF anslår prisen på en ny plan til 10.000-20.000 kr., afhængigt af foreningens type og størrelse (ABF, 29. juni 2023).

Indvendingen om salg kan mødes med papirerne frem for med en mening.

Skemaet spørger allerede, om der er en plan, og sælger skal allerede udlevere den, hvis den findes (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1 og bilag 1). Spørgsmålet på generalforsamlingen er derfor ikke, om køberne skal se foreningens vedligeholdelsessituation. Det gør de. Spørgsmålet er, om de skal se den med tal eller med et nej.

Når planen er lavet, så gør den let at finde. Udleveringen til en køber må ske ved henvisning til en hjemmeside, foreningen har oprettet, hvor dokumenterne er gjort tilgængelige (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 2). Læg planen ved siden af regnskab, budget og referater, så den kan læses i sammenhæng.

Hvordan resten af salgspakken samles, står i hvordan foreningen viser købere, at økonomien er sund.

Bygningens journal gør det muligt for en køber at tjekke planen

Spørgsmålet går igen i hele bestanden. Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, hver med en ejendom, der skal vedligeholdes (Andelo-registret, 2026).

Kun foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere har pligt til en løbende plan på mindst 15 år, der opdateres mindst hvert 5. år (andelsboligloven § 6 c, stk. 2, LBK nr. 1281 af 28. august 2020). For de øvrige er en løbende plan ikke et lovkrav, men bestyrelsen skal stadig påse, at ejendommen vedligeholdes forsvarligt (andelsboligloven § 6 c, stk. 1, nr. 5).

Uanset om planen er et lovkrav eller ej, er det de daterede spor omkring den, der gør den troværdig: beslutningen i referatet, fakturaen i regnskabet, og datoen for seneste gennemgang. Det kalder vi bygningens journal.

Andelo laver ikke vedligeholdelsesplanen; det gør en byggesagkyndig. Men det, der gør det muligt at tjekke planen, kan ligge samlet: foreningens dokumenter ét sted, hvor I selv bestemmer, hvem der kan se hvad, hvor man finder et dokument ved at skrive almindelige ord, og hvor alt, bestyrelsen ændrer, bliver logget, så man kan se, hvem der gjorde hvad.