Hvordan viser foreningen købere, at økonomien er sund?

Spørgsmålet besvares med papirer, ikke med en forsikring

Når en køber spørger, om foreningen er sund, findes der ikke et officielt svar at give. Ingen lov definerer en sund andelsboligforening, og nøgleoplysningsskemaet har ingen rubrik, hvor foreningen kan sætte et kryds ved "sund" (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

Til gengæld har bestyrelsen en pligt, der peger i samme retning som købers spørgsmål. Bestyrelsen skal påse, at der løbende sker en vurdering af foreningens økonomiske situation, herunder likviditeten og udviklingen i egenkapital og andelspriser (andelsboligloven § 6 c, stk. 1, nr. 6).

Det arbejde efterlader dokumenter. Det er dem, køber, købers bank og købers rådgiver kan efterprøve, og det er dem, bestyrelsen kan lægge frem én gang i stedet for at forklare forfra ved hvert salg.

Hvad en køber selv bør læse og spørge om, står i sådan tjekker du foreningens økonomi før du køber. Denne artikel er bestyrelsens side af samme sag: hvad I samler, hvordan I dater det, hvor I lægger det, og hvordan andre kan kontrollere det.

Saml pakken af de dokumenter, loven allerede kender

Bestyrelsen behøver ikke opfinde en ny mappe. Sælger skal i forvejen udlevere 9 dokumenter og oplysninger til køber, inden aftalen indgås (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1). Langt de fleste kommer fra foreningen, så pakken kan bygges én gang og genbruges.

Dokument	Hvorfor det hører med
Nøgleoplysningsskemaet for foreningen	Lovpligtigt ved salg (§ 1, stk. 1, nr. 6) og opstillet ens i alle foreninger
Årsregnskaberne for flere år	Kun det seneste er lovpligtigt (nr. 2). Flere år viser retningen
Budgettet	Lovpligtigt (nr. 2). Viser om boligafgiften dækker de ventede udgifter
Vedligeholdelsesplanen	Lovpligtig ved salg, hvis den findes (nr. 4)
Energimærket	Lovpligtigt (nr. 5) og gentaget i skemaets felt N
Referatet om værdiansættelse og reserver	Seneste ordinære referat er lovpligtigt (nr. 3). Ældre referater forklarer, hvorfor tallene ser ud, som de gør

Det, der adskiller en god pakke fra en lovpligtig, er tidsdybden. Skemaet viser overskud før afdrag og årets afdrag for de sidste 3 år (felt J og R, bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Flere års regnskaber lader køber se, om tallene i skemaet er et enkelt godt år eller en vedvarende tendens.

Læg noten om andelsværdien øverst. Den viser, hvilket af de fire lovlige grundlag ejendommen er sat til: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den offentlige vurdering eller den offentlige vurdering reguleret efter nettoprisindekset (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a-d, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Hvilke dokumenter foreningen bør have i sit eget arkiv, uanset salg, står i de dokumenter foreningen altid selv skal have.

Sæt dato på hvert tal, så køber kan se hvor gammelt det er

Et tal uden dato kan ikke efterprøves. Skemaet er bygget til at blive dateret: foreningen skal oplyse, hvornår skemaet er udarbejdet (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 9, stk. 1). Skemaet har også et felt for, hvornår låneoplysningerne er opgjort, og et for seneste regnskabsperiode (bilag 1).

Felt F1b beder om tidspunktet for værdiansættelsen. Det betyder noget, fordi grundlaget ældes. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Får foreningen en ny valuarvurdering, der er lavere end den foregående, skal den lavere bruges fra det tidspunkt, foreningen modtager den (Erhvervsstyrelsen, Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger, december 2021, afsnit 4.2, med henvisning til Højesterets dom af 18. januar 2013).

Rytmen følger regnskabsåret. Foreningen må genbruge et udarbejdet foreningsskema, så længe det bygger på det senest godkendte årsregnskab (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 8). ABF anbefaler, at skemaet udfyldes hvert år efter den generalforsamling, hvor regnskabet vedtages (ABF, nøgleoplysninger, tilgået 2026). Det er en anbefaling, ikke en regel.

Sker der væsentlige ændringer mellem to regnskaber, skal foreningen beskrive dem i en erklæring med dato for ændringen (§ 9, stk. 2 og 3, og bilag 3). Det kan være et nyt lån eller en ny vurdering.

Et praktisk tjek: møder en køber et skema med et bilag 4 til generalforsamlingen, er det fra før 1. juli 2025. Den nye bekendtgørelse trådte i kraft den dag og ophævede den gamle, som havde det fjerde bilag (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 12).

Lovens krav om et nøgletalsskema på den årlige generalforsamling står stadig i andelsboligloven § 6 c, stk. 3 (LBK nr. 1281 af 28. august 2020). Det særskilte bilag 4 og pligten til at give det til køber er bortfaldet. Felterne er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet forklaret.

Læg det ét sted, med en åben dør og en låst

Bekendtgørelsen peger selv på løsningen. Udleveringen af et eller flere af de lovpligtige dokumenter kan ske ved henvisning til en hjemmeside, som foreningen har oprettet, og hvor dokumenterne er gjort tilgængelige (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 2).

Nøgleoplysningssystemet på andelsboliginfo.dk er ikke det sted. Foreningen indberetter skemaet dér (§ 6, stk. 2), men som udgangspunkt kan kun bestyrelsen se de oplysninger, foreningen har indberettet (ABF, nøgleoplysninger, tilgået 2026). Køber kan derfor som udgangspunkt ikke selv slå foreningen op.

Del materialet i to. Regnskaber, budget, vedligeholdelsesplan, energimærke og skema er de dokumenter, reglen om foreningens hjemmeside passer bedst til.

Referaterne kræver mere. Datatilsynet skriver, at boligforeninger ikke bør lægge referater på en hjemmeside, som alle og enhver har adgang til, men at et referat uden personsager kan ligge, hvor kun beboerne har adgang (Datatilsynet, GDPR-univers for små foreninger, trin 2). Til en konkret køber kan det sendes direkte.

Stedet fritager ikke for fristen. Ved et salg skal foreningen stadig udlevere foreningsskemaet senest 10 arbejdsdage efter sælgers anmodning. For salgsskemaet løber fristen fra det tidspunkt, hvor dokumentationen for forbedringer eller vurderingsrapporten foreligger (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 1-3). Men når resten ligger klar, er det kun salgsskemaet for den enkelte bolig, der skal laves fra bunden.

Gevinsten er, at svaret bliver det samme, uanset hvem i bestyrelsen der tager telefonen, og uanset om formanden er på ferie.

Køber og købers bank efterprøver tallene, ikke bestyrelsens ord

Pakken virker, fordi tallene kan følges tilbage til en anden kilde. Tre ting gør det muligt.

For det første skal de fleste tal i foreningsskemaet også stå som noter i årsregnskabet. Det gælder blandt andet værdiansættelsen og reserverne (F1-F4), boligafgiften (H1-H3), overskud før afdrag (J), nøgletallene K1-K3, vedligeholdelsesudgifterne (M1-M3) og årets afdrag (R) (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3). Køber kan lægge skema og regnskab ved siden af hinanden og se, om de passer.

For det andet kommer låneoplysningerne i felt O ikke fra bestyrelsen. Banker, realkreditinstitutter og andre långivere indberetter dem selv, mindst én gang om året sammen med årsopgørelsen (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, §§ 4 og 5). Felt O om lånene er derfor långiverens tal, ikke foreningens.

For det tredje ser købers bank selv på foreningen. Finanstilsynet beder banken forholde sig til den reelle værdi af foreningens ejendom, blandt andet om der er en ikke uvæsentlig forskel mellem den regnskabsmæssige tekniske værdi og valuarvurderingen, og til om foreningen har risikable lånetyper (Finanstilsynet, vejledning nr. 9458 af 1. juni 2023).

Udgangspunktet for købers udbetaling er 5 pct. af andelens værdi plus en forholdsmæssig del af foreningens gæld (Finanstilsynet, vejledning nr. 9458 af 1. juni 2023). Foreningens gæld rammer altså købers lån direkte, og for at vurdere det skal banken bruge oplysninger, som allerede står i skemaet og regnskabet. Mere om bankens side står i når banken skal efterprøve prisen.

Gældsprocent og reserve skal stå med deres grundlag

To tal bliver ofte misforstået, når de står alene: gæld i procent af ejendommens værdi og reserven. Begge skal derfor vises sammen med det, de er regnet af, eller den beslutning, der ligger bag.

Gæld i procent af værdien står ikke i skemaet, og der findes ingen lovfastsat grænse for den. Skemaet viser lånene i felt O og gæld minus foreningens kontanter og tilgodehavender pr. kvadratmeter (felt K2) (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

Procenten afhænger af vurderingsprincippet. Et konstrueret eksempel: en forening har lån for 30.000.000 kr. Regnet på en valuarvurdering på 60.000.000 kr. er gælden 50,0 procent af værdien. Regnet på en offentlig vurdering på 40.000.000 kr. er den samme gæld 75,0 procent. Ingen kroner er flyttet.

Oplyser bestyrelsen en procent, så skriv princip og dato fra F1 og F1b ved siden af i skemaets afsnit 5 om foreningens bemærkninger.

Reserven er en beslutning, ikke en pligt. Erhvervsstyrelsen nævner reserver til fremtidig vedligeholdelse, til værdiforringelse af ejendommen og til kurstab på lån ved omlægning, besluttet af generalforsamlingen, som senere kan omgøre beslutningen (Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger, december 2021, afsnit 3.3.3).

Hvor stor reserven skal være, kan ikke besvares generelt, skriver ABF, og den er ikke nødvendigvis penge på en konto (ABF, henlæggelser, tilgået 2026). Opfind derfor ingen procentsats. Læg beløbet i F3, procenten i F4 og det daterede referat med beslutningen frem sammen. Mekanikken står i hvorfor andelsværdien er lavere end vurderingen.

Bygningens journal gør fremvisningen til en udskrift

Næsten intet i pakken er ny viden. Regnskab, skema, vedligeholdelsesplan, energimærke og lån er oplysninger, foreningen har i forvejen. Referaterne deles for sig, som beskrevet ovenfor.

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal. Holdes den samlet og dateret efter hver generalforsamling, er en fremvisning for en køber en udskrift og ikke et projekt. Hvordan planen holdes ajour, står i vedligeholdelsesplanen der ikke bliver forældet.

Andelo udfylder ikke nøgleoplysningsskemaet og fastsætter ikke andelsværdien. Det gør foreningen og generalforsamlingen. I Andelos foreningssystem ligger foreningens dokumenter i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, så nogle dokumenter kun kan ses af bestyrelsen, og man kan søge i dem med almindelige ord. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.