Hvorfor taber du ved salg, når andelskronen er steget?

Maksimalprisen består af dele, der bevæger sig hver for sig

Prisen for en andelsbolig må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Andelskronen hører kun til den første del.

Andelskronen er det tal, dit indskud ganges med for at finde andelsværdien (ABF, 2026). Den fastsættes for hele foreningen på generalforsamlingen, og den samme andelskrone gælder for alle boliger.

Forbedringerne er boligens egne. De ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Har vedtægterne ikke fastsat andet, sker fradraget efter ABF's afskrivningskurver (Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Hertil kommer inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Det er det eneste, overdragelsen må betinges af, at køber også køber (andelsboligloven § 5, stk. 14). ABF kalder det tilpasset løsøre, fx hårde hvidevarer, der betragtes som indbyggede (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Almindeligt løsøre, som sælger ejer, værdiansættes til markedspris (samme katalog, note F).

Andelskronen og forbedringerne bevæger sig uafhængigt af hinanden. Foreningens formue kan vokse, samtidig med at køkkenet og badet i din bolig bliver to år ældre. Det er her forklaringen på tabet ligger. Hele feltet er samlet under vurdering og andelskrone.

De forbedringer du købte, bliver ældre hvert år du bor der

Når du købte boligen, betalte du forrige ejer for forbedringernes værdi på det tidspunkt. Det beløb var allerede afskrevet. Ved dit salg regnes posten forfra ud fra den oprindelige anskaffelsespris og den alder, forbedringen har i dag.

Alderen regnes fra det år, arbejdet blev udført, ikke fra det år du overtog boligen. ABF's vejledning tager udgangspunkt i den alder, forbedringen har i dag (ABF's afskrivningskurve, 2022). Sanitet og bruser lavet i 2021 er altså 5 år gamle i 2026, uanset at du først flyttede ind i 2024.

Kender du kun den pris, du selv betalte, og alderen ved din overtagelse, har ABF en fremgangsmåde. Find procentsatsen for alderen ved overtagelsen, divider overtagelsesprisen med den, og gang med 100. Så har du den tilnærmede oprindelige anskaffelsespris, som du afskriver videre fra (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Betalte du 80.000 kr. for sanitet og bruser, der var 3 år gamle på ABF's 10-årige kurve, svarer det til 80 procent. Den oprindelige pris var dermed 100.000 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo).

Afskrivningen stopper ikke helt. Kurverne for 10, 20 og 30 år ender ved 10 procent, og det er en restværdi, der fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). Men indtil da falder posten for hvert år, du bor i boligen.

Et regnestykke hvor andelskronen stiger og maksimalprisen falder

Eksemplet er konstrueret. Andelskronen, indskuddet og priserne er opfundet til formålet, men satserne er aflæst af ABF's kurver og kan efterregnes.

Boligen har et indskud på 30.000 kr. Køber overtager den i 2024, hvor andelskronen er 70, og sælger den i 2026, hvor andelskronen er 71. Andelsværdien stiger fra 2.100.000 kr. til 2.130.000 kr., altså 30.000 kr.

Med i handlen følger fire poster fra forrige ejer. Årskurverne står i ABF's forbedringskatalog (november 2025): skabe og bordplade 20 år, vægfliser i vådrum med vådrumsmembran 30 år, sanitet og bruser 10 år, hårde hvidevarer 10 år.

Post	Købt 2024	Solgt 2026
Andelsværdi, indskud 30.000 kr.	2.100.000 kr.	2.130.000 kr.
Køkken 2019, 150.000 kr., 20 år	135.000 kr., 90 %	118.500 kr., 79 %
Vægfliser 2021, 60.000 kr., 30 år	58.800 kr., 98 %	57.600 kr., 96 %
Sanitet og bruser 2021, 100.000 kr., 10 år	80.000 kr., 80 %	60.000 kr., 60 %
Indbyggede hvidevarer 2021, 40.000 kr., 10 år	32.000 kr., 80 %	24.000 kr., 60 %
Maksimalpris i alt	2.405.800 kr.	2.390.100 kr.

Andelsværdien er steget 30.000 kr. Forbedringerne er faldet 45.700 kr. Maksimalprisen ender 15.700 kr. under købsprisen, forudsat at der blev handlet til maksimalpris i 2024, og uden at ejeren har lavet noget om i boligen.

Satserne er ABF's kurver i hele procent pr. fulde år (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). ABF kalder kurverne vejledende og ikke egnede til en præcis decimalværdi (samme vejledning).

Tabet sker i de år, hvor kurven falder stejlest

Værdien falder langsomt de første år og hurtigere bagefter. Hver kurve skifter én gang fra langsomt til hurtigere fald. Hvor stort dit tab bliver, afhænger derfor af, hvilke år af kurven du ejer boligen i.

På den 10-årige kurve falder værdien fra 100 til 90 procent de første 2 år og derefter 10 procentpoint om året frem til 10 procent i år 10 (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Køber du sanitet og bruser, der er 3 år gamle, ejer du dem i de stejle år.

På den 20-årige kurve falder værdien 2 procentpoint om året de første 5 år og derefter cirka 5,3 procentpoint om året frem til år 20. På den 30-årige kurve er faldet under 1 procentpoint om året de første 7 år og derefter cirka 3,7 om året (beregnet af Andelo ud fra ABF's afskrivningskurve, 2022).

Den 5-årige kurve er den hurtigste. Den falder 5 procentpoint det første år og rammer 0 i år 5 (ABF's afskrivningskurve, 2022, aflæst af Andelo). Tilpassede tæpper og persienner står fx til 5 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Derfor betyder årskurven mere end beløbet. I regnestykket ovenfor er vægfliserne og hvidevarerne begge fra 2021, og fliserne kostede mest. Alligevel tabte fliserne 1.200 kr. og hvidevarerne 8.000 kr. Fliserne lå i den flade del af en 30-årig kurve, hvidevarerne i den stejle del af en 10-årig. Kurverne er gennemgået i ABF's afskrivningskurve regnet igennem år for år.

En ny opgørelse kan lande anderledes end den forrige

Afskrivningen er ikke den eneste grund til, at to rapporter kan vise forskellige tal. En opgørelse af forbedringsværdier gælder som udgangspunkt i op til seks måneder på grund af den slitage, der løbende sker i boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). Ved dit salg laves en ny.

Den nye opgørelse bygger på en gennemgang af boligen, som den står nu. ABF skriver, at bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller lidt under kurvens linje, typisk hvis en forbedring er bedre eller ringere end normalt (ABF's afskrivningskurve, 2022). To vurderinger af det samme køkken kan derfor ende forskelligt.

Slitage kan også trække mere end alderen. Et køkken kan være så nedslidt, at det stort set ikke er noget værd, selv om det kun er tre år gammelt (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Fradraget for vedligeholdelsesstand følger sin egen regel. Der kan gives tillæg eller fradrag, hvis boligens stand afviger væsentligt fra gennemsnittet i foreningen, og størrelsen vurderes konkret ved en besigtigelse (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note J). Mere om det står i nedslag for vedligeholdelsesstand.

Endelig kan den forrige pris have været for høj. Er der tidligere afskrevet mangelfuldt eller forkert, kan der ikke afskrives videre på den forkerte værdi (ABF's afskrivningskurve, 2022). Hvem der må lave vurderingen, når vedtægterne er tavse, står i når vedtægterne ikke udpeger vurderingsmanden.

Sådan regner du din egen salgspris ud, post for post

Regnestykket kan laves på et stykke papir, hvis du har tallene. Begynd med andelsværdien: dit indskud ganget med foreningens aktuelle andelskrone (ABF, 2026). Andelsværdien fastsættes på generalforsamlingen og skal fremgå som note til årsregnskabet (Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Lav derefter en linje for hver forbedring. Slå posten op i ABF's forbedringskatalog, der har 149 kategorier i 13 grupper (ABF's forbedringskatalog, november 2025), og noter årskurven. Find udførelsesåret, ikke dit købsår, og aflæs procentsatsen på kurven. Gang den med anskaffelsesprisen (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Kender du ikke den oprindelige pris, så regn baglæns fra din egen købspris, som beskrevet ovenfor. Det er ikke et krav at kunne vise en faktura; uden faktura fastsættes værdien ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L).

Kvitteringer gør det dog lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Læg posterne sammen og sammenlign med det, du selv gav. Husk, at tallet er et loft. Maksimalprisen er den højeste pris, en sælger kan sælge for (ABF, 2026), og bestyrelsen har pligt til at kontrollere prisen, inklusive prisen for forbedringer, før den godkender overdragelsen (Social- og Boligministeriet, marts 2025). Hvordan et fald i selve andelskronen virker, står i når andelskronen falder under din købspris.

Kun en historik pr. bolig viser, hvor tabet kom fra

Andelo fastsætter ikke andelskronen. Den del af prisen, du selv kan holde styr på, er forbedringerne: hvad de kostede, hvornår de blev lavet, og hvilken kurve de står på.

Et forbedringstillæg bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver. Papirerne samles pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens: de følger boligen, ikke ejeren, så dokumentationen ikke forsvinder ved salg.

Når forbedringerne står med pris, udførelsesår og kurve, kan du selv efterregne hver post og se, hvor meget af et fald der skyldes alder, og hvor meget der skyldes en ny vurdering. Den næste ejer overtager den samme dokumentation og skal ikke regne baglæns fra en købspris.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.