Når banken skal efterprøve prisen på din andel

Banken låner til brugsretten, ikke til en ejendom

Andelen er en brugsret, ikke fast ejendom, og den kan derfor ikke belånes med realkredit. Finansieringen er et banklån med sikkerhed i selve andelen (Finanstilsynet, 2023; ABF, finansiering af andelsbolig, tilgået 2026).

Reglerne om god skik for boligkredit gælder alligevel. Et andelsboliglån med pant i andelen er omfattet, og andelshavere anses som forbrugere, når de optager lån til at finansiere købet (Finanstilsynet, 2023).

Det betyder to ting for dig. Banken må kun låne ud, hvis en grundig vurdering af din kreditværdighed sandsynliggør, at du kan overholde aftalen (bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025, § 17). Og den skal sikre, at du som udgangspunkt lægger en passende udbetaling af købesummen (§ 19, stk. 3).

Foreningen kan ikke tage din ret til at pantsætte fra dig. Den kan kun begrænse den på én måde: ved i vedtægterne at fastsætte, at du ikke mod sikkerhed i andelen må optage lån, der overstiger 80 pct. af pantets værdi på lånetidspunktet (andelsboligloven § 6 a, stk. 1 og 2). Læs vedtægterne, før du regner på budgettet.

Udbetalingen regnes af andelen plus din del af foreningens gæld

Udbetalingen udgør som altovervejende hovedregel en større andel af købesummen ved en andelsbolig end ved en ejerbolig, og grunden er foreningens gæld. Som køber af en andel påvirkes du også af den, og derfor tager vurderingen af, hvad der er en passende udbetaling, hensyn til den (Finanstilsynet, 2023).

Udgangspunktet er 5 pct. af summen af andelsbevisets værdi og en forholdsmæssig andel af foreningens gæld. I Finanstilsynets eget regneeksempel er ejendommen sat til 50 mio. kr. fordelt på 12 andele, den samlede gæld er 42,5 mio. kr., og maksimalprisen, det højeste beløb andelen lovligt må sælges til, er 625.000 kr. pr. andel. Så bliver udbetalingen 208.333 kr. (samme kilde).

To forbehold hører med. Udbetalingen kan aldrig overstige prisen på andelsbeviset, og der er tale om et udgangspunkt: kravet kan efter en konkret vurdering være både højere og lavere (samme kilde).

Pointen er, at en stor del af din udbetaling beregnes af noget, der ikke står på prisskiltet. Foreningens gæld bør du kende, før du regner ud, hvad du kan betale.

Vurderingens art og alder er en del af det, banken ser på

Foreningen vælger selv, hvordan ejendommen ansættes, men kun mellem fire muligheder: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den senest ansatte ejendomsværdi eller den samme værdi reguleret efter nettoprisindekset (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a-d, som affattet ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Undtagelsen er de første to år efter en stiftelse ved køb af en udlejningsejendom. Der skal anskaffelsesprisen bruges, og foreningen har ingen valgfrihed (samme bestemmelse; Social- og Boligministeriet, 2025).

Vælges valuarvurderingen, må den ikke være ældre end 42 måneder, hævet fra 18 måneder ved lov nr. 330 af 9. april 2024. Det svarer til, at samme vurdering kan bruges på tre på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger. Konstaterer foreningen undervejs, at ejendommens værdi er faldet væsentligt, kan vurderingen ikke længere lægges til grund ved overdragelse af andelsboliger (Social- og Boligministeriet, 2025).

Er vurderingen ikke foretaget af en person, der opfylder de objektive betingelser i valuarbekendtgørelsen, kan den slet ikke lægges til grund (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018). I en landsretsdom, gengivet i T:BB 2021.699 Ø, blev en vurdering tilsidesat, fordi den var foretaget af en person, der ikke var valuar, og køberen havde dermed betalt en overpris (Social- og Boligministeriet, 2025).

Finanstilsynet beder banken forholde sig til værdien selv. Er ejendommen teknisk set værdiansat for højt, er prisen for andelsbeviset også for høj, og du risikerer et tab ved et senere salg.

Banken bør derfor blandt andet se på, om der er en ikke uvæsentlig difference mellem valuarvurderingen og den regnskabsmæssige tekniske værdi, altså den værdi ejendommen står til i foreningens regnskab (Finanstilsynet, 2023). Hvorfor de to tal kan pege forskelligt, står i hvorfor to valuarvurderinger svinger.

Gældens sammensætning kan flytte prisen, efter du er flyttet ind

Det er ikke kun gældens størrelse, der tæller. Har foreningen lån af en type, der kan blive dyrere undervejs, for eksempel afdragsfrihed der udløber, rentetilpasning eller renteswaps, kan det have betydning for, hvilken udbetaling der udgør en passende stødpude for dig som køber (Finanstilsynet, 2023).

Du kan selv se sammensætningen på forhånd. Foreningens nøgleoplysningsskema opgør under punkt 4 hvert enkelt lån og hver finansiel aftale med type, restgæld ved indfrielse, om der aktuelt afdrages, hvornår afdrag påbegyndes, næste rentetilpasning og restløbetid.

Dertil kommer andelen af gælden, der afdrages på, årets afdrag pr. kvadratmeter andel og tre figurer: hvad foreningen betaler på lånene år for år, hvad den ville betale hvis renten ændrer sig, og hvordan restgælden udvikler sig (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1, felt O og Q til U).

Der er en direkte forbindelse til prisen. Bruger foreningen valuarvurderingen, den senest ansatte ejendomsværdi eller den indeksregulerede værdi, altså litra b, c og d, fratrækkes prioritetsgælden ved opgørelsen af formuen til kursværdi, altså gældens dagsværdi. Kun ved anskaffelsesprisen bruges pantebrevsrestgælden (andelsboligloven § 5, stk. 5, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024; Social- og Boligministeriet, 2025).

Ændrer kursen på foreningens lån sig, ændrer opgørelsen af formuen sig med den. Andelskronen, altså det tal andelenes værdi regnes ud fra, kan derfor bevæge sig, selv om ejendommens værdi står stille.

Forbedringsopgørelsen er den del af prisen, ingen andre kan dokumentere

Maksimalprisen er sat sammen af fire poster: boligens andelsværdi, værdien af individuelle forbedringer, tillæg eller fradrag for god eller dårlig vedligeholdelsesstand og værdien af tilpasset inventar, som køber kan kræve at overtage (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2, felt Z3 til Z7).

Værdien af forbedringer i boligen ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt, og tillagt værdien af eget arbejde (Social- og Boligministeriet, 2025).

Loven kræver ikke kvitteringer. Men de gør anskaffelsesprisen lettere at fastlægge og udgør et bevis i en eventuel overprissag (samme kilde).

Har foreningen ikke selv valgt afskrivningsmetode, gælder ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve, som Erhvervsstyrelsen ophøjede til branchenorm pr. 1. maj 2019 (samme kilde). Eget arbejde regnes efter satsen for udførelsesåret, og ABF's vejledende timesats i 2026 er 241 kr./t i København og 214 kr./t i resten af landet (ABF, vejledende timesatser, 2026).

Konsekvensen rammer begge veje. Er overdragelsen sket i strid med § 5, kan køberen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt, og sagen anlægges for boligretten (andelsboligloven § 16, stk. 3 og 6).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Det, der kan lægges frem, afgør hvor hurtigt sagen kan afgøres

Bankens vurdering af, om du kan betale lånet tilbage, bygger på oplysninger om dine indtægter og udgifter og dine øvrige finansielle og økonomiske forhold. Banken må kun bede om det, den faktisk har brug for, og den skal hente oplysningerne fra relevante kilder, herunder fra dig selv.

Mangler oplysningerne, kan vurderingen ikke foretages, og så kan lånet ikke bevilges (bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025, § 18). Det gælder dine egne oplysninger. Foreningens forhold slår igennem et andet sted, nemlig i kravet til udbetalingen.

Finanstilsynets vejledning peger på, hvad långiver bør undersøge om foreningen: årsrapport og budget, nøgleoplysningsskemaerne, seneste generalforsamlingsreferat, udløb af afdragsfrihed og varslede stigninger i boligafgiften (Finanstilsynet, 2023, om lån til foreningens egen erhvervelse af ejendommen). Til dit eget lån varierer det, hvad det enkelte pengeinstitut beder om. Spørg dit eget pengeinstitut, hvad de skal bruge, og hvornår.

Grundlaget om foreningen og boligen skal du under alle omstændigheder have. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere ni dokumenter og oplysninger, fra vedtægter, regnskab og generalforsamlingsreferater til nøgleoplysningsskemaerne for både forening og bolig (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1, nr. 1-9).

Hvad tallene i skemaerne betyder, står i nøgleoplysningsskemaet forklaret og i sådan tjekker du foreningens økonomi før du køber.

Andelo laver hverken valuarvurderinger eller kreditvurderinger. Grundlaget kan derimod ligge samlet: foreningens dokumenter i ét arkiv med adgangsstyring og søgning, og boligens forbedringer registreret med kvitteringer, billeder og år i Min Bolig, som er gratis for andelshavere.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.