Når salget venter på at andelskronen bliver sat

Prisen på din andel er den, generalforsamlingen sidst vedtog

Der findes en gældende pris hele året. Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, opgøres værdien af andelsboligen til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen, for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 4. udgave, oktober 2014 med ændring juli 2025).

To ting følger af den ene sætning. Prisen er sat af generalforsamlingen, ikke af bestyrelsen. Og den har en gyldighedsperiode: den løber frem til næste årlige generalforsamling. Godkendte generalforsamlingen samtidig en prisudvikling, bevæger tallet sig inden for det, der blev vedtaget.

Andelskronen fastsættes på generalforsamlingen inden for det loft, andelsboligloven sætter, og det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget godkendes (ABF, Andelsværdiberegning, tilgået 2026). Loftet er maksimalprisen i andelsboliglovens § 5, stk. 1: andelen af foreningens formue, forbedringer i lejligheden og et tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden, opgjort hver for sig (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 2).

Bestyrelsen godkender prisen på den enkelte handel, men kan kun godkende en rimelig pris og højst det beløb, retningslinjerne giver (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1). Ingen af reglerne siger, at et salg skal vente på næste generalforsamling. De siger, hvilket tal der gælder imens.

Vinduet mellem to fastsættelser er månedslangt, og datoen kommer først 4 uger før

Regnskabsåret slutter. Derefter skal den ordinære generalforsamling holdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb (ABF's standardvedtægter § 21, stk. 2, 2025). Datoen skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før (§ 22, stk. 1, 2025).

Vinduets længde er altså ikke fastsat på forhånd, og hvornår det lukker, får sælger først at vide fire uger før mødet. I det vindue sælges der boliger på sidste års andelskrone, og det er lovligt.

Vinduet bliver længere, end sælger regner med, fordi grundlaget kan ligge færdigt i foreningen uden at være vedtaget. Den vedtagne andelsværdi ændrer sig først, når generalforsamlingen lægger et nyt grundlag til grund.

Det er ikke en tilladelse til at regne videre på det gamle. Er der indhentet en ny valuarvurdering, kan en ældre ikke bruges i andelsværdiberegningen, uanset om den er under 42 måneder gammel (ABF, Andelsværdiberegning, tilgået 2026).

Ministeriets vejledning siger noget om grundlagets levetid, ikke om ventetiden: valuarvurderingen har en gyldighedsperiode på 42 måneder, hvilket svarer til, at samme vurdering kan bruges på tre på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 5.1.1). Hvor længe en færdig vurdering må ligge, før nogen lægger den til grund, står der ikke noget om.

Læg mærke til måleenheden. Vurderingen holder til tre generalforsamlinger, ikke til en bestemt dato sælger kan slå op.

Bruger foreningen den offentlige ejendomsvurdering reguleret efter nettoprisindekset, kan beregningen ikke fastholdes fra ét år til det næste, så tallet skal laves om hvert år (samme vejledning, punkt 7.1). Hvor længe de forskellige grundlag holder, står i hvor længe gælder en vurdering.

En ekstraordinær generalforsamling er en mulighed med faste varsler

Andelskronen kan sættes uden for den årlige rytme, men foreningens egne vedtægter afgør det. ABF's standardvedtægter er vejledende og gælder først, når foreningen selv har vedtaget dem (ABF, standardvedtægter, tilgået 2026).

Efter ABF's standardvedtægter afholdes en ekstraordinær generalforsamling, når det forlanges af en generalforsamling, et flertal af bestyrelsens medlemmer, 1/4 af andelshaverne eller administrator, og forlangendet skal ske med angivelse af dagsorden (§ 21, stk. 3, 2025). Indkaldelsen sker skriftligt med 14 dages varsel, der ved en ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage (§ 22, stk. 1, 2025).

Tre begrænsninger hører med. Et enkelt salg optræder ikke på listen over dem, der kan forlange mødet. Og et møde uden grundlag flytter ingenting: skal andelsværdien vedtages, skal regnskabet eller vurderingen foreligge først.

Den tredje handler om dagsordenen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling (§ 22, stk. 2, 2025), og et forslag kan kun behandles, hvis det enten er nævnt i indkaldelsen, eller andelshaverne senest 4 dage før ved opslag eller på lignende måde er gjort bekendt med, at det kommer til behandling (§ 22, stk. 3, 2025).

Det praktiske spørgsmål er derfor ikke, om mødet kan holdes. Det er, om der er noget at vedtage, og hvem der vil forlange det.

Ventetiden kan gøres op i poster, og de fleste rammer sælgeren

Boligafgiften løber, indtil andelen er overdraget, fordi man bliver ved med at være andelshaver indtil da. ABF's standardvedtægter siger det udtrykkeligt om den, der har været fraflyttet i mere end 3 måneder uden at have indstillet en anden i sit sted (§ 16, stk. 1, 2025).

I et konstrueret eksempel med en boligafgift på 4.200 kr. om måneden koster fire måneders ventetid 16.800 kr. i boligafgift alene.

Samme bestemmelse rummer en frist: har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet indstillet en anden i sit sted, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage boligen og på hvilke vilkår (§ 16, stk. 1, 2025).

Dokumentationen kan også nå at blive for gammel. En valuar svarer i Min Boligforenings brevkasse, at der efter hans kendskab ikke findes lovgivning om, hvor længe en vurdering af en andelsbolig er gyldig, og at 6 måneder anses for standard i branchen (Min Boligforening, brevkasse, tilgået 2026).

Det er en branchevurdering, ikke en regel. Udløber rapporten undervejs, skal der som regel en ny til, og den koster igen.

Papirarbejdet skal delvis gøres om. Foreningen kan genbruge nøgleoplysningsskemaet for foreningen, så længe det bygger på det senest godkendte årsregnskab (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 8). Efter en generalforsamling med nyt regnskab falder genbrugen bort.

Fristen for at udlevere skemaerne løber fra andelshaverens anmodning, ikke fra generalforsamlingen: foreningen har 10 arbejdsdage fra modtagelsen af anmodningen (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 1, 2025).

For nøgleoplysningsskemaet for andelsboligsalg løber fristen dog først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget andelshaverens dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre, henholdsvis fra det tidspunkt, hvor der foreligger en vurderingsrapport (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 2 og 3, 2025).

En synlig gyldighedsperiode og en fornyelsesdato gør ventetiden forudsigelig

Papirerne kender grundlagets dato, men ikke dets holdbarhed. Nøgleoplysningsskemaet for foreningen har et felt for, hvordan ejendommen er sat i værdi (F1), og et for tidspunktet for værdiansættelsen (F1b).

Nøgleoplysningerne F1-F4 skal optages som noter til foreningens årsregnskab (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3 og bilag 1). Der er intet felt for, hvornår grundlaget udløber eller fornyes.

Erklæringen om væsentlige ændringer bekræfter mønsteret. Den beder om nummeret på nøgleoplysningen, hvornår ændringen er sket, og en kort beskrivelse af den (samme bekendtgørelse, bilag 3, 2025). Den er bygget til at fortælle om noget, der allerede har flyttet sig, ikke om noget, der er på vej.

To datoer ville lukke hullet, og bestyrelsen kender dem begge, længe før en sælger spørger: hvornår den nuværende andelsværdi blev vedtaget, og hvornår den næste generalforsamling holdes. Står de to datoer samme sted som prisen, ved sælger på forhånd hvor længe der kan gå.

Den tredje dato er vurderingens. Ejendommens værdi kan tillægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen (andelsboligloven § 5, stk. 4, LBK nr. 1281 af 28. august 2020).

Loven stiller ikke i sig selv et dokumentationskrav, men skal tillægget kunne genskabes, skal arbejdet kunne fremvises. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Hvordan et forbehold i købsaftalen kan hænges op på datoerne, står i forbehold for ny vurdering i købsaftalen.

Andelo fastsætter ikke andelskronen, men holder datoerne og dokumentationen fremme

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen. Det er valuarens og generalforsamlingens arbejde, og hvad der sker med en handel, når tallet ændrer sig undervejs, afgøres af aftalen og af loven, ikke af et system.

Det, systemet kan, er at holde den enkelte boligs papirer samlet, så ventetiden ikke også koster dokumentation. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer løbende med kvitteringer og billeder, og værdien i dag beregnes efter ABF's afskrivningskurver, som de er implementeret i Andelo. Dokumentationen ligger pr. bolig, andelens servicebog, klar den dag boligen sættes til salg.

Bliver vurderingsrapporten for gammel, mens salget venter, starter den næste vurdering derfor ikke forfra. Vurderingsmanden ser boligens forbedringer med dokumentation, inden han kommer. De øvrige stykker om vurdering og andelskrone samler reglerne for grundlaget bag prisen.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.