Forbehold for en ny vurdering i købsaftalen

Prisen bygger på den andelsværdi der gælder nu, og den kan blive erstattet

Aftalen mellem sælger og køber hedder formelt en overdragelsesaftale. Prisen i den bygger på den andelsværdi, generalforsamlingen senest har vedtaget, og den gælder for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A).

Bag andelsværdien ligger en vurdering af ejendommen. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Indhenter foreningen en ny, kan den gamle ikke længere bruges i beregningen, uanset om den stadig er under 42 måneder gammel (ABF, tilgået 2026).

En handel, der indgås tæt på en fornyelse, hviler derfor på et tal, der kan blive erstattet, før køber flytter ind. Vi har beskrevet hvor længe en vurdering af en andelsbolig gælder for sig.

Det nye tal virker som udgangspunkt fremad. Undtagelsen går nedad: sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer, som påvirker foreningens formue negativt, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A). Et forbehold er parternes måde at aftale på forhånd, hvad der så skal ske med prisen.

Et forbehold uden datoer aftaler usikkerheden i stedet for at fjerne den

Står der i aftalen, at prisen kan ændre sig, hvis der kommer en ny vurdering, har parterne skrevet en hensigt ned. Ingen af dem kan regne på den.

Tre ting mangler. Hvilken vurdering prisen bygger på nu. Hvornår den holder op med at kunne bruges. Og hvornår en ny forventes lagt til grund. Uden dem kan parterne ikke afgøre, om forbeholdet overhovedet er blevet aktuelt, og de kan slet ikke blive enige om et beløb.

Aftaleformularen lægger allerede op til datoerne. I brancheorganisationernes fælles overdragelsesaftale skal det anføres, hvor oplysningen om andelsværdien stammer fra, for eksempel seneste godkendte årsrapport eller et generalforsamlingsreferat. For forbedringer bør dato for udarbejdelsen og navnet på den, der har udarbejdet opgørelsen, samtidig angives (Formularvejledning, version 25.07.8, 2025).

Datoerne findes altså i foreningens eget materiale. De skal bare være fundet frem, før aftalen skrives, ikke bagefter, når nogen er uenige om, hvad der blev aftalt.

Forbeholdet skal hænge på fire konkrete datoer

Find dem frem, før nogen formulerer noget.

1. Vurderingsdatoen på den valuarvurdering, andelsværdien bygger på, plus udløbet 42 måneder senere (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).
2. Generalforsamlingsdatoerne. Den, der vedtog andelsværdien, og den næste. Den vedtagne pris gælder for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A).
3. Datoen på forbedringsopgørelsen og på en eventuel vurderingsrapport. Vejledningen til aftalen anbefaler, at begge angives (Formularvejledning, 2025).
4. Datoen for bestyrelsens godkendelse. En aftale om overdragelse af en andelsbolig er først endelig og bindende for sælger og køber, når bestyrelsen har godkendt den (Højesterets dom af 8. februar 2024).

Ligger den næste generalforsamling mellem bestyrelsens godkendelse og overtagelsesdagen, er forbeholdet relevant. Ligger den ikke der, er der som regel ikke noget at tage forbehold for, og så er en klausul kun en kilde til uenighed. Købers frister løber uanset forbeholdet: indgås aftalen mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber deponere eller stille bankgaranti senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 4).

Hvilken andelskrone der gælder, når tallet ændres midt i et salg, er gennemgået i stykket om en ny andelskrone midt i et salg.

Det forbeholdet skal tage stilling til, før nogen skriver under

Et forbehold om prisen er i praksis en reguleringsklausul, og den står ikke åben i enhver forening. Den kan kun aftales, hvis foreningens vedtægter eller en fast praksis giver hjemmel til det (Formularvejledning, version 25.07.8, 2025).

Er hjemlen der, stiller vedtægterne krav til klausulen. Efter ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, kan bestyrelsen kun godkende en reguleringsklausul, hvis der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Klausulens formulering skal godkendes af bestyrelsen, som kan bestemme, at den skal skrives på en standardformular.

Aftal derfor mindst dette:

• Hvilket beløb der kan reguleres, og hvilke poster der ikke rører sig.
• Hvilken begivenhed der udløser reguleringen, og hvem der konstaterer den.
• Et maksimum for reguleringen i både opad- og nedadgående retning.
• En frist for at gøre forbeholdet gældende, og hvem meddelelsen skal sendes til.
• Hvordan differencen deponeres, og hvornår den frigives.
• Hvad der gælder, hvis begivenheden ikke er indtruffet, når fristen udløber.

Mønsteret er kendt fra aftalens øvrige forbehold. Brancheorganisationernes egne eksempler på forbehold for købers rådgiver eller pengeinstitut angiver hver gang, hvem handlen er betinget for, hvem indsigelser skal sendes til, og en frist opgjort i hverdage fra underskriften (Formularvejledning, 2025).

ABF har udgivet eksempler på formuleringer til afsnittet om individuelt aftalte vilkår, blandt andet reguleringsklausuler, hvor differencen deponeres i foreningens pengeinstitut og frigives senest 5 hverdage efter generalforsamlingen (ABF, juli 2022). Brug dem som udgangspunkt, ikke som færdig ordlyd. Få formuleringen skrevet af foreningens administrator eller advokat, og få bestyrelsens godkendelse, inden aftalen underskrives.

Bestyrelsen godkender aftalen, men er ikke part i den

Aftalen oprettes mellem sælger og køber og forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 1). Bestyrelsen skriver altså ikke under som part, men et forbehold, den ikke har godkendt, kommer ikke igennem.

Bestyrelsen godkender to ting: køberen og prisen. Erhververen skal godkendes af bestyrelsen, og aftalen skal forelægges bestyrelsen, som kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger, hvad der er tilladt (andelsboligloven § 6, stk. 5 og 6). Det gælder i alle 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), uanset hvem der administrerer dem.

Nægtes køberen, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget besked om, hvem der indstilles (ABF's standardvedtægter § 13, stk. 1).

Før godkendelsen har bestyrelsen også en pligt over for sælger. I Højesterets dom af 8. februar 2024 blev en forening erstatningsansvarlig, fordi sælger ikke var blevet orienteret om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den kommende generalforsamling. Foreningen blev dømt til at betale sælger de 146.001 kr., som andelsværdien steg med (sag BS-25027/2023-HJR).

Tæt på en fornyelse er den orientering derfor ikke en høflighed. Er der sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden seneste godkendte regnskab eller seneste nøgleoplysningsskema, skal foreningen oplyse om dem i en erklæring og udlevere den til den andelshaver, der ønsker at sælge (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 9, stk. 2 og 3). Sælger skal udlevere erklæringen til køber inden aftalens indgåelse (samme bekendtgørelse, § 1, stk. 1, nr. 8). Se også bestyrelsens tjekliste når en andel skal sælges.

Et forbehold kan ikke løfte prisen over maksimalprisen

Forbeholdet flytter ikke loftet. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst det beløb, vedtægterne og loven tillader, og generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1).

Bliver prisen alligevel for høj, er det ikke forbeholdet, der afgør sagen. Køber kan hæve aftalen (andelsboligloven § 16, stk. 1) eller beholde boligen og kræve prisen nedsat og det for meget betalte tilbage (§ 16, stk. 3). Vi har gennemgået hvilken pris der gjaldt hvornår, når vurderingen rettes.

Den anden vej er der ingen tilsvarende adgang. Maksimalprisen er et loft, ikke et gulv, og en andel må gerne sælges under den (ABF, tilgået 2026). Viser en ny vurdering bagefter, at prisen kunne have været højere, har sælger ikke uden videre et krav på forskellen.

Skriv derfor aldrig forbeholdet, som om det altid kan gøres gældende. Det virker inden for de rammer, vedtægterne og loven sætter, og kun hvis den begivenhed, det peger på, faktisk indtræffer inden fristen. Er I i tvivl, så få klausulen vurderet, før den kommer i aftalen.

Andelo holder datoerne og dokumentationen fremme

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen. Det er valuarens og generalforsamlingens arbejde.

Det systemet gør, er at holde grundlaget samlet pr. bolig. Forbedringer registreres med kvitteringer og billeder, og værdien beregnes efter ABF's afskrivningskurver, som de er implementeret i Andelo. Dokumentationen ligger som andelens servicebog, klar den dag boligen skal sælges og datoerne skal frem. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Vurderingsmanden ser boligens forbedringer med dokumentation, inden han kommer. Når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, låses den automatisk og kan ikke ændres bagefter. Så kan begge parter senere se, hvilken opgørelse der lå til grund den dag, bestyrelsen godkendte aftalen.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.